绿城断腕自救加速再卖四项目：无锡地王易主

　　融创5100万元购入绿城无锡项目公司51%股权 绿城称已筹集36亿资金

　　早报记者 陆鸣 实习生 陈澄  

　　绿城“断腕”式的自救行动突然“加速”。

　　1月5日晚间，绿城中国(3900.HK)和融创中国控股有限公司(1918.HK)联合公告宣布，绿城地产向融创置地出售无锡绿城湖滨置业有限公司51%的股权，现金代价为5100万元。

　　同一天，经新浪认证的绿城房产集团官方微博(http://weibo.com)连发四条股权转让信息，除了上述无锡项目，绿城还出售了杭州、上海两地三个项目的部分股权，此三个项目总计作价2.3亿元。和无锡项目一样，上述三个项目的转让，均以注册资本金作价。

　　绿城中国首席财务长、董秘冯征昨日称，通过近期转让多个项目股权，绿城目前已经筹集了36亿元资金。

　　此前的2011年12月29日，冯征曾表态，绿城中国需回笼50亿元，以充裕现金流，预计还会有项目“成功出让”。

　　彼时，绿城中国刚刚发布公告称，该公司间接持有的全资子公司杭州绿城合升投资有限公司，以10.4亿元出售地王项目“外滩国际金融中心8-1地块”10%的股份给SOHO中国(0410.HK)。

　　无锡地王易手

　　而在绿城官方微博发布的4个股权转让项目中，尤以无锡项目引人关注。

　　绿城昨日发布的公告称，湖滨置业成立于2009年12月15日，主要从事无锡项目发展，地块位于无锡市滨湖区太湖大道以南、隐秀路以西，占地面积为22.26万平方米，总建筑面积约52.5万平方米，主要用途为商务办公和居住用途。

　　事实上，该项目即无锡香樟园项目地块，实为无锡蠡湖1号地块。2009年8月，绿城以29亿元的价格将之收入囊中，同时更创下无锡市区土地招、拍、挂单宗地块总价的新纪录。目前，该项目已经开工，预计在2015年6月30日竣工。

　　绿城的公告同时提到，湖滨置业在2009年和2010年分别亏损3.5万元和1258.2万元，截至2011年6月30日，公司净资产为7593.9万元。

　　而湖滨置业股权的此番转让，或许只是无锡项目权益转让的序幕。

　　冯征昨日称，绿城此次公告披露的，只是项目公司(即湖滨置业)的股权转让，5100万元只是项目公司1亿元注册资本金中的51%，不是整个项目的投资额。

　　“以后是两家公司合作开发这个项目了。”冯征说，这是两家公司合作的开始，以后还将会有更多更深层次的合作，如有新的动向会有相关公告。

　　“随着项目公司股权的转让，整个项目的权益也会发生相应转让，融创和绿城的比例分配也是51%对49%。”冯征解释道，大家的投入和分享都是按照这个比例来的，“融创会以股东借款的形式把钱给我们。”

　　融创中国在公告中称，将与绿城结成策略伙伴，凭借各方品牌及网络，有利于无锡项目地块的开发。

　　交情还是交易

　　值得一提的是，绿城中国董事长宋卫平与融创中国董事长孙宏斌二人交情匪浅。

　　此前的2011年11月2日，绿城遭遇破产传言突袭之际，孙宏斌即在其个人微博上称，“最近在无锡，正好赶上绿城香樟园昨天开盘，买了一套，一是价格合适；二是表示对绿城的支持。”

　　孙宏斌当时购买的香樟园项目，即由此番融创中国收购51%股权的湖滨置业所开发。

　　曾为天津顺驰地产老板的孙宏斌，是这么多年来公开叫板过万科老大地位的两个最知名房地产商之一，另一个就是现在陷入破产传闻的绿城地产老板的宋卫平。

　　在2011年11月2日的博文中，孙宏斌还回忆了自己与宋卫平的交情：“2007年年初就想买绿城的北京御园，看房时正好老宋视察御园，听说我在售楼处，马上过来，当时是我最低潮时，对顺驰(的)过去肯定鼓励。后因外籍身份而作罢。绿城的产品是最好的，如果价格合适，可以买。”

　　对于此番交易的考量，融创中国品牌总监李公杰称，两家老总的个人关系确实不错，但此次收购更多的还是公司行为。

　　李公杰进一步说，对于融创来说，苏南地区尤其是无锡，是融创一直想要重点发展的区域，之前公司就已经在无锡考察过多个土地项目，结果发现绿城的这个项目价格是最合理的。

　　“其他地块的楼板价在1.8万-1.9万元/平方米，而绿城的这块地楼板价只有5000多元/平方米。”李公杰还提到，该无锡项目前期的销售业绩很好，客户的口碑很好，融创介入进来可以避让收购其他项目所带来的风险。

　　李公杰说，收购该项目后，丰富了融创在无锡的布局，“我们进入无锡房地产市场已经8年，对无锡的市场环境、客户喜好非常了解，这也是我们的一个优势。此前我们在无锡已经有了3个项目。即便这次不收购绿城的这个项目，也会考虑收购在无锡的其他项目。”

　　冯征亦称，此次转让是平价的，“我们没有赚他们钱，也没有亏钱给他们。”

　　“各取所需”

　　在局外人看来，这场无锡地王的交易属于各取所需。

　　上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成分析，对于融创来说，本身很早就在无锡有项目，收购绿城项目符合融创的策略性投资，而任何和绿城合作的房企，都不会将绿城赶出去，因为绿城毕竟有很好的品牌价值。对于绿城来说，转让项目是减轻资金压力的一个方式。现在市场不好，绿城的中高端盘降价也很难卖。

　　对于转让项目公司股权的合作形式，周建成解释，由于企业之间不能直接转让土地以及土地权益，房企只能通过转让项目公司股权来实现曲线转让，按照一定的股权比例，享有同等比例的资产和负债。

　　周建成也说，两家房企的老总私谊很深，性格相投。

　　沪上某房企副总裁也分析，融创在无锡的几个项目进展得都很好，此次参与，当然是公司战略的考虑，不过也有人情的成分。

　　“两家公司的合作估计和资金也有些关系。”该副总裁说，融创在2011年的销售还可以，因此有实力收购，而绿城前几年都是拿的比较高价的土地，改善性住宅销售情况不容乐观，所以会转让项目。转让过后，该项目实际已成为融创控股，而对绿城来说只是合作开发。

　　“今年绿城将走

　　轻资本路线”

　　可见的是，绿城目前正在竭力走出资金困境。

　　在昨日的公告中，绿城中国称，此番无锡项目公司股权的转让条款公平合理，符合公司及股东整体利益。绿城计划将所得款项用于一般营运资金。

　　此前在出售外滩地王10%股权时，绿城同样表态，将把收入纳入运营资金。

　　过去一年来，绿城资金链频传告急声。冯征直言，眼下，虽然绿城借款没有进一步增加，但由于现金减少，目前公司的负债率可能将超过2011年中报时披露的163%。

　　销售回笼资金这条路，绿城走得同样不顺利。

　　绿城房产官方微博披露的数据显示，2011年12月，绿城集团共取得合同销售1260套，销售面积约28万平方米，合同销售金额为人民币57亿元，较去年同期大幅下滑。截至2011年12月31日止12个月，绿城集团累计取得销售金额约人民币353亿元(包括人民币22亿元的协议销售额)，较该公司2010年的合同销售541亿元大幅下跌。

　　对于2012年的公司策略，冯征说，绿城将走轻资本道路，因为没有钱，不会像以前那样买地，建项目，而是以代建、品牌服务为主。至于明年绿城是否会降价促销，冯征称“要看市场情况，要根据公司总的决策”。

　　融创逆势扩张

　　相对来说，融创的情况更为乐观。

　　李公杰介绍，融创在2011年的销售业绩为192亿元，无论是业绩的增值率还是绝对值都很高，因此有充足的现金流逆势扩张，“在2011年9月和12月，我们就已经在天津、北京和其他房企合作，拿了两块地。”而根据该公司的判断，2012年上半年是融创获取土地的最理想时期。

　　融创2011年中报披露的数据显示，截至2011年6月30日，该公司资本净负债率为47%，远低于内地房企70%的平均负债率。而融创2010年12月31日时的资本净负债率仅为24%。

　　前述沪上副总裁认为，融创收购绿城项目是典型的蛇吞象。融创原来规模、销售业绩都较绿城差很多。而在市场情况不好的情况下，现金为王，“你大没用，由项目的经营情况和现金决定，这样的情况在2012年还将不断发生。”

　　该副总裁还提到，对于资金链紧张的公司来说，转让一些项目，对外进行转让合作，是行业的趋势。2011年有现金的公司拿土地有两种情况，一种是政府出让土地时降低价格的，还有就是收购一些公司。