媒体称楼市地位短期难撼 房价调控政策还需加力

　　从2009年底至今，全国的房地产市场在持续两年的强力调控下终于放缓了狂奔的步伐。去年以来政策调控对投资、消费、政府财政的影响不断显现，全国商品房交易量普遍低迷，商品房交易价格已经开始显露回落的趋势。去年年末，随着一些城市欲放松"限购"举动被斩断，中央一再强调调控政策不会放松，房地产市场持续从紧的政策环境已无悬念。今年房地产市场的房价走势、行业趋向以及房地产在新年度整个经济发展中的地位等问题成为人们关注的焦点。

　　房地产仍占重要地位

　　2003年国务院18号文件出台，该文件提出，"房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业"。房地产的"国民经济的重要支柱产业"地位由此得到官方确认。

　　也就是从2003年起，我国的房价开始以每年两位数的增幅快速攀升。期间虽然几经调控，但是越调越涨。特别是2008年遭遇金融危机，房地产更凸显了其"保增长"的作用。在政府给与的极度宽松的财政及货币刺激性政策下，到2009年12月，全国70个大中城市的住宅平均售价已从2003年的每平方米2197元上涨到了每平方米4600元，2008年后一年间房价每平方米大涨1000元，创下26个月涨幅新高。然而，房地产业的迅猛发展使该行业近十年间增加值占GDP的年平均比重均在4%以上，2009年已达5.5%。2009年我国房地产对GDP的贡献超过13%，如果加上房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，房地产开发投资对经济增长的总贡献率甚至超过了20%。去年，随着房地产投资及商品房交易量的明显下降，社会上开始对房地产对未来整体经济的拉动作用产生疑问。有些人甚至担心，对房地产的持续调控会带来投资大幅回落，市场萧条引发金融风险，加剧经济增速放缓。

　　去年针对房地产的持续调控确实使房价的涨幅、销售面积、投资等均有所下滑，但全国工商联房地产商会会长聂梅生提供给记者的数据表明，去年全国商品房平均价格每平方米接近5500元，比前年5000多元每平方米平均房价仍增长了5%。另外，已公开的数据显示，去年1-10月份全社会固定资产投资同比增长24.9%，其中房地产开发投资同比增长31.1%，房地产开发投资依然处于高增长状态。住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹透露，去年房地产业的各项指标都将维持正值，其中未实施限购的城市商品房销售量还将保持20%左右的增幅。

　　房地产业内人士认为，虽然去年全年的数据还看不到，但去年整体经济形势好于2008年，房地产市场在"限购"控制下，北、上、广、深等一线城市波动较大，但二三线城市却起到了"此消彼长"的补充作用。去年1-8月全国商品房已销售了3.3万亿元，估计全年可以达到5万亿元。同时，由于有保障性住房对商品房建设下降的补充作用，房地产行业整体上对去年经济的贡献力仍然会很大。住房与城乡建设部副部长齐骥表示，去年1000万套保障房所需的1.3万亿元投资，在一定程度上对冲了商品房投资的下滑，同时保障房也为建筑业等上下游产业提供大量就业岗位，带动装修、家具家电等行业，保持了经济平稳发展。

　　此外，多年以来地方政府为增加GDP及追求显化的政绩而越发依赖"土地财政"。根据中国指数研究院(微博)发布的2009年中国土地出让金年终盘点报告，2009年，全国土地出让金收入已达到1.5万亿元，相当于同期地方财政总收入的46%左右。目前在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。国土资源部公布的2009年土地市场动态监测结果显示，2009年房地产用地出让价款为13391.8亿元，占出让总价款15910.2亿元的84.2%。北京市土地整理储备中心公开的数据显示，2009年北京土地市场成交金额925亿元。而北京2009年的GDP总量约为11346亿元，拍地收入约占GDP的8%。

　　从去年的情况看，北京、上海的土地出让金已破千亿元，比前年同期大幅增加。据中原地产最新统计数据，2011年前11个月，全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿，与前年同期相比减少了5200亿，减少了30%。如果计算全国所有城市，则去年土地财政将可能减少上万亿。但业内人士预计，由于2011年土地供应量约为过去两年的总和，去年全国土地出让金仍将突破2万亿元。这表明尽管"土地财政"有所缩水，但在去年的GDP中仍占有相当大的一块。

　　此次中央经济工作会议在对各行各业的表述中强调了"民生"以及经济转型的取向。针对房地产业强调，要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

　　民生成为今年经济工作的着力点已十分明确，而保障性住房被视为改善民生和经济发展的最佳结合点。住房与城乡建设部政策研究中心主任陈准坚定地表示，保障房建设是历史性的任务，不存在放松和转向的迹象。业内人士也普遍认同，保障性住房建设对持续调控下商品房市场的补充平衡作用将愈发重要。今年整体上房地产业对经济发展的贡献占比会有所下降，但不会很大。

　　据住建部公布数据，截至2011年10月底，2011年1000万套保障房的开工计划提前1个月完成。2011年，要求新开工建设1000万套保障房，加上2010年结转过来的500多万套，2011年实际在建的保障房是1500万套左右，年内竣工的有300多万套，那么将有1200万套在建保障房结转到2012年。住房城乡建设部部长姜伟新此前明确表示，今年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于去年。那么，2012年新开工的保障性住房加上2010年与2011年结转下来的在建保障性住房，将达到近2000万套。

　　中原地产的分析人士认为，今年二三线城市以及保障房的开发建设会对调控中的房地产市场起到补充、平衡作用。虽然保障性住房减少了政府土地收入，但开发环节对其上下游行业以及就业的拉动同样是巨大的。去年开工的1000万套保障性住房如果按平均50平方米一套，每平方米2000元建安费用计算，起码要投入接近两万亿。保障性住房中只有占比20%的公租房不能进入销售环节，而其余80%的限价房、回迁房、经济适用住房等都可以预售销售。与京沪广深等一线城市不同的是，很多二三线城市保障性住房的价格与普通商品房价格相当。去年开工的保障性住房今年即可上市，而且根据中央政府的规划，未来五年总计要交付3600万套保障性住房，2012年，保障性住房的建设总量将依然维持在一个高位，保障性住房的入市将使商品房市场下滑的部分得以补充。

　　此外，根据中原地产掌握的数据，去年，一线楼市中京沪广深在全国的商品房成交量占比全部加起来已不足5%，二三线城市已经在房地产开发建设中占据重要地位。21世纪不动产集团市场部的数据显示，去年在全国房地产销售收入中一线城市的占比越来越少，累计为35%，而二三线城市销售收入已达65%。该机构首席分析师常智预计，今年随着二三线城市房地产市场的发展，一线城市商品房市场对经济的影响将进一步弱化，二三线城市房地产建设对房地产行业的整体贡献作用将会更加突出。他分析，今年商品房土地出让收入可能会下降30%，但商品房销售基本将与去年持平，如果今年房价同比增幅在4%，加上上市以及新开工的保障性住房的拉动，房地产的下降不会很大。

　　中央经济工作会议传达出今年国家将在保经济增长中推进经济转型。聂梅生认为，经济转型需要腾挪空间。今年房地产行业的整体调整会经历"保障房上市、限购政策松动和退出、房产税代替土地出让金"的"三部曲"。中央经济工作会议提出，要加大普通商品房的供应量，今年将会出现房价涨幅同比回落，但交易量放大的市场变化。今年土地出让会减少，开工量也会减少，房地产的增速将有所下降。虽然去年下半年调控效果逐渐显现，但市场是不是稳得下来，还需要大约半年的观察，包括看资金面、土地出让、房地产上下游关联行业的情况，特别是要关注"既能保民生，又能保经济"的保障性住房的补充平衡结局。

　　中房协副会长朱中一认为，我国的房地产已经走过了"黄金十年"，伴随着国家经济持续9%-10%的快速增长，我国的城镇化在这10年中已经超过了50%，城镇常住人口达到了6.7亿，房地产业还将有十几年的发展机会。但随着我国整体经济发展增速的减缓，随着城市人口老龄化结构的变化，房地产业将进入平稳发展阶段。

　　房价会否迎来深跌拐点

　　中央对房地产调控坚定的态度，让跨进新年度的人们对今年房价的走势深为关注。最近对房价"拐点"以及降幅的预判声日渐增多。

　　日前北京市已明确，去年新建普通住房成交均价比前年下降6.3%，新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点，在环比连续3个月停涨后，去年10月份开始下降。国家统计局公布的去年11月分统计数据显示，全国70个城市房价环比平均下调幅度达到了0.19%，环比下跌城市三年来首次达到了49个。同比上涨幅度在11月也放缓，同比上涨2.38。11月份，全国房地产开发景气指数为99.87，成为近27个月以来的新低。

　　最近从市场传来的信息也很抢眼，特别是从一线城市上海以及一些龙头房企开始的降价举动给人们的预期带来较大影响。在远郊普通住宅项目降声四起后，知名房企星河湾不久前将上海的两个高端项目价格下调15%~20%，同时对老业主进行差价补偿，预补偿资金6亿元的消息，更被业内外看作是调控刺破豪宅堡垒的"标志"。

　　房价下行似乎已不成悬念。但今年房价降幅会有多大，房价是否能迎来深跌拐点？这些问题目前成为焦点。

　　此前银监会房地产政策测试结果显示，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。部分商业银行代表也认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击。很多人由此对房价下降的预期变得乐观。然而对此银行及房地产业界的否定声也很强烈。财经评论人士叶檀此前称，全国房价同比下降30%市场将崩溃。聂梅生以"半阴半阳"形容当下房价，认为现在房价只是处在下降通道的"节点"。"看不清楚"不仅是消费者及房地产圈外人，也包括开发商。

　　业内人士认为，判断房价走势重要的依据是房地产数据。目前市场上的各种数据缺少统一口径。银监会所言能抗跌房价下降50%，应该是从个人房贷角度而言。这当中可能没有包括开发贷款和没贷款购房部分。政府权威部门统计局公布的房地产数据只包括了国内70个城市的房价变化指数，并没有公布全国或70个城市平均房价的数据。而且当下各城市的房价统计也有不同。北京是去年已明确"新建普通商品房价"比前年下降6.3%的城市，但去年北京的统计方式和别的城市对"新建商品住宅"的统计有所不同，北京只统计了新建商品住房中新建的、北京市住建委定义的"普通住宅"，并且将保障性住房价格一并纳入"新建普通商品房价"中。由于统计口径不同，大家往往不在一个参考面上，彼此之间无法加以比较，再加上不同机构考量市场的视角不同，所言结果产生的差异也会很大。

　　目前，很多专业研究机构以及房地产业内实际上更多采用的是根据国家统计局发布的全国商品房总交易额与总交易量之间计算得出的全国商品房均价，以此作为判断楼市变化的依据。聂梅生认为，根据全国的商品房交易总额和交易量计算，2010年全国的商品房平均价格为每平方米5000元，而2011年接近5500元，增福同比仍上升约5%。在调控依然从紧的形势下，今年房价很可能出现实质性下跌，涨幅会进一步下降，但不会出现"跳崖"式下跌，全年同比或在3%-4%之间。

　　房地产市场的调控最终要体现在房价的同比下降。当前房价仅仅呈现价格的环比下降，同比仍处于上涨状态，房价居高不下的局面没有真正改变，房价反弹的可能性还很大。据中原地产掌握的数据，目前大部分城市的租售比超过500比1，收入比更是远远超过20年比1，虽然国内因为收入构成及消费习惯和国外不一致，但是目前来看，房价相比普通购房者收入悬殊还很大，楼市距离房价的合理区间还有较大的距离。业内人士预计，从目前市场、政策等因素综合分析，今年3月份左右楼市将会出现价格同比下降的实质性下调。2012年房价或可继续下调10%到20%。