去年上海房价首次年度下跌 供求均创新世纪来最低

　　【财经网专稿】记者 王熙喜 1月10日，中国房产信息集团发布的报告显示，2011年上海一手商品住宅的供应量为87310套1067万平方米，成交63387套729万平方米，总成交金额1636亿元，平均单价22432元/平方米，套均面积115平方米，套均总价258万元。

　　2011年的供求量都创下了新世纪以来的最低水平，也是房价历史上首次年度下跌。其中，平均房价比2010年的22557元/平方米微跌0.5%；由于2011年的套均成交面积比2010年缩小了2.2平方米，所以套均总价比2010年的264万元下跌了2.4%。

　　按上海统计局发布的2011年前三季度城镇人均可支均收入27116元，增涨13.3%来算，全年的人均可支配套收入应该在36154元。三口之家的年收入为10.8万元，需要不吃不喝存上24年才能买的起一套新房。可见，目前上海人的购房压力仍然非常之大。

　　对此，中国房产信息集团研究总监薛建雄认为，购房压力大除了房价上涨过快以外，总体收入偏低仍是主要原因。因此，需要政府大力推进保障房工作和通过加大中低价位房源的供应，才能解决基本住房问题。

　　以上海三口之家来说，年收入5万元以内基本上只够维持基本生活。这类家庭如果没有住房的话也基本上租不起房，只能达到廉租保障的生活标准。而年收入5-7万元的家庭每年也就只有2万元左右的赢余，这类无住房收入家庭只能达到公租房的生活标准。而家庭收入7-10万元的家庭每年会有5万元左右的存款，但是购买目前上海动则百万元的商品房仍然力不从心，因此只能达到上海经济适用房保障的生活标准对象。基本上只有家庭收入10万元以上的家庭才有进入商品房市场的能力，以相对应的生活需求来看，远郊一些未城市化地区的生活标准低点，年收入3万元就能满足基本生活需要，那么也需要家庭年收入7万元以上才有能力进入商品房市场。

　　由于我们国家经济增涨速度快，加上城市化带来了巨大的需求动力，房价就会有较大的上涨压力，投资、投机性需求的不合理增长就会导致房价泡沫化。因此，近年来国家采取了一系列限购限贷政策来抑制投资、投机性需求。不过，行政性的政策相对片面，而且会导致权力寻租的滋生。逐步以税收杠杆调节代替行政调节将是未来房价调控的主要手段。

　　例如，等到全国房产信息系统和户口系统的完善，政府可以通过产权与人口确认，来保证家庭人均35平方米内的基本居住需求免征各种税费，人均35-70平方米的宽裕需求少征税费，对人均70-180平方米的资产保值性的投资需求，也有利于社会租赁房源和流通房源的活跃购房需求征收适当税费，以调节收益。但对人均超过180平方米以上的过度需求，就要严征重税以遏制。在税费设计中，可以通过长期和房产税和交易的契税搭配，以达到调节投资收益和家庭置换需求的合理性。

　　实际上，薛建雄认为判断房价很容易。经济收入增长决定房价水平，人口水平决定城市边沿房价水平，GDP增长与房产投资利率加税费的利差决定房价波动水平。例如，上海、甚至小到一个板块的新天地或嘉定新城的经济增长和引进人口的收入水平，就决定了这个区域房产的内在价值水平。人口的增长就会推动郊区外扩的城市化，加快郊区房产价值的快速上升步伐；人口缩减时，城市回缩郊区房产价值就会加速回调。但这些都是内在价值变化，受到市场资金宽裕度、银行利率和税收高低的影响，每个时间度的购房预期收益都会有较大波，那么房价就会有更大波动。例如，2009年底时房贷利率只有5.94%，打7折后只有4.16%，(GDP)经济增长最快时达到11.9%。当时，房产5年内交易一次的成本从通常的12%左右降至5%，因为5.5%的营业税减为3年内才征收，多数住宅标准降为普通水平契税从3%降为1.5%；折算下来5年内交易一套房产的年成本从2.4%下降到1%。如此一来，2009年底贷款买房的内在收益能力减去利率税费成本后还有6.74%的收益；加上当时基本上都可以申请到2成的首付，相当于5倍的投资杠杆后，年回报率达到33.7%。如此之高的回报及回报预期推动着房价过快上涨，并透支了未来一两年的投资回报空间。如今各种税费上调而经济增长回落，上海GDP降到8.3%，房贷利率要7.05%甚至还要加成，5年内交易房产的税费12%平摊到每年要2.4%，也就是现在贷款买房的投资回报是-1.15%。这时候，房价除了正常性的下跌外，还会把过去两年中因为高预期回报而上涨过快的部分也一起跌掉。甚至连正常经济增长能量带来的内在价值上升部份也难于体现，也就是出现超跌的情况。

　　薛建雄认为，预期一季度的GDP仍然会下滑，而银行的利率及折扣和房产相关的税费也不太可能快速降低或减免，那么一季度仍然难改房价下跌之势。不过，等到银行利率和房地产的相关税费减免政策出台后，而GDP又有所回升，使得房产投资的利差重新转正后，房价就能止跌回升，预期这个时间段会出现在二、三季度之间。

　　(证券市场周刊供稿)