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2012不是楼市的灾难年

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-01-12 16:14 来源: 法制晚报

  刚需迫切等待高性价比 房价下降成为共识 住宅回归“居住”本性

  不管美国宇航局对2012“世界末日”的说法如何去找“不可能”的证据,中国楼市经历3个年头的调控,终归发挥了作用,很多人也试图将资金链紧张、销售惨淡和购房人继续观望等现象同时存在的2012,比喻成楼市的“灾难年”。

  危言耸听未必都是坏事,但是房地产业界的大佬们,只有少部分转行,大多数还在“原来的岗位”上重新测算成本,继续做着自己该做的业务,完成着比原来减少了很多但还能满足企业发展的业绩。而购房人也逐渐走出了盲目投资,将房子的功能回归到本应有的“居住”。

  企业

  商业地产二三线城市谋发展

  上个年度,很多年底的房地产论坛上,大家说的一个话题都是“转型”。

  这个转型一般指的是两种形式,一种是原来做住宅为主的开发商,转而开发新的产品——商业地产;另外一种是原来在一线城市稳稳占领市场的企业,转而进军二三线城市。

  阳光100常务副总裁范小冲透露,一直主营住宅产品的阳光100集团,已经加大商业地产的投入,2011年阳光100住宅和商业地产的比例为7:3,希望未来这个比例可以各占一半。不仅如此,集团还坚持三线城市的开发,不会轻易到一线城市冒险。

  在一线城市,前几年大规模拿地造成的产品积压,要持续一段时间才能够消化,在房价走势上,调控政策重点覆盖的城市降价趋势会比较明显。

  在北京,新盘的扎堆入市,项目推盘量大的区域,降价幅度将会加大。

  由此造成的新问题,商业地产开发过度和二三线城市被热炒,可能会引发新的结构不平衡,甚至造成潜在的泡沫,这是理论界比较忧虑的。

  投资

  商业地产不是“诺亚方舟”

  随着经济的进一步复苏,以及开发企业的转型,市场对商业地产的需求正在逐步释放,习惯了在住宅市场上获利的投资客,也逐步向商业地产进军。

  有了买家的理论支持,境外投资者、保险公司、高新科技公司以及国内资本,都来寻找机会,“商业地产”正在成为房地产市场的热门词语。

  2011年6月,北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地进行拍卖,引来了15家企业参战。经过33轮激烈竞买,该地块楼面地价高达4.32万元/平方米,溢价率高达140%,一举成为近年来北京新的单价“地王”。

  7月6日,北京市CBD核心区9宗地块集体招标,首创、远洋、中信、万通等20家竞标人参与投标。成交的平均楼面地价为22619元/平方米。

  一直乐衷商业地产的大连万达集团董事长王健林,曾经说过一段惊人的话:“商业地产在低迷的大背景下很难独善其身。”住宅、商业两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。

  对于个人投资者,知名财经评论人叶檀表示,房地产的黄金时代已经过去了,现在来看,如果说房地产里面有泡沫的话,恐怕商业地产的泡沫要比住宅地产大,有些商业地产已经不能够覆盖成本了,其出租回报率不能覆盖成本。

  商业地产比住宅风险更大,因为商业地产的价格远远高于住宅,所以要注意回报率的问题,个人投资者的收入,现在单纯从增值上考虑已经不行了,那么从收租的角度来考虑,租不出去或者租金不够高都可能造成亏损。

  商铺跟住宅不一样,住宅的投资失败,还能用自住来平衡,商铺不能住,一旦预测不好市场,空置的时候物业费、采暖费等更贵,投资者需要背负更大的成本。

  刚需

  “不见兔子不撒鹰”

  据媒体报道,2011年11月19日龙湖时代天街开卖当天共计到访千组客户,其中最早的一位客户早上不到7点便抵达销售中心。此次开卖2小时,216套房源全部抢购一空,超百组客户抱憾而归。

  在北京楼市一片萧条的情况下,不是没有卖得好的“黑马”,而这一业绩,也说明了有限的购房人,其实不是漫无目的的观望,心中自有一个标准,“不见兔子不撒鹰”,当某个项目获得了大多数“刚需”的认可,“抢购”还是会出现的。

  据悉,龙湖这个项目有很好的园林景观,但单价仅1万起,同时还是“地铁上盖”,价格和交通配套都符合了这个时间段购房人的需求。

  从2011年下半年一直过渡到2012开年,尽管开发商运用了降价措施,但购房者对于开发商给出的让利并不怎么领情。实际上刚性需求的购房心情还是很迫切的,只是优惠力度如果达不到他们的心理预期,他们也不会轻易出手。

  当然,优惠力度达不到购房者的心理预期只是一方面,而更重要的是目前很多消费者对楼市价格下行的预期在不断增强。

  也就是说,购房人对优质产品和更优惠的价格的期待,给手里有盘的开发商继续干下去的信心,虽然还有不少楼盘在试探着下调价格而不肯一降到底,这个博弈的“年度输家”,还是寻找一切机会坚持不败,但2012年是一个买方市场的年度,理论上是不可变的了。

  房价

  没有最低 只有更低

  按照房地产业内人士的普遍看法,2012年房地产市场仍然将承接下调的趋势。随着调控政策已经控制了价格走势,无论企业想出什么策划,也只能围绕着“杜绝高房价”这一主题。如果调控政策持续不变,2012上半年房价应该会出现明显的下跌,尤其是一线城市,已经完全向买方市场发展。

  北京市住建委网站数据显示,2012年第一周北京新建商品住宅和二手住宅网签总量为2303套,比去年最后一周下跌34%,与去年同期相比更是大幅下跌了64.3%,创近4年来新低。

  对于2012年的楼市走势,业内人士认为,从各方来的声音显示,2012年楼市调控不会放松,这会加深市场的降价预期和购房者等待最低价格出现的心态,预计2012年一季度或将有更大幅度的“降价潮”出现。

  北京中原市场研究部总监张大伟认为,2012年的中国房地产市场,将在“限速”中前行,预期在6-12个月内房价还有可能出现10%到20%的下调空间,北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性非常大,而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也非常大。

  2012年,“没有最低,只有更低”将成为名言,2012年降价已成开发商共识,降价不是本事,降价卖得掉才叫水平。

  一位业内大腕前两日发微博(http://weibo.com)称,万科在全国继续保持老大的地位,得益于各分公司在各地区率先降价,其实万科也是在“甩货保命”,究竟房价还能降多少?购房者的预期值就是“降到底”,但是底在哪里,却没人知道。

  观念

  住宅回归“居住”本性

  有很多根深蒂固的购房观念,经过十几年的考验,成了“颠扑不破”的真理,但是2012年的到来,卖方市场转化成为买方市场,这些观念也发生了180度的掉转,可能很长时间成为新的市场交易法则。

  在此之前,二手房交易中的税费,明明规定由卖房人缴纳,但由于一房难求,在绝大多数交易中,都是由买房人承担的。2012年的房子不好卖,这个问题又被拿出来重新思考。

  在买房人不愿意承担高额税费的情况下,房主又为了顺利成交,就只好自己负担,从原来“没商量”到现在的“可商量”,也许随着调控的进一步深入,又会回到“没商量”,但却是由房主缴税“没商量”了。

  以前的十几年里,房子都被认为是金融产品,起着保值增值的作用,而随着房价攀高的不确定性,新房不见得不是负资产,“买了房子就一定赚钱”的观念一去不复返,住宅最终回归它的原始作用——居住。

  文/特稿记者 蒋举 制图/刘江

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