住宅类用地去年出让金减23%

　　投资意愿 房产排最后 2011年土地出让金增长止步 多个重点城市出现下滑

　　2011年，全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。

　　今天下午，国泰君安和零点咨询集团联合发布的“君弘”理财指数显示，2011年下半年，11项投资项目房地产排在最末位。

　　本报从今天开始，连续三天将对2011年的全国楼市、北京楼市进行回顾。同时，对通州、亦庄、望京等热点区域以及学区房的价格走势进行回顾和展望。

　　数据

　　土地出让金 超过1.9万亿元

　　近年来，我国土地制度和土地财政制度的变革形成的土地出让金为地方政府聚集了巨额可支配财力，特别是在过去的2007年-2010年，全国土地出让金收入逐年攀升，成为地方财政不可或缺的部分。

　　据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2011年，全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12666.8亿元，同比减少23%。

　　可以发现，尽管住宅类用地出让金减少，但依然是土地出让金主要的组成部分，占总额约67%，而成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。

　　2012年，在受政策影响较大的一线城市及部分省会城市，商办类用地受到热捧，比重也是大幅增加，商办类用地出让金可谓为这些城市撑起一片天空。

　　一线城市 广深无缘前十

　　土地出让金收入前十名的城市出让金累计达7905.1亿元，占130个城市总额的41%，这些城市主要是经济发达城市、沿海及省会城市。与2010年上榜城市土地出让金均同比大幅增加相比，2011年上榜城市多数同比减少。

　　数据显示，上海土地出让金1270亿元，位居全国第一，但与2010年相比减少16.1%；北京土地出让金过千亿，同比减少35.7%，降幅非常明显；2010年排在第三的大连在2011年降幅最为明显，出让金总额仅占2010年的四成。

　　在2011年出让金上涨的城市中，昆明可谓一枝独秀，土地出让金557.5亿元，同比涨幅高达147.6%；其次，沈阳土地市场也在2011年发力，土地出让金630.5亿元，同比上涨90.3%。

　　一线城市中，广州和深圳依然无缘前十。深圳2010年全年土地供应较少，土地出让金仅155.04亿，2011年供应量有所增加，土地出让金也随之增长到192.4亿。2011年广州可谓是放量供应，但是土地成交状况却一直没有起色，地块流拍、延期不断，2011年土地出让金303.5亿元，同比减少23%。

　　此外，法晚记者统计发现，排名前十的城市中，有6个城市的土地出让金出现了同比下跌，大连和北京降幅最大。

　　分析

　　土地市场受政策影响 “地王”罕见

　　中国指数研究院副院长黄瑜接受采访时认为，成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因，“在持续了一年高压调控与监管措施下，2011年全国土地市场整体呈现低迷的状态，以住宅类用地市场表现最为明显。”

　　黄瑜表示，2011年高溢价的住宅地块鲜有出现，与2010年高溢价地块层出不穷形成鲜明的对比，国家出台政策避免地价过高、“地王”频出效果明显。

　　开发商存量高、资金链紧张，整体拿地热情不高，全国各大中心城市成交量、成交单价下跌，溢价率持续走低，各地缓拍、流拍现象屡见不鲜，土地市场进入名副其实的“寒冬期”。

　　解读

　　土地成交楼面均价下跌17%

　　土地出让金数值大小与土地成交价格有非常大的关系。

　　2011年土地调控效果显现，土地成交价格全面回落，全国130个城市土地成交楼面均价1056元/平方米，同比下跌17%。

　　2011年一改以往住宅用地楼面均价高于其他用地的局面，商办用地成为一枝独秀，这也从侧面反映出调控对住宅用地市场的影响深远，从根源上抑制房价上涨。

　　2011年住宅用地楼面均价波动不大，成交价格理性，无高价地块与“地王”的踪迹可寻。

　　地块底价、低价成交是2011年土地市场的主旋律，全年各类型土地溢价率均有不同程度下降，其中住宅用地降幅最为明显。

　　2011年地王总价 仅为2010年一半

　　与2010年相比，2011年总价排行榜可谓黯然失色。排名第一的重庆渝中区渝中组团D分区4-1/02号宗地，成交总价65.36亿，与2010年121.41亿成交南京滨江江边路以西1号地块相去甚远；2010年上榜地块总价均在50亿以上，而2011年总价在50亿以上的仅两宗。

　　较之2010年，2011年总价排行榜另一个明显的特点就是，企业联合体拿地占半壁江山。

　　2010年总价排行榜基本被实力雄厚的国企占据，且均为“孤军奋战”，而在2011年全年的土地市场上这些企业的身影都极少见。

　　基于2011年房地产市场走势不明朗和低迷的市场带来的资金压力，风险共担、联合开发的战略普遍形成，组合形式也是各样，企业强强联合、跨行业、跨地域联合拿地屡见不鲜。

　　调查

　　房地产投资意愿 排名下降3位

　　记者上午从零点咨询集团了解到，国泰君安和零点咨询集团今天下午将联合发布的“君弘”理财指数，11项投资项目房地产排在最末位。

　　记者了解到，房地产投资意愿2011年上半年排在第八位，投资意愿排名下降了3位。

　　投资意愿排名

　　1 黄金

　　2 基金

　　3 股票

　　4 债券

　　5 保险

　　6 信托基金

　　7 期货

　　8 海外证券

　　9 外汇

　　10 私募基金

　　11 房地产

　　开发商拿地无热情 市场难复苏

　　中国指数研究院副院长黄瑜在接受法晚记者采访时表示，2011年内，中央执行严格的调控政策抑制房价快速上涨的趋势取得了一定成效。

　　未来，严格的调控政策预期还将持续，房地产市场将难以回复到2009年、2010年的高涨时期，房地产企业也将面临严峻的重组及洗牌，资金链的安全、销售回款的速度将首先摆在企业面前。

　　在严峻的市场环境及政策环境下，即使政府加大土地的供应，也难以激起开发商拿地的热情，土地市场的复苏有待时日。

　　黄瑜表示，从2011年整体市场情况及目前的趋势来看，未来一年土地价格难以走高，但也不会出现较大幅度的下跌。

　　地方政府有意提高土地起始价格，通过出让前的多方沟通或地块拆分，避免高溢价、高总价地块的出现。维持目前土地价格的平稳，有助于房地产市场整体调控局面的稳定。

　　文/记者 李洪鹏 王永生

　　制图/刘江