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楼面价超周边地块近3倍 远洋地王项目开盘延期

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-02-02 01:40 来源: 每日经济新闻

  每经记者 叶书利 发自北京

  远洋地产旗下的北京单价地王项目远洋万和公馆,其超过2.7万元/平方米的楼面价,超过目前周边地块楼面价的近3倍。

  在目前房价向下的背景下,高企的成本导致房地产项目难以定价——定价过高,不被市场接受;定价与周边同类型楼盘相近,楼盘可能无利可赢甚至出现亏损。两难困境导致该楼盘身陷开盘难产的窘境。

  但对远洋地产来说,眼前有着比万和公馆的微利更为紧要的事。根据中报,2011年6月30日至今年6月30日期间,远洋地产有约209亿元流动负债需要偿还。而根据公司通讯,去年7~12月的6个月,公司的合约销售额为150亿元。是否在今年上半年推出利润率可能极低的万和公馆,或许将成为远洋地产需要慎重考虑的事。

  地王项目开盘延期

  《每日经济新闻》记者在远洋地产旗下的北京地王项目远洋万和公馆项目现场发现,三三两两的工人们正在工地现场进行地面修整以及地面测量的工作,还未见半点楼盘的影子,工地现场较为冷清,这与当初这块地王竞标的热闹形成了鲜明对比。

  2010年3月15日,经过84轮竞拍,远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元拿下该地块。扣除教育、医疗用地等之外的商品房部分地块,该地块以高达27529元/平方米的楼面价一举成为当时北京的新科单价地王。

  《每日经济新闻》记者在与远洋地产相关人士的沟通中获悉,该地块直到2011年5月才动工,而如今动工已近8个月,项目仍处于地面测量阶段,建设速度有如蚂蚁行走。

  与慢开工相呼应的就是该楼盘呈现出来的缓卖楼的景象。

  《每日经济新闻》记者注意到,早在去年上半年,便传出该楼盘计划于去年年中开盘的消息。在去年年中北京远洋召集的一次北京媒体聚会上,远洋地产北京区域事业部副总经理胡宇宙曾透露,远洋万和公馆会在2011年10月前后入市销售,然而直到今天,该楼盘仍处于待售状态。

  远洋地产相关人士直言,还未接到楼盘开盘的具体安排。而该楼盘售楼处一位工作人员在与 《每日经济新闻》记者的电话沟通中也只是模糊地表示,楼盘可能会在5月前后开盘,但补充说,具体开盘时间仍可能会调整。

  与此相衬托的是,与远洋万和公馆近在咫尺的保利旗下项目保利中央公园,拿地时间与远洋万和公馆相差仅三天,但该楼盘已于去年8月21日开盘销售。

  成本太高阻碍定价

  远洋万和公馆延期开盘背后的商业逻辑到底是什么?

  对此疑问,《每日经济新闻》记者在现场采访时,与远洋万和公馆紧邻的保利中央公园一位销售员的看法是,“难定价导致开盘难。”

  《每日经济新闻》记者在远洋万和公馆所在的北京望京区域调查时发现,时下该区域楼盘住宅部分的定价基本在4万元/平方米左右,比如保利中央公园约为3.8万元/平方米,华彩·和悦府约为4.2万元/平方米。

  而SOHO中国董事长潘石屹曾为远洋万和公馆计算过一笔账,按照该楼盘楼面价高达27529元/平方米的价格计算,该楼盘售价在4.5万元/平方米时才能保证10%的利润空间。换句话说,低于4.5万元/平方米的售价,这个楼盘利润就将低于10%,甚至亏损,但目前该区域的市场均价无法支撑4.5万元/平方米以上的售价。

  远洋地产高价拿此地块带来的高成本风险,其实早已隐现。

  《每日经济新闻》记者调查发现,远洋万和公馆所在地块大望京一号地于2010年3月15日以超过2.7万元/平方米楼面价成交仅3天后,2010年3月18日保利以楼面价17949元/平方米拿下了大望京4、5号地。2010年9月8日成交的大望京3号地,楼面价进一步下滑至约7695元/平方米,相当于相邻的大望京一号地楼面价的近1/4,而于2011年4月15日成交的大望京2号地,成交楼面价约7760元/平方米。

  保利中央公园销售员说,由于远洋万和公馆高昂的楼面价,如需维持赢利状态,该楼盘的定价需维持在4.5万元/平方米以上,而目前市场无法支撑这个定价。在这种情况之下,远洋地产只有静待市场转机,因此一再延期开盘。在楼盘未获得销售回款的情况之下,为了节约成本以及为延后开盘争取到更多时间,甚至衍生出开发商有意减慢开工节奏,以减少建设过程中的材料、人工等费用支出,并为缓开盘争取到更多的缓冲时间。

  推盘压力叠加

  一直处于延期开盘的远洋万和公馆,伴随远洋地产销售业绩的困境,公司开盘冲业绩的压力正在不断叠加。

  《每日经济新闻》记者发现,1月16日,远洋地产公布了2011年12月业绩通讯。数据显示,2011年全年实现合约销售额约270亿元。而2011年初远洋地产定下的年度销售目标为300亿元,实际完成度仅九成。2011年下半年实际完成销售额仅150亿元,为预设销售目标的约79%。去年下半年的销售进度远低于公司的预设节奏,主要原因就是市场成交情况日益下滑所致。

  《每日经济新闻》记者查阅远洋地产2011年中报的数据发现,在2011年6月30日至今年6月30日期间,远洋地产有约209亿元流动负债需要偿还。因此自去年下半年以来,为了对冲市场环境恶化带来的冲击,远洋地产开始通过加大开盘量,扩大供应楼盘面来抢量,其中就包括一些高价地楼盘以微利的方式入市,比如去年9月入市的远洋天著项目就是典型。

  远洋天著项目的地块为远洋地产于2009年底以近1.8万元/平方米的楼面价拿下,然而目前该楼盘的成交均价已降至2.2万元/平方米左右,该楼盘的赢利空间已然不多。

 

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