李嘉诚内地囤地首尝苦果 上海地王价格缩水过半

　　销售放缓、减少拿地，内地房企进入“冬闲”时节。然而，港资房企却趁机频繁抄底内地土地市场，俨然一副“冬忙”景象。

　　2011年上半年，九龙仓成为内地拿地最活跃的港企。前3个月，九龙仓就分别在苏州、长沙、杭州拿下多幅地块，累计投入达100亿元。2011年下半年，李嘉诚旗下的长江实业[简介最新动态]、和记黄埔接棒九龙仓，在内地土地市场“淘金”。6月始，长和系就先后在天津、长春、大连、佛山等地收获土地。

　　“要永远相信：当所有人都冲进去的时候赶紧出来，所有人都不玩了再冲进去。”李嘉诚这句心得被不少投资者奉为金科[简介最新动态]玉律。而对这句话诠释的最透彻到位的，还是这位超级富豪自己。然而，李嘉诚留给业界的印象，不仅是土地抄底，还有涉嫌“囤地”。

　　早前就有媒体爆出，长和系在上海、武汉等地的囤地行为，并坐收增值渔利。然而，和记黄埔2010年底在上海拍下的地王，却遭遇到2011年该区域板块价值下滑的尴尬。一向以稳健经营著称的李嘉诚，在楼市步入下半场，还能继续在内地靠囤地赚钱吗？

　　斥资百亿逆市抢地

　　和记黄埔是李嘉诚着力内地楼市的主要平台，这次“抢地”的重任，依然由和记黄埔来履肩负。

　　2011年6月3日，和记黄埔签约天津城北小刘庄片区项目，据悉，该项目由河北区城投公司与和记黄埔地产天津公司合作，预计投资超过60亿元。在拿下该项目仅20天之后，和记黄埔长春公司又以4.64亿元的底价拿下长春一块土地面积为15.89万平方米的住宅商服用地，和记黄埔首入长春高新区。

　　休息了四五个月，李嘉诚再度出手。2011年11月，在多地土地频频流拍的情况下，和记黄埔果断出手竞得佛山一地块，预计总投资将超过15亿元。时代周报记者了解到，和黄购得该地块的总代价为8.96亿元，该地块后将供其发展成住宅及商业物业。这也是继广州、深圳、珠海、东莞、江门之后，李嘉诚在华南再落一子。

　　时隔1个月，和记黄埔又现身大连土地市场，并联手李嘉诚另一地产平台长江实业以19亿元成功拿下大连西岗区一块14.3万平方米的商业用地。据介绍，本次土地收购行为的主体项目公司为大连达连房地产开发有限公司，长江实业与和记黄埔各自间接拥有该公司50%的权益。

　　除上述城市外，在本轮内地楼市土地调控中，李嘉诚还于2010年底，在重庆、上海、南京高价抢地。2010年11月，时隔三年，李嘉诚再度在重庆出手，和记黄埔通过竞拍方式，以13.1亿元的价格成功拿下重庆两江新区一处住宅用地。紧接着，李嘉诚前后在上海、南京斩获土地。在2010年12月初，和记黄埔下属业贸投资有限公司以总价16.2亿元摘得上海青浦区赵巷板块17号地块，楼面价为21436元/平方米，溢价率191.5%，并刷新了赵巷板块单价“地王”纪录。平安夜，和记黄埔以31.8亿元的总价拿下了南京河西板块G53地块，溢价17.7%，楼面价为8548元/平方米。

　　粗略计算，自2010年底，李嘉诚的长和系就已在内地斥资百亿元拿地，其在内地的足迹遍布全国。2003年，和记黄埔在内地仅布局了上海、深圳、重庆、广州、北京等7个城市。2004、2005两年，和记黄埔“逆市而上”，陆续在西安、成都、长沙、长春、武汉、天津、重庆等地投入400亿元巨额资金，圈下了超过300万平方米的土地，基本完成了其对一级城市和主要二线城市的战略布局。据2011年8月和记黄埔发布的中报，在土地方面，其目前所占土地储备可发展成共980万平方米以住宅为主的物业，其中97%在中国内地、2%在英国及1%在新加坡与中国香港。此土地储备包括分布于23个城市的48个项目，预期在数年内分期发展。

　　资金链优势明显

　　内地楼市正处极寒，李嘉诚为何屡屡阔绰出手？

　　“国内经济持续发展是吸引香港房企进驻内地的主要原因。”中投顾问房地产行业研究院韩长吉向时代周报记者分析，加上当前国内信贷减缩，很多中小房地产企业由于资金压力加紧离岸，而此时香港房企进入内地开拓市场的时机比较适宜，所以出现大量香港房企进驻内地，正是资本流动和投资意愿双重影响的结果。

　　事实上，不仅和记黄埔，九龙仓、恒隆、嘉里建设、周大福等港企也纷纷在内地“跑马圈地”。据不完全统计，2011年港企在内地市场的投入就超过200亿元。这其中，大部分“淘金者”都能以底价获得中意地块或项目。不过也有例外，2011年9月，恒隆地产经过83轮的激烈角逐以34.97亿元夺下昆明市两宗商业地块。

　　港企拿地，包括和记黄埔，背后都有资金链的优势。据不完全统计，截至2010年底，香港上市并且主要在香港运营的地产企业，平均的资产负债率仅为26.71%。然而香港的房产四大天王(李嘉诚、李兆基、郑裕彤、郭炳湘)的公司资本负债比例均只有20%左右，截至2011年6月30日，李嘉诚和记黄埔的净资产负债率为21.9%。

　　相比而言，国内上市房企资产负债率动辄超过70%。而公开资料显示，截至2011年上半年，内地上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%，创近十年的新高，与此同时，上市房企总负债已超过1万亿元。

　　2012年，新春伊始，土地市场格外冷清。据北京中原地产数据，1月，重点城市土地流标率达44%。然而，李嘉诚似乎在为进一步的抄底做准备。据港媒最新消息，和黄筹组中的5年期及10年期的美元债，由于反应热烈，已将发行规模各增加至5亿美元，即共10亿美元(约78亿港元)。此举无疑为2012年和记黄埔在内地市场抢地，备足“粮草”。

　　另一边厢，李嘉诚另一业务重心在香港的地产平台长江实业[简介最新动态]，也对内地市场虎视眈眈。近日，长江实业执行董事赵国雄对媒体表示，2012年内地将有大量收购机会，长实将会特别留意内地城市综合项目。(来源： 时代周报)