十大城市1月宅地均底价成交 300城成交量跌66%

　　简介：从去年6月开始，天津住宅用地市场溢价率持续走低，从去年10月份开始，天津住宅用地已连续4月全部底价成交。全国土地市场方面，包括北上广深等一线城市和天津、杭州、成都等主要二线城市的‘10大重点城市’2012年首月仅有6城市有住宅用地成交，且均为‘0溢价’成交。

　　新金融记者 刘君

　　近日，天津土地市场连续推出3宗市区优质地块。然而，这3宗被一致看好的‘环内稀缺地块’，却均只有一家房企报名竞拍，最终都以底价成交。值得一提的是，从去年6月开始，天津住宅用地市场溢价率持续走低，从去年10月份开始，天津住宅用地已连续4月全部底价成交。全国土地市场方面，包括北上广深等一线城市和天津、杭州、成都等主要二线城市的‘10大重点城市’2012年首月仅有6城市有住宅用地成交，且均为‘0溢价’成交。

　　‘2012年政策预期依然从紧，楼市低迷，开发商普遍面临销售压力，对于拿地大都趋于理性，宅地低溢价成交在很长时间内将成为常态，而平稳的土地市场也符合楼市调控的大方向。’中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉对新金融记者表示。

　　天津连续4月成交宅地“无溢价”

　　2月初，天津土地市场连续迎来3宗市区优质地块的竞价。这3宗土地分别是：占地面积3.97万平方米的河西区太湖路与郁江道交口东南侧居住地块，出让面积4.38万平方米的河西区解放南路与郁江道交口东南侧住宅、商服地块，以及占地面积2.91万平方米的南开区南马路北侧综合地块。其中前两宗属于解放南路沿线的“大梅江”区域，最后一宗更是被称为老城厢区域的最后一宗“绝版地块”。由于近几年环内土地的稀缺性，一次性推出3宗热门区域的绝版地块，业内人士普遍预计将吸引不少开发企业的关注。

　　然而，土地竞价当天的结果却出乎预料。分两天成交的这3宗地块最终均因只有一家房企报名，全部以底价成交。其中“大梅江”的两宗土地分别以6.27亿元和9.84亿元的底价被天津物产置业发展有限公司竞得，楼面地价分别为8305元/平方米和8200元/平方米。“老城厢绝版地块”则被天津地铁资源投资有限公司以9.95亿元底价竞得，楼面地价9300元/平方米。“同去年市区成交的几块土地楼面地价和当前地块附近的房价相比，这3块地的价格比较合理，且体现出了地价有一定程度的回落。”钟文辉表示。

　　据了解，从去年6月开始，天津住宅用地市场溢价率持续走低，并且从去年10月份开始，天津住宅用地已连续4月全部底价成交。2012年1月仅以底价成交一宗位于河西区彩印道北侧的宅地，成交面积2万平方米，成交面积同比下跌98%。

　　天津市卧龙广告传媒有限公司总经理苏步超认为，当前土地市场趋于平淡，一是因为进入2012年后住宅市场成交低迷，较大的销售压力使开发商对楼市前景持谨慎态度，这种谨慎延伸到土地市场；二是地方政府同样采取观望态度，土地市场整体供应量减少；三是不断加大的保障房用地占据了部分商品房用地的供地份额。“近几年房价的快速上升，一个不可否认的原因就是地价在土地拍卖市场被非理性地炒高，‘面粉贵过面包’的情况，加重了房价的上升预期。同时不少地方政府也出现过度依赖土地财政的情况，楼市调控的一个重要方面就是使土地市场回归理性，而这种低溢价情况将在调控期成为常态。”苏步超表示。

　　据了解，近日北京、上海两地传出风声，两城市在2012年纷纷调低了土地出让金的预期。其中北京市财政局称今年的土地出让收入约为900亿元，同比降幅接近三成。上海也下调今年土地出让收入预算至1250亿元，同比降幅近两成。一定程度上体现了地方政府对土地市场理性竞价时代到来的判断。

　　300城市1月宅地成交量同比跌66%

　　根据中国指数研究院的数据，2012年1月，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%。其中住宅用地成交455宗，环比减少58%，同比减少66%，成交面积1905万平方米，环比减少65%，同比减少72%。成交价格方面同样降幅明显，300个城市宅地1月成交楼面均价972元/平方米，环比下跌23%，同比下跌27%。而包括4个一线城市和6个主要二线城市在内的“10个重点城市土地市场”更出现深圳、杭州、重庆、南京4城市均无住宅用地成交，仅有6个城市有住宅用地成交，且成交地块均为底价成交的情况。出于对资金链的担忧以及对利润的考虑，2012年开发商在北京等一线城市拿地更加谨慎，而更注重在二、三线城市拿地。

　　而链家地产研究院监测的全国129个城市土地成交数据，呈现了同样的特点，这些城市成交土地面积环比下降50%，下滑至2010年4月限购实行以来的最低点，住宅用地的平均溢价率达到4年来最低点。链家地产市场研究部冯联联认为，2012年上半年，全国住宅用地低价成交仍将是主要的趋势。一方面，2012年限购是全年的主旋律，商品房售价趋势并不完全明朗致使房企在商品房用地投资中更为谨慎。另一方面，2011年房企资金压力在今年仍将持续，若销量低迷，房企很难高价拿地。冯联联对新金融记者表示，2012年全国住宅土地市场“低价低量”成交或将为主要趋势，而住宅用地成交量减少，将会影响到未来市场的住房供应。

　　“值得注意的是，目前包括天津在内的一些城市出现调高普通住宅指导价，以及信贷方面传出支持首套住房贷款的声音，体现了楼市调控今年整体从紧，但对首套购房刚性需求支持的结构性调控思路，能在一定程度上促进楼市成交有所回暖。”钟文辉表示，随着住宅成交回升，土地市场成交量也将有所上升，不过前几年同区域地价短期内翻番，“面粉贵过面包”的疯狂情况应该不会再出现。