北京楼市限购1年交易额约减近3千亿元

　　楼市限购政策实施还差3天就将满一年。据记者上午得到的最新数据显示，截至2月11日，限购一年来，新盘同比下跌两成，二手房暴跌五成。新盘、二手房均价都出现不同幅度的下跌。按目前成交一套超过200万元的均价来计算，这一年，楼市交易额骤减近三千亿元。

　　成交量

　　总量下降超四成 交易额少3000亿

　　北京中原市场研究部统计数据显示，截至2月11日，限购一年来，新建住宅成交量及二手房住宅成交量均比限购前一年大幅下降。市场住宅总成交量同比下降超过四成。

　　北京市住宅交易成交情况(单位：套)

　　限购一年来 限购前一年 同比降幅

　　新建住宅 83541 106999 21.9%

　　二手住宅 96996 207376 53.2%

　　总成交量 180537 314375 42.6%

　　近14万套住宅签约量的减少，按照单套签约均价超过200万元计算，最近一年市场住宅包括商品房、二手房签约市价达到了近3000亿元。

　　另外，成交量也出现结构性变化，郊区项目占比明显上涨。如房山区，在限购前一年成交量仅占全市的9.6%，而最近一年占比达到了12.2%。密云的成交量占比也达到了5.4%，而在限购之前一年占比为4%。

　　成交价

　　新盘均价降幅小 二手房抗压能力减弱

　　而随着交易量的减少，开发商回笼资金的数量也受到严重影响，开发商不得不降价。总体来说，北京最近一年新建住宅均价为19955元/平米，再次降至2万元以内，同比下调了3.4%。

　　进入2012年，成交均价继续出现更明显的下调，2012年年内，北京新建住宅签约均价为17899元/平米。同比2011年1月份的22433元/平米下调了两成。

　　北京在限购一年内有住宅成交的项目合计为300个左右，其中在2011年8月份以后成交价格出现下调的项目占比达到了六成。成交均价下调超过5%的项目达到了100个左右。

　　相对于新盘成交均价的小降，二手房却表现出异常的不稳定。原本具备很强的抗风险能力，但是目前来看，反而更为脆弱，截至目前二手房均价同比下降近三成，三环内已经出现了低于两万的二手房。

　　分析

　　土地出让金降三成 降价要看供应量

　　北京市土地整理储备中心的数据显示，2011年全年北京土地出让金为1055.14亿元，同比减少587.26亿元，降幅高达35.8%。

　　著名房地产经济专家、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，受到持续而严厉楼市调控影响的“土地财政”，并非只有北京一地。包括上海、广州、深圳、杭州等地在内的土地出让金收入均呈现大幅下滑。

　　土地溢价的故事行将落幕之际，依靠卖地换取巨额财政收入的简单模式已经不可持续与复制。当各种新兴产业开始替代简单卖地成为北京、上海等地的新增长路径之时，房价的合理回归，总算具备了充足的“经济学理由”。

　　而北京中原市场研究部统计数据显示，相比限购前的9.29万套，而日前住宅库存为11.97万套，住宅库存量增加了2.7万套左右。

　　楼市调控已经初见成效。目前在北京楼市签约量依然低迷的情况下，成交价格是否下调将主要受到供应量的影响，一旦供应量突然上涨，局部区域将开始明显的价格调整。

　　目前通州、大兴等区域已经受到了库存量增加的影响出现了价格下调。房山等新增供应可能突然上涨的区域也存在价格率先变化的可能。

　　文/记者 张媛

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