SOHO中国遭瑞银降级 今年销售目标被高盛腰斩

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　地产调控之下，SOHO中国正不断遭遇“打折”：SOHO中国2011年公司合约销售额仅109亿元，远低于年初制定的超过200亿元的年度销售目标。致使2007年上市后每年销售额同比增长率至少77%的高速发展戛然而止。而2012年230亿元销售目标刚出，就遭遇高盛与瑞银的 “冷水”。两家公司预测的SOHO中国今年销售额分别仅117亿元与166亿元，瑞银甚至将SOHO中国股票由之前的“买入”下调至“中性”，高盛维持“中性”评级。

　　年度销售目标遭泼冷水

　　2月8日，在SOHO中国举行的公司电话会议上，SOHO中国董事长潘石屹(微博)对外宣布，2012年SOHO中国年度销售目标为230亿元，这就意味着，较去年109亿元的实际销售额，需同比增长约111%。出乎意料的是，该年度销售目标随即便接连遭遇两家国际知名研究机构的劈头棒喝。

　　2月9日，高盛发表的一份研究报告对此大泼冷水：高盛预计SOHO中国2012年的销售额为117亿元，此数据仅为SOHO中国自设年度销售目标的一半。

　　SOHO中国公司官网的资料显示，目前SOHO中国在售的项目包括北京的望京SOHO、SOHO嘉盛中心、光华路SOHO、SOHO·尚都、朝外SOHO、丹棱SOHO以及上海的SOHO中山广场等7个项目，其中望京SOHO是绝对销售主角。

　　《每日经济新闻》记者注意到，高盛对SOHO中国2012年销售额的预计值仅约SOHO中国自定目标的近半，主要缘于双方对望京SOHO今年销售前景的不同预判。

　　望京SOHO占地面积11.5万平方米、规划总建筑面积52.1万平方米。潘石屹预计望京SOHO今年可为公司带来145亿元的销售贡献，在230亿元年度销售目标中占比近63%。然而高盛则预计该项目今年的销售额或仅有38亿元，对其销售前景较为悲观。值得注意的是，2012年以来该项目实际的销售数据极为惨淡。

　　《每日经济新闻》记者根据北京住建委官网相关数据汇总发现，截至2月13日，望京SOHO的合计签约额约47.75亿元。潘石屹透露，自去年8月开盘以来，2011年望京SOHO项目销售额为40多亿元。如此看来，“40多亿元”与合计签约额约47.75亿元相差无几，说明年后该项目的销售不畅。而潘石屹对外透露的SOHO中国1月销售额仅为0.7亿元。对于望京SOHO的滞销，潘石屹将此归因于“主要由于去年下半年以来市场流动性开始趋紧。”

　　继高盛看空2012年SOHO中国销售前景后。2月10日，瑞银的一份研究报告预计SOHO中国2012年销售额为166亿元，约为SOHO中国年度销售目标的72%。

　　2011年销售目标仅完成一半

　　除了2012年销售目标遭遇信任危机外，地产调控下的2011年，SOHO中国年度销售成绩单也难以令人满意。

　　2月8日潘石屹对外透露，2011年公司合约销售额仅109亿元，远低于年初制定的超过200亿元的年度销售目标。与2010年238亿元的销售额相比，同比下降近54%，从而结束了该公司上市后每年销售额至少77%的同比增长率。

　　《每日经济新闻》记者统计发现，2007年SOHO中国上市后销售额取得高速增长，2008年、2009年与2010年销售额分别同比增长92%、77%和82%。不过，2011年地产调控中断了SOHO中国一直以来的高增长率。对于2012年SOHO中国的销售前景，高盛、瑞银同样看空。

　　潘石屹认为，近日央行对首套房贷的表态是银根松动的信号，“两会”后银根可能会放松。SOHO中国CEO张欣(微博)也在多个场合表示，本轮地产调控将于“两会”后松动。

　　不过，高盛与瑞银在相关研究报告中对此提出了质疑。高盛同意SOHO中国管理层对于中央可能放宽银根，商用物业投资将大增的观点，但同时指出，一旦银根放宽，住宅市场会同样受惠，并可能优先受益。瑞银则认为，即使后期中央政府会放松银根，银根环境也难以回到2010年时的情景。

　　高盛同时对SOHO中国目前的销售疲软表示了强烈的担忧。去年12月8日高盛的一份研究报告对此警告说，SOHO中国从去年9月开始，整体销售已逐渐放缓。并因此下调了SOHO中国2011年资产净值的预测。

　　今年1月，SOHO中国销售放缓仍在继续，当月销售额仅0.7亿元。2012年年度销售目标较2011年销售额大增111%令人担忧。

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　　SOHO中国股价较发行价缩水近四成

　　SOHO中国2011年销售额同比增长率转向负增长，对当事公司最直接的冲击就是股价的下跌和随之而来的资金压力。

　　《每日经济新闻》记者注意到，2007年10月8日，SOHO中国上市，发行价为8.3港元，开盘价为10.1港元。而13日，SOHO中国收盘价已跌至5.18港元，仅为发行价的62.4%，上市首日开盘价的51%。

　　销售疲软之下，高盛仍然不看好SOHO中国股价的未来走势。2月9日高盛的一份研究报告将其股票维持“中性”评级，目标价定在5.91港元。2月10日瑞银的一份研究报告则将SOHO中国股票评级由“买入”调至“中性”，目标价下调10.5%至5.69港元。

　　破发的股价，已对SOHO中国的再融资形成了直接性影响。在2月8日的电话会议上，SOHO中国财务总监唐正茂就直言，如果2012年公司进行融资，不太可能会考虑通过发行新股融资，因为目前公司股价不是处于高位。而另一个影响则是销售额下降后衍生的资金压力问题，至少2011年与2012年两年的财务区间内，SOHO中国可能会遭遇入不敷出的境况。

　　2月8日SOHO中国举行的电话会议透露出的财务信息显示，2011年SOHO中国在项目收购方面的支出费高达约154亿元。其中约40亿元在2012年支付，114亿元在2011年支付，加上相关项目的建安成本，不计算相关税费，2011年全年支出额约130亿元。同期，销售额仅109亿元，单年度财务出现了支出大于收入的情况。而在2012年，SOHO中国计划投入约100亿元于土地和项目的收购，另外加上40亿元左右的项目建安成本和2011年所购项目或土地延期下来的约40亿元支出款，不计算相关税费外的合计支出额约180亿元，远高于高盛与瑞银对SOHO中国今年销售额的预计值。

　　据SOHO中国财务总监唐正茂透露，SOHO中国目前手中持有预售证的项目资源已达240亿元，全年可达300亿元以上。如果最终销售额如高盛预测般的117亿元，就意味着2012年末，SOHO中国库存额达180亿元以上，即使房价下降10%，库存中的存货减值就将达到近20亿元。