北京12项目开盘半年零成交 买卖双方陷入观望

　　去年调控“加码”，尽管去年下半年以来，北京许多在售项目都推出了迅猛的促销攻势，但依然不能避免惨淡的成交。

　　来自亚豪机构及本报记者的调查数据显示，自去年9月份以来，北京市场共有125个项目开盘，累计供应了35259套住宅，但截至今年2月19日，仅售出9466套，总体销售率仅26.8%，尚不足三成。

　　过半取证楼盘成交低于50套

　　北京市住建委房地产交易数据也显示，自2011年9月至2012年2月份(截至2月19日)的近半年时间里，北京共有102个住宅项目取证(不包括限价房)，其中有57个项目成交套数低于50套，超过了取证项目总数的一半以上，其中还有12个项目为零成交。

　　北京市住建委及亚豪机构的惨淡数据均显示出市场交易的低迷，也显示出买卖双方浓厚的观望情绪。

　　“经过半年的市场变化，其实开发商在后期由于降价力度难以把握，且对项目降价后能否换回如期的销量存有疑虑，已经表现出迟迟不敢大幅度降价的迹象，导致了促销动力不足。”亚豪机构副总高姗分析，供需关系的逆转，使得购房人“买涨不买跌”的心理已成型，“尤其是政府在岁末年初多次强调调控不放松，对于市场预期都起到了进一步强化作用。”

　　少数项目实现“以价换量”

　　同样的市场环境，同样是降价促销，有些项目降价之后依然颓势不改，有些项目却成功实现“以价换量”。通过对近半年入市的125个项目进行梳理，记者发现，有28个项目销售率大于50%，其中销售率高于90%的项目有3个，分别是翼之城(楼盘资料业主论坛)、金茂府(楼盘资料业主论坛)、誉天下(楼盘资料业主论坛)。

　　查看项目此前的开盘记录，记者还发现K2百合湾、翼之城等项目，开盘价降幅均超过20%，降价后比周边项目普遍低了10%。此外，还有些项目在开盘时就制定了低于周边其他项目的低价，一次到位，如世嘉光织谷(楼盘资料业主论坛)、金茂府等项目。因此，价格因素无疑成为这场楼市淡季博弈中的制胜法宝。

　　“有些项目虽然调整了价格，但是没有调到位，因为前期并没有弄清楚客户的实际需求，不了解客户心理价位的底线，因此降了也白降。”思源经纪北京公司副总经理任莉对记者表示。

　　存量加剧未来销售压力

　　对于今年之后北京楼市的走势，多位业内人士都告诉记者，市场疲软可能在2012年全年都将持续。“近半年以来，新增入市项目的供应量远远大于消化的速度，且未来几个月还将有新项目不断入市，销售压力也将更大。”望京某知名项目负责人如是说。但对于项目后期是否会调整价格，他表示，高端项目有自身的定价规则，“市场越清淡，受到冲击最大的并不是高端项目，而这也是高端住宅的保值功能”。

　　亚豪机构统计数据显示，截至2月19日，近半年来新开盘入市的项目仍然有25793套房源待销售，而3月份，将有21个项目开盘入市，其中纯新盘项目达9个，这些项目多位于大兴、顺义、昌平等新城区域。而从京城目前商品住宅的总存量来看，截至2月20日，京商品住宅存量达12.7万套，未来开发商消化库存的压力还将增加。

　　【记者调查】

　　惜售、抢售现象再现

　　“捂盘”曾经是楼市火热时期开发商借以提价、惜售的重要手段，针对这一现象，北京市住建委规定开发商取得预售许可证三天以内必须开盘销售，然而在市场深陷观望之时，很多项目因为“吃不准”市场接受程度，惜售现象在近半年来的楼市中再次出现。

　　位于顺义顺通路与林河北大街交会处的某项目就是一个例子。据北京市住建委交易管理数据显示，该项目在去年12月17日取得销售许可证，至今已过了2个月，仍未开盘。记者致电售楼处，销售人员表示：“预计下月开盘，起价10800元/平米，均价13500元/平米。”

　　不仅是普通住宅面临开盘定价难的窘境，高端产品也有着类似的境遇。拟售均价84951元/平米的紫御华府项目，已在去年12月4日取证，共有6、7、8三个楼座，推出84套房源，虽然在住建委数据管理网上显示取证当日即开盘，但记者致电售楼处发现，项目仍然在待售状态。

　　根据官方网站的数据记录，还可以发现有些项目在取证之前已经开盘，可谓“抢售”。例如江南山水(楼盘资料业主论坛)项目，取证时间是2011年9月1日，但记录在案的开盘时间是2011年4月11日。“拿预售证是需要时间来办理的，有些环节审批没通过，就得重新申报。如果项目已经积累够了达到开盘要求的客户量，就有可能提前开，毕竟等的时间长了，客户可能就会选择其他项目。”一位不愿具名的知情人士告诉记者，现在这种提前开盘的项目比较少，一般都是拿了证不开盘的项目多。

　　“购房客户的积累数量迟迟达不到开盘要求，就算强行开盘也是对销售不利，开发商宁可违规也不敢贸然开盘。”该知情人士透露。

　　高价盘、涨价盘被“搁浅”

　　记者调查发现，一些此前热度较高的项目也因为种种原因在市场中搁浅。比如天恒半山世家(楼盘资料)，位于非主流别墅区的怀柔，项目定价2万元/平米，单套总价1300万元，项目定位的尴尬导致该项目自10月1日开盘至今尚未成交。

　　地处城市核心区的项目也难持续热销。机构透露，位于东四环的合生霄云路8号等项目，在周边在售项目普遍定价4万-6万/平米的情况下，将项目单价提至9万元，且单套面积高达530平米，总价过高。而且“城市豪宅”的购买客群稀缺，限购又导致部分人丧失“房票”，更是加剧了销售难度。

　　还有一些项目违背大势，价格不降反涨，降低了项目性价比。如北京城建红木林(楼盘资料业主论坛)等项目，项目前期开盘价为21000元/平米，本就比周边的领海朗文世家(楼盘资料业主论坛)高出了5000元/平米，后期开盘又将价格再度上调了500元/平米，期望通过此举体现项目的升值促进成交，但却造成了市场的不认可，因此导致成交的低迷，直至最近推出全款9.2折等多重优惠，红木林在销售上才见起色。