调控持续 断言降价尚早

　　CUBN记者 宋博 北京报道

　　“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温家宝总理5日所作的政府工作报告中，用短短40个字展示了政府加强房地产调控的决心。2012年十一届全国人大五次会议于3月5日开幕，房地产调控走势同样受到代表们广泛关注。

　　这一调控决策也印证了目前多数网民和准购房者希望房地产宏观调控政策能够持续的真正心情，期望本次在坚持充分巩固调控效果的同时房价能够趋于合理。由此，如何坚持限购的同时又对刚需不造成内伤则成为社会关注的焦点，调控之下楼市未来走势如何？

　　断言降价尚早

　　2011年，在国内外经济形势复杂多变的大环境下，从一纸限购开始，限价、限贷等一系列调控政策使得中国房地产市场的发展脚步逐渐放慢。业界普遍意识到，传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题。

　　记者调查显示，全国各地楼市的投资投机需求已被大幅挤出市场，首次置业等合理购房需求将得到支持，全年房价可能有10%至20%左右的降幅。

　　业内人士指出，整体而言，当前全国主要城市房价已停涨，房价上涨趋势得到有效控制。在当前严厉的房地产宏观调控政策基调下，就当前的数据来看，全国楼市已经进入了明显的下调周期，2012年房价的一个基本特征是“稳中有降”。目前来看，部分城市的楼市拐点可以说已经明显出现，预期未来6至12个月内房价还可能有10%至20%的下调空间。

　　但中国房地产经济研究院院长谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示了不同意见。他认为，今年房价下行压力虽有，但去年楼市调控最困难时，房价仍然同比上涨6.9%。因此，从历年调控历史经验看，今年下半年全国房价会小幅度回涨，不会大幅度下降。一方面，今年调控并未解决房价上涨的病根，特别是市场供不应求局面和信贷及房地产项目资本金等商品房预售制的问题；另外一方面，市场购买力并未减少，调控一放松，房价自然会回涨；三是GDP增长政府必须依靠房地产业拉动，必须靠土地和房地产税费添补财政收入。

　　调控不可动摇

　　在中央表态坚持楼市调控不动摇的情况下，一方面住建部重申调控绝不松动，而另一方面开发商对楼市松绑仍心存幻想，以经济持续下降为借口要求放松楼市调控。据记者了解，自2011年下半年来，约有24个城市出台了不同角度的楼市微调政策。而其中又可以分为两类：一类是芜湖、佛山、成都、上海等城市的松动政策，政策出台几天后就被叫停；另一类是北京、天津、武汉、厦门、上海、广州、深圳等几个严格限购城市，购房者绝大部分为自住需求，这些城市则是提出了保障自住需求的调控政策。

　　业内人士表示，房地产宏观调控政策基调短期内难言放松。进一步深化房地产宏观调控的关键是要遏制房价“大起大落”、脱离实体经济发展和城乡居民收入增长的基本面，防止房地产泡沫破裂对宏观经济造成系统性风险。因此，调控应更加注重信贷、税收等多重手段的应用，并研究好与“限购”等政策的衔接。

　　谢逸枫认为，单纯从国家统计局70个中城市房价数据和部分民间机构公布的房价数据及房价收入同比增长等房价实际情况看，房价未实质回落，仅仅是部分城市房价涨幅回落，离所谓的房价合理回归水平具有很远距离。如果从销售成交量和地价水平及房企打折扣的程度等房价上涨过快趋势的因素看，调控效果是非常明显的，虽房价未回归合理水平，但完全遏制住房价上涨过快趋势。

　　而主要是地方政府和开发商同时作为调控“受害者”和“输家”，一方面是许多城市的房价和房地产销售均出现下滑，土地出让金不断下降等楼市寒冷；另外一方面是严厉的调控持续，受银根收紧和购买力萎缩及市场萧条等还债高峰期，开发商资金越来越紧张。特别是库存高筑和销售成交下降及销售业绩下滑坡等降价潮掀起的因素，使得开发商快要坚持不住。

　　谢逸枫表示，楼市调控不会放松，结果虽尚未揭露，有待“两会”之后再作判断。但从中央多次重申调控决心、去年底北、上、广等城市表态继续执行限购及近日多地“政策微调”被叫停等迹象来看，答案已初见端倪。“两会”对调控政策的探讨，无非是给市场及购房者再下一颗定心丸，政策调控虽有缺陷但在初显效的时下，不会立刻叫停，只有市场回稳，限购令才会逐渐淡出市场。