地产信托本月迎兑付高峰 标普拉响降级警报

　　资金链再添重压

　　除了抓紧促销卖房外，大规模到付资金正重压房企资金链。来自机构的数据显示，今年将迎来房地产信托产品到期兑付高峰期，3月将为今年第一个兑付小高峰。国际知名评级机构标准普尔在近日发布的最新报告警告说，中国房地产市场严酷的运营环境、越来越大的再融资风险，正在将当地房地产开发商推向降级边缘。

　　兑付高峰期本月来临

　　房地产信托指的是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。自2009年下半年，在货币政策、限购政策的双重压力下，开发商的现金流压力越来越大，房地产信托发行规模快速上升，信托成为了银行贷款之外，房地产行业最重要的融资渠道。 

　　国泰君安近日发布的报告显示，2009年调控之前，每季度房地产信托平均发行额不足100亿元；2011年第二季度达到峰值，单季度发行规模达1226亿元。截至2011年末，房地产信托余额达6882亿元的高峰。 

　　此外，房地产信托的收益水涨船高。中国利得财富管理研究院特邀研究员姜晨给出的数据显示，房地产信托产品收益走高，去年三季度房地产信托的平均收益率为10.19%，较其他产品平均收益率高出1.9个百分点。 

　　多家机构预测，今年将迎来房地产信托产品到期兑付高峰期。中金公司统计数据显示，2010年和2011年新增房地产信托估计为5000亿元，占到存量信托的70%。由于房地产信托产品的期限多在1.5年到3年之间，尤以两年期限的产品居多，所以2012年到期的房地产信托产品兑付规模较大，达到1172亿元，其中今年3月、6月、7月和8月为兑付高峰。 

　　国泰君安预计，2012、2013年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元，其中2012年到期规模为2011年的4倍，兑付高峰自2012年一季度将持续至2013年下半年。

　　中小企业存资金压力

　　“信托产品的‘命门’是到期兑付时间刚性，即必须准时兑付。因此房地产信托面临的最大风险是销量下降会直接影响资金流动性，进而影响准时兑付。”中房信克而瑞评论员李泽蔚表示，大型企业偿付能力基本不存在问题，中小型企业到期偿还本息还存在较大的不确定性。 

　　面临巨大兑付规模的房地产企业与信托公司共同承担巨大压力。近日，杭州工商信托公告称其旗下的昆仑置业丁桥投资项目集合资金信托计划提前18天清算，而刚刚过去的2月份，就已经有天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托、中融信托等多家公司，或公告或被证实有房地产信托计划提前清盘。 

　　北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产项目正在急剧增多。中原市场统计数据显示：并购案例激增与房企资金链紧张不无相关，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产实属不得已的“断腕”求生。今年2月房地产规模股权变动超过13宗，交易金额31.7亿，同比12年同期6宗12.5亿分别上涨53.8%、153%。

　　大房企风险可控

　　除了中小房企外，随着房地产企业2011年年报的陆续公布，大型房企的资金安全问题也被广泛关注。 

　　国泰君安报告显示，2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等。分别为44亿、43亿、24亿、20亿、18亿。从30家上市公司的统计数据来看，2012年到期的项目数达61个，到期规模为318亿元，从3月开始进入偿付高峰。 

　　3月8日，在雅居乐2011年全年业绩发布会上。针对今年到期贷款中有26亿信托项目，雅居乐主席陈卓林表示：“因为信托的利息比较高，从买地计划和稳定发展来看，我们也希望能将银行贷款转换过来，之后我们不希望做太多。” 

　　“信托占远洋整个债务比例的数量很小。而且远洋地产做信托比较早，大多数都是在2009年，调控之前就做了。现在公司大部分信托已经做完了展期。我们的信托成本最初只有7%到8%的财务成本，延期的条件大概是利率不少于10%左右。所以，这对远洋地产的财务结构并不构成任何的影响。”在3月16日远洋地产召开的2011全年业绩发布会上，远洋地产行政总裁李明表示。 

　　中房信报告显示，从信托到期资金占全国房地产行业销售收入占比看，2012年集合类房地产信托本息到期占房地产行业销售收入的3.75%；若考虑千余亿的单一类地产信托到期占房地产销售收入的5.55%；2012年本息合计到期规模约占房地产销售收入的6.04%，预示房地产行业整体兑付压力不大，风险可控。

　　部分房企发起融资潮

　　事实上，在资金重压下，不少上市内房企开始通过其他融资方法来解压。 

　　雅居乐3月14日发布公告称，已与汇丰、渣打以及瑞银订立购买协议，发行7亿美元2017年到期优先票据，票据票面利率为9.875%，发售价格为票据本金的99.903%。公司预计将所得款项用于新购土地、再融资及补充一般运营资金。 

　　3月16日，合景泰富发布公告称，公司及附属公司担保人已与巴克莱、汇丰及渣打银行就票据发行订立购买协议，将发行于2017年到期、本金总额4亿美元的优先票据。2月中旬，中国海外也发行了5亿美元的债券，票面利率为4.875%。 

　　标准普尔于3月12日发布一份亚太地区获评级房地产公司的最新排名表，30家中资开发商中16家的展望为负面或评级列入负面信用观察名单，而位居亚太区排名后列的也基本都是中资开发商。中资开发商面临日益加剧的财务压力。     标准普尔在3月8日发布另一份报告中曾称，中国房地产市场严酷的运营环境、越来越大的再融资风险，正在将当地房地产开发商推向降级边缘。该机构信用分析师符蓓说，由于贷款机构和投资者对于更高风险信贷的态度趋于谨慎，一些中小型开发商将面临更困难竞争态势。