业内称二季度是不是买房良机

　　两会期间，温总理在答记者问时表示：“房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。”同时，西安2月份新建商品住宅价格却不降反涨，同比上涨1.8%。据此，有观点认为，在政策如此严厉的情况下，西安房价没有明显下降，所以现在不应该出手买房。但也有人认为，西安房价一直保持相对稳定，说明西安房价已经触底，所以现在正是购房的好时机。孰是孰非，敬请关注本报“楼市会客厅”本期话题——

　　本期嘉宾：   

　　西安创典全程地产咨询公司总经理徐正茂

　　西安聚阳房地产经纪公司总经理梁桀铭

　　保亿西安名都置业副总经理曹彦萍

　　陕西中宝置业有限公司企划总监余洪

　　主持人：本报房产新闻部记者孟潮

　　时间：2012年3月25日上午

　　地点：本报房产会客厅

　　精细产品以御风险

　　主持人：从温总理3月份针对房地产的讲话中，我们可以看出，楼市的调控政策将继续执行。那么各位认为政策继续严调将会给房产行业带来怎样的影响呢？    余洪：在谈这个问题前，我们有必要对国家的调控政策有一个认识的调整，我认为没必要一谈调控就色变，我对国家的调控是理解和支持的，有了正确的调控，才能保持我国的房地产健康、持续发展，所以，我觉得现在的房地产市场，正在逐步走向规范。作为一个计划在房地产业长期发展的开发公司，应该是乐于见到的，通过对市场的充分尊重、产品的创新，研发修建出适合普通大众需求、不断提升百姓居住水平的房源，才是开发商应该关注的重点。    徐正茂：中国的城市化进程和经济快速发展产生的大量刚性需求和改善性需求还在一个快速增长阶段，我想市场在经历了去年10月以后极冷清的状况后，会逐渐活跃起来。当然政府不会容许这种趋势演变成房价明显上涨，所以，调控过后，类似于房产税等系列的撒手锏又会出手。不过调控也有很多好处，比如规范了行业行为，引导开发商认真做出好产品、适销产品，如果不想认真做，那你就只能离开这个行业。

　　梁桀铭：今年房地产行业就是一个资金链的博弈。在经历了2011年的严厉调控后，投资开工步伐放缓，量价继续下行，全国楼市的投资和投机性需求得到抑制，市场供求关系被改变了，房价上涨的势头也得到了扼制，部分城市出现了降价的调整，由此我推断，2012年楼市销售难有大的增长。

　　“微利”时代

　　价值看好主持人：在政策的步步紧逼下，一线城市房价终于降了，但是像西安这样的二线城市价格指数的变动却不大，这是什么原因呢？西安房产市场未来的升值空间如何呢？

　　余洪：西安2月普通住宅均价6200元/平方米，在这个价格下，考虑土地成本、建筑成本、管理运营成本、资金成本、相关税费等，加上区域价值，我觉得西安的房价没大的变动很正常。说到升值，我认为，房产升值主要源于两方面，一是经济的整体增长，这个幅度不会很大；另一个就是城市的发展了，城市发展空间越大，发展速度越快，那么房产的增值空间和速度就越大，而西安的城市目标是国际化大都市，政府规划和城市建设正在如火如荼展开，所以，我觉得西安的升值空间很大。

　　曹彦萍：西安市住房均价目前未超过7000元/平方米，对于二线城市而言是比较低的，所以，降价空间肯定小。西安目前定位为国际化大都市，就这个定位发展方向而言，城市 GDP， 人口、消费指数、房价等均有较大的价值上升空间。

　　梁桀铭：房地产开发成本主要包含土地出让金、建安工程费、开发期间税费等，三项累计就接近4000元/平方米左右。再加上土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费以及不可预见费等，综合累计下来费用肯定在4500元/平方米甚至还要往上。在后市看跌、消费者信心不足的情况下，开发商降低利润空间的做法无疑刺激了市场，拉动了消费，吸引了许多刚性需求客户的购买。与此同时，也有部分房地产专业人士预言：在未来，“微利”将成为西安楼市的常态。

　　“刚需”购房

　　良机已现主持人：经过大家一番激烈的探讨，我发现各位对未来的预测也都不太一样，那么，各位认为当下是否是购房的良机呢？

　　梁桀铭：这个问题要分两个方面来看，一方面，调控政策要打压的是投机客哄炒房价，所以，对于投资者来说，现在不适合买住宅类商品房作为投资，如果有闲钱，可以考虑投资不在限购范围内的商铺或者写字楼；另一方面，对于刚需族来说，要理性思考，不要一味的听别人说该买或是不该买，要分析自身的现状来考虑目前的房价是否符合你的购买能力，如果符合，那么就是购买的好时机。

　　曹彦萍：目前，开发商之所以会打折促销，是因为去年有一部分存量房急需消化，所以上半年作为购房者来说应该抓住这个有利的购房时机，等消化时间结束后，开发商的资金回笼也基本到位，下半年就不可能再降价了，而更多去考虑怎样赢利的问题了；其次，现在房产行业的开工项目一直在减少，甚至京、沪、广、深一线城市开发商拿地的流失率也在增加，长此下去，可买的房源减少了，市场供需就成了问题，所以降价的时间不会再持续多久。

　　徐正茂：我认为现在是购房的好机会，但要费些心思和时间去发现好房子和优惠价格。现在这个时候，开发商的成交增长很多是用价格优惠换来的，所以如果是有置业需求的，包括改善型需求，现在应抱着积极心态去选房、谈价，特别在西安，我们很可能等不来多少下降空间，反而出现一夜上涨的可能性。

　　本报记者孟潮