中介研报称今年广州二手住宅价格或降一成

　　去年二手住宅均价涨逾两成

　　羊城晚报记者 孟庆利

　　广州某地产中介昨日发布研究报告称，今年广州二手住宅价格约有一成的回调区间，成交量可能会与去年持平。数据显示，去年二手住宅均价较2010年上涨超两成，但主要区域二手房的成交量均有两到三成的降幅。此外，去年首次置业比例和一次性付款比例都有不同程度上升。

　　去年二手住宅均价涨逾两成

　　数据显示，2011年广州二手住宅成交均价为15112元/平方米，较2010年上涨21.6%，其中白云区成交均价涨幅明显高于大市，达35.4%。此外，广州二手房价格最高的区域是天河区，均价达到21852元/平方米，海珠区和越秀区的成交均价都超过了全市平均水平。

　　超两成的同比上涨出乎意料，但分析师表示，均价无法反映成交结构的差异，与市场实际的误差较大。合富置业首席市场分析师龙斌对记者表示：“尽管多项政策措施对二手楼市产生影响，交投缩量，但总体二手楼价并未大幅波动。”

　　各区成交量均有2-3成降幅

　　羊城晚报记者注意到，很多市民越来越关注番禺地区的房子。数据显示，去年番禺区保住了成交最大区域的地位，二手住宅成交面积166.9万平方米，占全部市场的27.9%。

　　但包括番禺在内，主要区域的交投出现了不同程度的减幅。数据表明，除南沙同比增长外，大部分区域均有两到三成的减幅，其中番禺、海珠、天河三区减幅最大，较上年减少了三成左右。

　　龙斌表示，广州二手楼市由刚性自用需求支撑的特征进一步凸显，首次置业者的比例大幅上升。数据显示，2011年广州二手楼市首次置业者的比例由原来的不足六成，上升至第四季度的约六成五。同时，一次性付款的比例从去年年初的三成三，上升到四季度的四成二。

　　一、二手联动明显

　　去年以来，一、二手联动项目较以往大幅增多，其中既有外围的普通住宅项目，也有中心区的豪宅，特别是产权式小商铺成为一、二手联动的亮点。

　　据悉，去年上半年中心区新盘价格在2万-2.2万元/平方米左右。而数据显示，去年上半年广州中心六区二手成交均价也高达2万元/平方米，与中心区一手楼价的差距不大。所以上半年“出走”外围的二手买家明显增多，其中以年轻的首次置业者占主力。

　　而下半年低开或特价促销的新盘逐渐增多，不少单位的价格低于周边较优质的二手物业，一、二手价格倒挂现象较以往突出。

　　龙斌表示，中心区低开新盘的增多，一方面直接分流部分二手中高端买家，另一方面也造成市场看跌心态加剧，买家对价格的期望有所加大。如中心区不少买家甚至在业主心理底价的基础上，再度大幅还价10%-20%。除买家受影响外，业主的心态也有所动摇，部分业主甚至大幅让价10%-20%，高位出货意愿增强，其中以楼龄偏旧的物业居多，而优质次新物业则大多选择惜售或转售为租。记者也注意到，今年春节过后至今，中介门面上推荐的一、二手联动项目也没见减少。

　　预测

　　今年约有一成回调空间

　　下半年交投或缓慢回升

　　龙斌判断，作为影响市场的最重要的政策因素，2012年明显放松的可能性不大，预计二手住宅交投将保持低位，部分业主议价空间会有所加大。“随着2012年中心区低开的一手新盘增多，预计部分地段的二手价格有进一步下调的空间，2012年广州二手住宅成交量将与2011年大致相当，价格约有一成左右的回调空间。下半年若价格调整到位，或政策执行层面有所松动，二手楼市的交投或会低位缓慢回升，”龙斌表示，“2012年买家仍以需求急切的自用买家为主，买卖双方仍对政策、价格保持高度的敏感性。”

　　2011年广州二手住宅各区域成交均价情况(单位：元/平方米)

　　区域 2011年 2010年 环比(%)

　　全市 15112 12423 21.6

　　越秀区 16777 13641 23.0

　　荔湾区 13705 10906 25.7

　　天河区 21852 17844 22.5

　　海珠区 17754 14342 23.8

　　白云区 12792 9445 35.4

　　黄埔区 10624 9147 16.1

　　番禺区 11647 9238 26.1

　　花都区 6422 5206 23.4

　　箩岗区 13602 11420 19.1

　　增城(新塘) 7802 8745 -10.8

　　数据来源：合富置业