鄂尔多斯楼市泡沫破灭 民间资金有待继续分流

　　□本报记者 张昊

　　尽管楼市成交萎缩，但鄂尔多斯的城市化进程并没有停止。业内人士表示，这座以资源和财富闻名的新兴城市元气仍在，鄂尔多斯在发展中遇到的问题会在发展中逐步解决。

　　民间资本功不可没

　　自始至终，鄂尔多斯的城市化都与民间资本交织在一起。有人认为，如果说民间资金对鄂尔多斯的城市发展功不可没，那么楼市泡沫似乎只是鄂尔多斯城市化的一个副产品。

　　“没有民间资本，就没有今天鄂尔多斯的城市建设。”一位本地开发商说。民间资本从一开始就是鄂尔多斯城市化的主力。早在2002年，东胜区政府和鄂尔多斯酒业集团签订合作协议，成立东新城市建设投资开发有限责任公司，共同开发铁西新区，鄂尔多斯酒业集团在开发公司中的占股70%。这是鄂尔多斯最早的城市化战略之一，当时这座城市还没有拆迁和征地，民间的财富远不及现在。

　　在接下来时间里，铁西区方圆18平方公里的范围内实施了拆迁，政府为农牧民集体办理社保，被安置在移民区。那片广袤的荒滩如今已经成为今天鄂尔多斯的核心区域。一位东胜区市民表示，鄂尔多斯城市化的好处很明显，从前以种田放牧为生的农牧民过上了现代化的生活。“征地拆迁把极为分散的农牧民集中起来，东胜才更像个市区。鄂尔多斯要发展，征地拆迁是必然的选择。”

　　鄂尔多斯早期城市化也成就了一批民营企业。参与铁西区域改造的鄂尔多斯酒业集团后来发展为万正投资集团，在做强白酒业务的基础上，房地产和基础设施建设成为新的主业。鄂尔多斯酒业集团建设铁西区域之初，土地的招拍挂政策还没有出台。政府的政策和民间的资本发生了最初的碰撞，鄂尔多斯的城市化迈出了第一步。万正投资集团常务副总裁苏翠萍曾对媒体表示，政府出政策，企业出钱，是鄂尔多斯早期城市化的主要模式，也是主要经验。

　　合理引导民间投资

　　土地招拍挂制度出台后，鄂尔多斯的城市化进程变得更为规范。参与城市建设的民营企业由合作开发方转为施工单位。彼时的鄂尔多斯人，已经体会到煤炭资源带来的滚滚财富。政府的财政收入大幅上涨，超过半数的鄂尔多斯人拿到了拆迁或征地补偿。政策与资本合作的城市化模式已经形成，民间财富为鄂尔多斯的城市化打开了更为广阔的想像空间。

　　鄂尔多斯如今的城市建设为很多人所熟知，康巴什新区已经成为鄂尔多斯的城市名片。虽然这里被个别媒体称为“鬼城”，但鄂尔多斯人对此不以为然。与原有的市中心东胜区相比，康巴什的自然条件显然更为优越。对于身处干旱地区的鄂尔多斯而言，水资源至关重要。康巴什三面环河、一面靠山，地理位置明显优于东胜。一位康巴什居民对中国证券报记者介绍：“随着各种设施的完善，康巴什的人气正在不断增加，渐渐有了烟火气。”

　　因煤而生的民间财富已经成为推动城市化的重要力量，民间借贷汇聚的资金形成投资热潮，推高了楼市。一位鄂尔多斯本地的开发商介绍，民间资金参与城市建设一直都被鼓励。随着铁西区和康巴什新区建设的启动，民间资本参与城市建设的热情被激发。“鄂尔多斯不缺地，我们拿地也没有什么难度。鄂尔多斯人讲情谊，本地的开发商之间各种交情深厚，因此招拍挂的时候也不会出现激烈的竞争。看重哪块地，事先通个气就可以了。不过，土地价格确实上涨很快。”

　　内蒙古自治区政协副主席、鄂尔多斯原市委书记云峰认为，鄂尔多斯模式的核心是“政府强势主导、企业市场运作、要素集聚优化、经济自主增长”。政府已经开始为引导过于集中于楼市的民间资金作出努力。

　　上述本地开发商表示，政府近年来有序的规划实际上已经在引导民间资本的流向。“东胜物流园、铜川汽车产业园、装备制造基地等产业园区，也是鄂尔多斯城市化的一部分。这些项目如果运作顺利，可以有效地缓解民间资金在房地产项目上过于集中的现象。”

　　鄂尔多斯的城市化不会停止，《鄂尔多斯市城市总体规划(2010-2020)》显示，鄂尔多斯未来的目标是建设成为具有强大综合竞争力、民族历史文化和现代文明共同繁荣、城乡协调发展的区域性经济中心城市和国家级重要的能源及重化工基地。这座城市近期的目标是2015年，市域规划人口规模为210万人，城镇化水平为86%；城镇人口为180万人，农牧业人口30万人。

　　“现在确实需要进行一些反思，但困难毕竟是暂时的。”鄂尔多斯一位政府工作人员表示。