房企再现退市潮或预示行业新变局

　　核心提示：房地产市场的“退市”案例不断出现，强化了业界对房地产市场即将洗牌的预期：随着楼市调控向纵深迈进，开发商以廉价和过度充裕的贷款支持，享受资源增值的普遍性盈利模式已经难以为继，地产商转型迫在眉睫。

　　新华08网北京4月26日电(赵为 雒艺甍)先是杭州金星，又有杭州锦绣天地、广东顺德广德业等两家房地产公司宣告破产，房地产市场的“退市”案例不断出现，强化了业界对房地产市场即将洗牌的预期：随着楼市调控向纵深迈进，开发商以廉价和过度充裕的贷款支持，享受资源增值的普遍性盈利模式已经难以为继，地产商转型迫在眉睫。

　　破产个案揭开“退市潮”帷幕

　　4月初，杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产。4月12日，广东顺德境内一家小型房地产公司广德业在顺德本地媒体发布公告表示，公司拟向法院申请破产和解，盘活存量资产，清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证。与此同时，杭州锦绣天地公司也申请破产。由于这几家公司地处房地产业的标杆地区长三角和珠三角，又适逢国家对楼市调控政策的关键时期，消息一经报道就引起了业界的关注。

　　尽管破产现象目前仍是个案，但房地产市场的“退市潮”正不断涌现。在楼市调控等压力共同作用下，越来越多的开发商退出楼市。据北京市工商局公布数据显示，2011年北京新设立外资房地产企业129家，同比减少55.82%。而据北京市住建委的消息，北京东方时代等473家房地产开发企业，在有效期届满后未依法申请延续，其开发资质已注销。

　　武汉市住房保障和房屋管理局的数据也显示，截至2011年10月，武汉共有在册房地产开发企业1375家，比上年同期减少200余家。其中一半开发商“无事可做”。有的在找项目，有的可能退出市场。

　　与此同时，一批主营项目并非房产的公司也开始撤离，去年以来，已有水井坊、宏达股份、恒顺醋业等16家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。

　　而据渣打银行今年2月对成都、武汉、南京、杭州等城市的30家房地产商的最新调研发现，房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，“但是显然，3个月之后有可能更趋疲软”。对于现金状况，24家开发商称很紧张或者担忧。少数几家表示非常担忧。有6家认为，如果3个月内销售状况不改善，即将面临破产风险。

　　资金链紧绷致中小房产企业陷困境

　　接连发生的破产案在房地产界无疑像一颗炸弹，将众多房企资金异常紧绷的现状推到极致。尽管这些企业破产各有各的具体原因，但有一点相同的是，紧绷的资金链成了加速企业存亡周期的重要因素。一些企业的危机之果两三年前就已种下。

　　在2009年左右房地产市场火爆之时，大量企业向房地产市场集聚，创造了房地产市场的“畸态繁荣”：无论主营业务是何种行业，仿佛只要成立个房地产公司，买块地、盖上房就不愁卖，就能赚钱。例如，刚刚申请破产的杭州金星房地产，之前就是从事香精行业，到2008年才涉足房地产。

　　在2010年左右，市场“地王”频出，一些城市拍卖土地的楼面地价就超过附近已建商品房售价。“面粉贵过面包”不仅影响了部分企业对后续市场的预期判断，也给市场发展注入了不少泡沫。而在延续一年多的调控政策下，一心掘金的企业如今就遇到了不小的问题。

　　国家统计局日前发布数据显示，1至3月，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1至2月份回落4.3个百分点；商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%；商品房销售额8672亿元，下降14.6%。3月份全国房地产开发景气指数为96.92，环比回落0.97个百分点，同比回落6.06个百分点，这是国房景气指数连续10个月下滑。这意味着，在资金紧绷和房不好卖的情况下，中小房企的日子并不好过。

　　而根据房地产市场的开发周期，两三年前购买的“天价面粉”如今快到了要被做成面包出售的时候。链家地产一位负责人说，在优胜劣汰的生存法则下，今年开发商将面临政策高压、销售不畅、资金紧张等压力夹击，生存更艰难。

　　为应对资金紧张局面，大型开发商悄然拉开新一轮融资帷幕。仅今年1月份，万科、华润置地、金科、凯德置地等12家房地产企业以债券、信托等方式在资本市场融资238.5亿元。但与此同时，房企也将迎来到期信托支付的压力。国泰君安数据显示，今年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。综合来看，今年上市房企筹资现金的低谷将和销售回笼资金的低谷重合，开发商面临严峻的市场考验。

　　“杭州金星房产破产一事只是一个开端，接下来还会有部分房企走上破产之路。”中国房地产学会副会长卞洪登表示。

　　核心提示：房地产市场的“退市”案例不断出现，强化了业界对房地产市场即将洗牌的预期：随着楼市调控向纵深迈进，开发商以廉价和过度充裕的贷款支持，享受资源增值的普遍性盈利模式已经难以为继，地产商转型迫在眉睫。

　　房企或迎来洗牌 风险需要防范

　　房企破产对个别房企来讲不是一件好事情，但对整个行业来讲，并不一定是坏事。在连续两年调控下，良币驱逐劣币，部分开发商破产、倒闭，将优质资产转移到有实力的企业手里；部分企业撤出房地产开发、做回老本行或谋求其他领域发展。业内普遍认为，这对房地产行业回归理性发展，总体上“利大于弊”。

　　链家地产分析师张月认为，伴随着房地产“黄金十年”结束，行业调控更趋深入，房地产行业“暴利时代”或将结束。退市的开发商中，不少是“裸泳”的投机商，这其实正是楼市调控要挤出的“泡沫”之一。

　　“一些开发商退市，将加速中国房企阵营的分化，促进优胜劣汰的洗牌。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，面对这种局面，具有充裕现金及管理优势的龙头公司，将迎来大量并购重组的发展良机。

　　“开发商退市现象多发，也能警示一些贸然闯入房地产业的外行企业。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，“这会让其他行业资本对楼市望而却步，专注于主业发展。”

　　据链家地产市场研究部初步统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，比去年增长65%。这显示一些非房地产上市公司，正加速转让房地产项目。值得关注的是，今年1月，以经营高端房地产为主的广州星河湾宣布进军白酒行业。公司负责人表示将尽快完成企业转型，把白酒培养成新的增长点。这被业界看成是房企的“主动调整”。

　　业内认为，房企退出潮的出现，会使得市场的集中度提高。此前原本为逐利而来的资本会逐步退出，取而代之的是专业的房产开发商公司存活下来，这对整个行业而言，起到了去芜存菁的作用，因而有利于提升整个行业的水平，促进行业规范发展，专业细分。

　　“更直接的是，部分开发商被迫'退市’，将会促使房地产企业改变心态，尽快降价求生存，加速房价的合理回落。”杨红旭说。渣打银行调研的这30家开发商中，22家反映其所在城市一手房降价高达10%。7家反映价格持平。两家声称价格下降了11%-20%。

　　但记者在调研中发现，部分房地产企业“退市”背后也存在一些风险。其一，烂尾工程增多，已经缴纳购房款的业主无法入住。其二，权益纠葛不断，拖欠农民工工资、工程款和银行债务现象多发。其三，后续质量纠纷难以解决。

　　快房网首席评论员程伟明表示，现在最担心的就是房企因为资金链断裂而出现大规模破产，房地产企业破产案例少，具体处置仍面临多重困难。由于牵涉众多购房者、银行、建筑公司，破产清算如何进行；银行的欠款谁来还、烂尾的楼盘谁来接手、业主的权利如何保障？诸多问题都需探索明确。

　　一些业内人士表示，楼市10多年来一直高速亢奋发展，鲜有房企破产，即使出现个别的烂尾楼，其他企业也会迅速接手，而今随着楼市调控深入，在楼市出现下行趋势时，房企破产很可能留下没人接手的烂摊子，因此，房企、银行、政府、社会都应做好准备，防止房企大规模破产的系统性风险以及由此引发的一系列问题。