部分城市调整公积金政策 分析称楼市不会反弹

　　核心提示：近期，部分二三线城市的公积金政策调整引人注意。业内人士认为，公积金政策调整多是针对首套房的购房者。公积金贷款政策的调整，缓解了刚需群体因为金融政策收紧遭遇的购房压力，是楼市政策的合理回归。另外，由于公积金新政带来的首套房购房需求对楼市的整体成交量影响有限，所以房价不会因此反弹。

　　新华08网4月28日电(徐海波)近日，武汉、南昌、郑州等二三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度，两成首付购房政策悄然回归市场。对此，业内人士认为，公积金政策调整多是针对首套房的购房者，既缓解了他们的购房困难，又有利于盘活市场交易，促进房地产市场的健康稳定发展。

　　一、贷款额度提至八成，两成首付悄然重返

　　二线城市的典型代表武汉近日公积金政策的调整最为引人注意。新政规定对用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。也就是说，贷款人购房只需支付两成首付。

　　据了解，凡在武汉住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。按照规定，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。

　　而根据新规定，单方缴存的职工购买首套住房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，最高不超过60万元。而在未调整前，必须夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款。与此同时，月按揭还款额也从原来规定的不能超过职工月收入的35%调整至45%。

　　业内人士计算，若单方缴存者购买一套单价为8000元、面积为90平方米的商品房，最多能贷款到57万元，首付款只需支付两成，大大减轻了刚性需求者的购房压力。

　　武汉不是第一个“吃螃蟹”的。江西南昌日前也对公积金贷款最高限额进行了调整。调整后，对在市城区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元，此项调整已从4月1日起执行。

　　无独有偶，近期上调公积金贷款额度的城市还有河南郑州、辽宁沈阳、山东滨州等诸多二三线城市，调整额度均在15%至25%之间。

　　二、缓解公积金积压难题，满足自主性购房需求

　　在房地产调控未有松动迹象的情形下，多地缘何集中上调公积金贷款上限？对此，许多业内人士表示，住房公积金是一项惠民政策，重点在于支持中低收入者及住房困难户的住房需求，政策的调整主要是基于这部分人群的实际购房困难，最大限度满足他们的提取公积金和公积金贷款的需求。

　　据了解，目前全国住房公积金缴存余额已超过2万亿元，在满足正常提取、贷款并留足备付准备金的情况下，初步估算结余资金超过4000亿元，沉淀资金数额巨大。特别是去年下半年以来，随着楼市行情遇冷，多地发放公积金贷款额度和贷款人数出现双下降。

　　以武汉为例，2011年发放公积金贷款额度约77.5亿元，贷款人数约2.1万人。与2010年相比，年度发放公积金贷款额度减少5.1亿元，贷款人数减少2000人。有业内人士指出，公积金贷不出去，手里积压太多，造成资产浪费，已成为许多地方政府的“燃眉之急”。

　　在此背景下，中央相关部委又多次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度正好是支持了刚性需求者的首套房购房需求。武汉公积金中心贷款处负责人胡斌说，刚性需求人群通过公积金贷款，降低了首付款支付压力；同时，住房公积金贷款也具有明显的利率优势，与商业性住房贷款同期利率比较，公积金个贷利率要低2.1%左右，购房者的利息负担也大幅降低。

　　虽然，近期调整公积金贷款政策的城市均集中在二三线城市，北京、上海等一线城市未有任何动作。但是，许多公积金管理人士认为，上调公积金贷款额度只是公积金支持首套房购房需求的开始，未来将有更多城市调整公积金政策。

　　武汉市公积金中心财务处负责人朱明说，努力满足住房公积金缴存职工及其家庭购房贷款需求是住房公积金管理工作的基本任务。鉴于目前公积金归集的额度较大，预计未来还将不断调整政策，提高资金使用效率，促进住房公积金用于职工购房贷款。

　　三、解救被“误伤”刚需群体，完善楼市调控政策

　　依照我国公积金管理制度，公积金贷款最高限额的调整权限在地方政府，调整主要依据当地平均收入水平、公积金缴纳额度、房价变化而定。实际上，自2011年下半年开始，就有地方政府开始了调整公积金贷款限额，部分城市甚至将首套房的公积金贷款额度提高至八成，意味购房者只需支付两成首付就可以“轻松”购房。

　　许多人由此联想到，2008年金融危机时实行的典型救市政策就是两成首付，成功让寒冬中的楼市“起死回生”。部分业内人士据此认为，此时上调公积金贷款额度是地方政府在“曲线救市”，是对房地产调控政策的一种变相松绑。

　　全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙就持这种观点。他说，随着刚性需求的持续释放，楼市成交又渐显疲态。地方政府必然会采取各种“微调”措施，提高刚需购房能力，扩大可购房群体范围，为楼市增添新的购房生力军。

　　对此，中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示，房地产调控政策主要在于抑制投资投机性需求，且支持自住性购房需求。当前，楼市渐入“拐点”，而刚性需求却面临较大的购房困难。从这个角度来看，公积金限额的调整是有必要的，也正是房地产调控朝着精细化科学化方向发展的表现。

　　中国指数研究院华中分院副总经理姚锐表示，当地公积金新政实施后，将会带来一定的首套房购房需求。但是，对楼市的整体成交量影响有限，短期内难有较大变动。销量的显著变化主要取决于房价的调整力度。

　　姚锐说，买房成本不仅仅是房款支出，还包含利息支出。因此，抑制房价上涨与降低利息成本同样重要。公积金贷款政策的调整，缓解了刚需群体因为金融政策收紧遭遇的购房压力，是楼市政策的合理回归。