泰康进军养老地产：投资大 风险高

　　《投资者报》记者 薛玉敏

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　　2012-4-30

　　“昨天，泰康正式开始销售跟养老社区挂钩的终身养老产品，目前已经卖出三单。”4月26日，泰康人寿董事长陈东升在北京塞瑟论坛上如此表示。

　　购买第一单的是一位大型企业的总工程师，43岁，缴期十年，每年交38万元，十年交380万元，70岁开始进入养老，在养老院可以从70岁养到95岁，活得越长活得越好，95岁可以把本金还给他。

　　养老产品的正式上市，这也意味着泰康人寿的养老社区正式进入运营阶段。

　　泰康人寿的媒体负责人告诉《投资者报》记者，“5月中旬将会召开记者发布会，公布具体事宜。”

　　事实上，不仅泰康人寿看中了养老社区的发展潜力，新华保险、中国人寿、合众人寿也都扎堆这一行业，养老社区将成为寿险公司新的增长极。

　　险资加快布局养老产业

　　保险公司进军养老产业步伐在加快。

　　2009年11月9日，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获得保监会的批准，成为国内第一个获得试点资格的保险公司。2010年，泰康人寿宣布将在北京昌平购买一块30万平方米的土地建养老院。为此，泰康人寿专门成立了一家叫泰康之家的管理公司，为养老院提供管理服务。

　　此后泰康人寿一直力推养老社区概念，遗憾的是两年来只闻楼梯响，不见人下来，直到今年才进入实质操作阶段。

　　除了正式销售跟养老社区挂钩的终身养老产品，养老社区也开始动工建设。据《投资者报》记者了解，经过漫长的筹备，昌平养老院今年将会动工，大概能提供三千张床位，预计在2013年建成，接待第一批养老住客。

　　泰康养老社区计划，除了在北京，还相继在上海、三亚布局，以后还要在30多个省区发展连锁养老社区。去年5月，陈东升曾宣布三亚养老社区争取在三年后投入使用。

　　除了终身养老产品，泰康人寿还开发了丧葬保险，未来还会进军墓地。“目前，我们正在策划新的一组文化墓地，衍生养老社区概念，真正实现从摇篮到天堂一站式服务。”陈东升透露。

　　泰康并不是唯一一家盯上老龄人口的寿险公司。中国人寿的投资机构与中冶置业签署了协议，开发河北廊坊的一块土地用于养老院建设。去年11月，国寿廊坊生态健康城正式启动，占地面积475公顷。

　　新华保险更是将开发养老和健康产业写进公司的下一个五年计划。目前新华保险在西安、武汉建立的两个健康管理中心项目以及在北京延庆和密云的两个养老项目均已获得董事会批准。

　　新华保险还计划独资设立新华家园尚谷（北京）置业有限责任公司，作为延庆养老社区前期建设工作的开发主体。

　　和上述几家大型保险公司相比，总部远在武汉的合众人寿早已经破土动工。2010年年底，“合众健康谷”在武汉蔡甸破土动工，拉开了合众投资养老产业的序幕。

　　新的增长点

　　“养老产业将是下一轮保险业新的增长点。”陈东升认为，近几年来是银保业务的繁荣时期，而未来保险公司将在养老、医疗方面展开竞争。

　　新华保险董事长康典在接受采访时也曾表示，寿险行业的高速增长遇到了挑战，但其他新兴业务如养老、健康、医疗等可与寿险业务产生协同效应，是公司转型的焦点。

　　陈东升认为，中国作为一个最大的新兴工业化国家，现在正在向一个中等发达国家迈进，这个迈进是中产阶级的崛起，而中产阶级对于养老具有很高的需求。

　　在美国成熟的养老社区，入住率可以达到95%，远高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休开始在养老社区的生活时间达到20至30年。

　　“这么高的入住率，平均居住年限超过10年，相当于签了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，这对于保险企业是什么概念？”陈东升说，老人养老不受经济周期的波动，可以为保险公司带来持续稳定的现金流。

　　民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀给出了一组数据，中国有将近1.7亿60岁以上的老龄人口，占总人口数的12%。而且，这个数字还以约每年1000万的水平递增。老龄产业涵盖了从医疗保健到地产开发等产业，年总产值可达1万亿元人民币。

　　据记者了解，现在北京、上海好一点的养老院都是有入门费的，而且要排队。北京养老院的入门费基本上从七八十万到100万元，上海还要贵一点，要90万到100万元。

　　除了行业潜力，进军养老地产，也是寿险资金本身的投资需求。近年来，寿险资金一直在寻找开拓与长期资金相匹配的投资渠道。在寿险公司保险费收入里大概有40%左右是长期寿险资产，即有1.6万亿元的长期资金。养老地产，对寿险资金长期利用和投资是非常有发展前景的渠道。

　　蕴含其中的风险

　　养老产业是块香饽饽，不过其中也蕴含着巨大的风险。

　　养老地产目前不仅有保险公司参与，众多的地产开发商也涌入这个领域。后者目前的定位主要是中低端的市场，而保险公司适合高端路线，但是也意味着投资大、风险高，保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。

　　“一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”一位业内专家说，这就需要保险公司有充分明确的市场定位和盈利模式。

　　目前，地产商推出的养老社区项目，经营状况并不好，仍然面临收回成本的压力。

　　最成功的项目上海亲和源，总投入接近6亿元，2008年营运至今，运营上尽管基本实现平衡，但投入的成本还没有完全收回，推出的834套房源，目前还有200多套没有售出。绿城的蓝庭项目的养老公寓销售也曾一度陷入僵持。

　　中低端养老社区项目尚且艰难，何况走高端市场的保险公司？但是在陈东升看来，这并不是一个问题。目前保险公司瞄准的主要是高端市场，门槛很高，未来可以进入中低端市场，这是一个渐进的过程。

　　“我们学习国外的成功模式：先规划，后建设，进而吸引富裕的老年人群入住，国际上被证明是成功的商业思想，同样也能在中国落地。”陈东升曾如此表示。

　　过去养老是一项福利事业，中央和地方政府也比较支持发展养老地产，但政策偏向中低端的养老地产。在高端养老地产方面，获得的政策比较少。保险机构如何拿到低廉的价格，获得当地政府出让土地的认可，也是一个需要考虑的问题。

　　在业内人士看来，保险公司投资养老社区，能否盈利的关键在于是否得到政府的支持，这也是很多保险公司已经计划推出养老社区，但迟迟没有推进的原因。