社科院：部分城市或放宽限购政策

　　2012年房价大幅下降的可能性很小，对改善性住房需求的限制可能逐渐松绑

　　晨报记者 林劲榆

　　中国社科院昨日在京发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.9》。蓝皮书认为，地方政府房价控制目标与社会预期存在较大落差，今年房价可能略有回落，但大幅降价可能性很小。抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务，预计2012年国家房地产调控将加大对自住性需求的支持力度，引导民生性住房消费适度增长，可以预期调控措施将进一步体现差异化、精准化，对首套房的金融支持力度将加大，对改善性住房需求限制也有可能逐渐松绑。

　　大都市房价降价空间小

　　蓝皮书指出，2012年房价将延续上年末的盘整态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。由于需求低迷，几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态度，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。

　　蓝皮书认为，房地产交易区域分化格局将加剧，部分前期涨幅较大的中小城市可能迎来较大幅度价格调整，同时交易量将有所释放，大都市区交易量将持续低迷，房价则可能仅仅小幅盘整。因为大都市区开发企业多为大型企业集团和财团，其中不少属于大型央企国企，融资压力小，对交易量低迷的承受能力强，但土地购置成本普遍较高，房产降价空间小。此外，大都市区外来居住人口或预期外来居住人口多为分布全国城市的高收入富裕家庭，房价调整对交易量的影响很小。

　　蓝皮书也指出，2012年房地产存量供给将进一步积累。一方面，由于2011年新建房产竣工供给增长，交易萎缩，导致2012年新建住房存量供给迅速积累；另一方面，随着房地产市场景气下降，房产增值效应下降，贬值风险增大，存量市场持有多套住房的投资投机客退出房市抛售房产动力增强，二手房供给也将逐步增大。

　　适度促进民生性住房消费

　　蓝皮书表示，按照“新国八条”的要求，全国600多个城市出台了房价控制目标，但是，不仅各地对“房价”界定的标准不同，而且绝大多数城市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于GDP增幅与人均可支配收入增幅，鲜有城市将居民住房支付能力作为参考。这些控制房价的目标与社会预期存在较大落差。

　　房地产政策方面今年部分城市可能出现一些松动。蓝皮书指出，部分房企和地方政府面对市场低迷将不断寻求调控政策松绑，积极寻找有利于自身利益的政策突破，消极应对不利利益的政策实施。

　　蓝皮书认为，首套房信贷门槛提高使首套自住购房成本增加，负担、压力增大，抵消了消费者因房价增幅回落可获得的受益空间。预计2012年国家将引导民生性住房消费适度增长，预计对首套房的金融支持力度将加大，对改善性住房需求限制有可能逐渐松绑。

　　在房产税方面，《房地产蓝皮书》的副研究员李恩平指出，2012年不排除面向新增市场的上海模式或面向高端商品房的重庆模式在其他城市实施政策推广。但是考虑到房产税影响深远，所需的信息技术要求也较高，面向整体存量市场并以过渡持有房产作为征税对象的房产调节税很难在2012年出台和推广。在限购政策方面，他指出，预期2012年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。

　　部分地产商感叹“房地产开发沦为鸡肋”

　　“2012年对部分房地产企业而言，其房地产开发成为鸡肋，食之无味，弃之可惜。经历2011年房地产交易量的持续低迷后，房地产企业面临的选择是，要么降价销售，要么囤房囤地。”蓝皮书指出，当前房地产开发销售环境不同于2008年金融危机初期，当时开发企业的土地购置多发生于2006年以前的低地价时期，房地产品的降价空间大，大幅降价仍能保持可观赢利，而当前房地产开发土地购置大多发生于2009-2010年的高地价时期，房地产品降价空间小，降价可能出现企业亏损，不降价则资金占用上升，资金链紧张压力增强。因此，当全行业因为市场低迷而赢利下降时，中小企业将面临艰难境遇。全行业破产、倒闭增加，也将为大型企业集团和财团并购提供良机，市场垄断格局将进一步加强。