房地产再遭信托违约之痛

　　华澳国际信托将与大连实德对簿公堂。上海市第一中级人民法院将于6月12日开庭审理华澳信托起诉大连实德集团及其关联公司、实德集团董事长徐明的金融借款合同纠纷案。信托业内人士表示，这是近两年来房地产信托爆发式增长后第一例诉诸法院的金融借款合同纠纷案。

　　数据显示，2010年以来，房地产信托规模大幅增长。截至2011年底，房地产信托余额6882亿元，是2010年初的3倍。自房地产调控以来，房地产信托曾经是房地产企业应对资金紧张的法宝。然而，最近两年爆发性的增长也带来了房地产信托会在今年出现集中兑付而面临违约的风险。华澳信托起诉大连实德

　　今年3月，因实德集团掌舵人徐明的突然“失去联系”，市场疯传实德系濒临资金链断裂边缘，担心借款无着落的债权人接二连三地赶到实德催款，自2010年以来，与实德系有过数度合作的华澳信托，也不可避免地被卷入这场风波中。

　　2010年至今，华澳信托为实德系发行了三款集合信托计划，分别为华澳长信1、2号和长盈11号。其中，长信1号已清算完毕。长盈11号目前还未进入清算期。

　　业内人士分析，华澳信托与大连实德对簿公堂可能与长信2号有关。华澳信托网站信息显示，长信2号于2010年8月成立，募集规模达21.77亿元，其中优先级信托本金规模为9.41亿元，次级信托本金规模为12.36亿元。优先级又分为A、B、C类，投资期限分别为12个月、18个月和24个月。募集资金用于购买实德系公司哈尔滨高登置业公司100%股权并向其增资，后者开发位于哈尔滨的“盛和·世纪”房地产项目。

　　知情人士日前透露，长信2号——盛和股权投资集合信托计划诞生于2010年7月-8月，即银信合作被监管部门短暂叫停期间，是由某国有银行上海分行“介绍”过来的项目。值得注意的是，该项目前期的尽职调查、产品结构化设计、预期收益设定等工作实质上均由前述某国有大行的上海分行所主导，后期销售也同样由该行私人银行部门负责。该知情人士介绍，在这种项目、资金两头均不掌握的业务中，信托公司仅仅作为“通道”而存在。这与当时被暂停的银信业务十分相似，唯一区别在于，新模式被设计成了集合信托，卖给了资产以百万计的高净值客户；银信业务模式则设计成单一信托，对应的资金提供方是银行发行的理财产品。与信托报酬相比，信托公司要为这种“两头在外”的业务承担数倍于传统银信业务的风险，那就是信托公司在集合信托业务中无法绕开的刚性兑付铁律。

　　目前，长信2号的A、B两类优先级计划均已延期。去年7月，华澳信托发布公告称，信托计划A类信托单位期限延长半年，延长期自2011年8月26日起至2012年2月25日。今年1月，华澳信托再次发布公告称，信托计划B类信托单位期限也延长半年，延长期自2012年2月26日起至2012年8月25日。本应于今年2月26日到期的B类投资者反映说，只领到了信托收益，本金则被告知要延期到今年8月26日。信托业人士分析，信托计划的一再延期以及华澳信托与大连实德对簿公堂可能与信托计划无法到期还本有关。 业内消息称，目前华澳信托已停止新增信托业务，作为长信2号信托计划主要代销机构的某大型国有银行已暂停该行上海分行的信托产品代理支付业务。房地产信托面临违约风险

　　资料显示，房地产企业今年将面临2500亿元的信托还款额。据中金公司测算，预计今年房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。今年第三季度即将到期的规模约1000亿元，其他季度到期规模在350亿-500亿元左右。其中，7-9月是到期兑付高峰，平均每月在300亿元以上。预计明年到期2816亿元，明年还款额将达到3100亿元。

　　近日，房地产信托“违约”事件接连发生，如吉林信托对于南京联强集合资金信托产品未能按期“偿付”，最终通过华融资产管理公司接盘得以兑付；中诚信托因为北京华业地产10亿元房地产信托到期未能偿还，也由华融资产管理公司接盘延期支付。中国金谷国际信托有限责任公司执行总经理张洪涛认为：“到期兑付不了，问题在资本金上。目前出现‘违约’事件概率大的，以资本金不足的小型开发商占多数。”

　　据了解，房地产信托的蓬勃发展，缘于近两年的房地产调控。自2010年初至2011年，央行连续12次提高存款准备金率并5次加息。银根持续收紧，导致房地产企业资金链紧缺。近乎同时，信托行业政策松绑，让房地产信托成为可能。供需一结合，迅速成为房地产行业的救命稻草。2010年以来，房地产信托不论数量还是金额都出现了爆发性增长。

　　清科研究中心分析师郑知行表示，房企一窝蜂地发行高利率信托产品融资，不乏有人抱着侥幸心理，为追求高利率盲目扩张，将赌注押在政府救市、市场回暖上，期待在信托到期前政策有所松动。政府不放松调控政策的表态，让这一期望落空。销售的低迷以及即将到来的债务兑付压力，让不少开发商陷入窘境。然而，房地产信托的融资成本并不低。如去年5月银监会对几家规模较大的信托公司进行“窗口指导”后，抬高了房企发行信托产品的门槛，间接推高了房地产信托的收益率水平。相关资料显示，目前大型房地产企业发行的信托产品的预期收益率已在15%左右，中小型更是达到了20%左右。这使得兑付潮来临时，房地产企业的资金压力雪上加霜。信托公司卖股权筹钱

　　一方面是铺天盖地的对房地产兑付风险的讨论，一方面是房地产信托频频延期兑付，一方面又是信托变现房企股权应急刚性兑付，这些曾长期占据信托发行市场半壁江山的房地产信托，无限风光一去不返。自去年7月监管层警示房地产信托风险以来，房地产信托规模占比再也没能超过当月发行信托产品总额的50%，而今年前4个月，更是降至了每个月占比不超过30%。

　　业内人士透露，越来越高的兑付风险使得信托公司不得不改变策略，从延期兑付到卖项目股权筹钱，应该说是信托公司的无奈之举。中国人民大学信托与基金研究所所长周小明认为，对于房地产信托，不排除个别项目出现流动性风险，但只要房地产行业不大起大落，总体风险是可控的。用益信托研究员岳婷也表示，对于信托兑付还是持较乐观态度，即使说可能出现一些兑付危机，也可能是占比不到5%，应该是一些小开发商时点兑付的危机。在如此风声鹤唳的市场环境下，房地产信托的发行转为弱势已是明了，但该类产品不会剧减，仍将是集合信托产品中较重要的一类。