市场预计下半年楼市将现全攻全守

　　2012年已经过半，下半年北京楼市将会是什么样？政策是否会调整？房价走势又将如何？开发商会推出什么样的新产品？哪些新板块会大放异彩？《楼宇周刊》分别采访了经济学家、经纪机构和开发商代表，且听他们怎样预测下半年的楼市变化，或许对购房人是否出手有所启发。

　　●开发商

　　坚持按“百姓价”卖房

　　万科集团执行副总裁、北京万科总经理 毛大庆

　　2012年调控仍不会放松，主要的置业人群仍集中在首次置业与首套改善人群。针对于今年上半年调控所带来的客观影响，切实贴近刚需市场是房企重中之重。北京万科能保持稳定，主要措施就是“坚持”和“调整”。

　　所谓的“坚持”措施，是坚持开发普通住宅的定位，发掘首次置业刚需类客户的核心需求和价值。其中在主推产品方面以地铁交通、完善配套、户型优化、小区服务等作为提升点，以此赢得市场。

　　而在“调整”方面，一方面是整合片区营销模式，以片区为单位，采取多项目联动的营销，也为客户提供了多方位的置业选择；另一方面也会加大非住宅类产品的研究和推广产品创新力度，并作为培育新的业绩增长点和主流住宅产品的补充。

　　下半年，万科在京南市场将有多个项目开盘，对此万科仍会坚持符合购房人需求的价格策略。从长远来看，京南是北京市最主要的人口导入地区之一，而万科的项目也全部针对这一特点，在产品定位方面以首次置业以及首次改善类产品为主，加强生活配套的完善和片区环境的改善。

　　改善型住宅已经成为万科在下半年的主力项目，这也是基于万科对于下半年推盘片区价值和市场主力置业人群的判断。

　　对于下半年的销售策略，万科企业仍会坚持“不囤地、不捂盘、不惜售”的经营策略，坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋。同时，在法律许可的范围内，万科也会积极尝试各种新型营销渠道，万科通过电商渠道进行的销售在上半年取得一定效果，下半年也会继续尝试。

　　本报记者 甘放

　　刚需产品进一步优化

　　路劲地产营销总监 温立伟

　　下半年整体市场进一步趋于平稳，如果政策面不出现大的变动，就不会出现房价的暴涨和暴跌。

　　对于刚需和首套改善型产品的需求是否被释放完这一问题。我的看法有三：其一，刚需还远远没有释放完，因为购房资格和工作年限挂钩紧密，许多27岁到35岁之间刚需客群的购房资格是逐年获得的，因此刚需不可能在短期内释放完；其二，仅仅靠刚需是无法支撑起整个市场的，因为刚需产品的类型和价格都有严格的区间，而房地产市场本身应该是多样化、多层次的，所以仅靠刚需是不够的。目前许多房地产商都把目光放在首套改善型需求的用户身上，但目前限购政策让这部分需求释放的很不充分；其三，改善型产品的需求释放需要政策面的适度松绑。

　　对于下半年市场的产品趋势，首先是刚需产品的进一步优化、细化。我眼中的刚需产品，应该是地处五环到六环之间，面积在90平方米到100平方米之间的二到三居室，总价在200万元以内。

　　现在有一种现象就是把高端物业的局部热卖和改善型产品需求释放进行概念上的偷换。其实，真正的改善型产品，应该针对35岁到45岁的群体，地理位置在五环边或五环内，面积120平方米或略高，总价在400万元以内。超过这个标准的，和主流的改善型需求就不太匹配了。对下半年市场走势的预测，与其看短期的市场数据，不如看更多的宏观经济指数；与其看个别人的观点，不如看具体企业、特别是大型企业的运营情况。目前我们很难得出一个宏观而准确的通论。这其中的核心原因是，大家都在各自为战，根据自己的经营情况谋求生存和发展。

　　本报记者 胡喆

　　●经纪公司

　　成交量可能再陷低谷

　　伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖

　　下半年，北京楼市整体将是供大于求，“以价换量”依旧是绝大部分开发商将要采取的销售策略。在市场整体需求乏力的背景下，房价很难出现暴涨或暴跌的市场行情，预计北京房价将整体稳定在20000元/平方米左右的水平。

　　此次央行继在2010年至2011年期间连续五次加息之后，首次下调基准利率，会对房地产市场下半年的走势有着很大的影响。

　　面对日益增长的购房需求和降息等优惠措施，将有助于刚需在下半年的持续释放。而降息又对目前北京异常冷清的土地市场或有促进，房企拿地意愿会有所回升。如此一来，北京房地产市场将在下半年迎来新一轮的供应高峰。

　　但在供应量增加的过程中，北京楼市依旧面临着一个较大的风险。如果下半年改善性购房需求不能得到释放，那么上半年已经加速释放的刚需意味着下半年有资格的购房需求量将严重匮乏，楼市交易量很有可能将再度陷入低谷。

　　本报记者 徐楠

　　还将继续“以价换量”

　　亚豪机构市场总监 郭毅

　　6月北京将有33个项目入市，因此预计6月成交量继续上升的可能性较大。并且由于高端项目扎堆入市，价格可能出现小幅反弹。

　　目前，市场主体还是首次置业者和二次置业者，他们对价格比较敏感。因此，定价是否合理，将准确地体现在成交量上。开发商现在会把去库存和回笼现金放在首位上，通过“以价换量”的方式售房，价格方面不会有大幅波动。

　　我认为，房价调控已经达到了一定程度，对市场已经产生了比较大的影响，但其作用不可能是立竿见影的，房价正在合理回归。如果房企的现金流遇到问题，亏本也要卖房回款的；当然，能赚100%利润的时候，开发商是不会赚20%的。

　　因此，看房价是否下降，要用市场比较法。如果这个市场的价格降到一定程度以后，成交量出现回升，供求关系让开发商不需要再降价来维持成交量，那么就探底成功了。如果降价之后，还是没有人买，那么要不就继续扛着，要不就要继续下降。如果当楼市房价在底部维持了一定时间，那么房价就不太会大幅反弹。反之，调控政策就会加码。

　　此外，目前的保障房开发建设量已到了一定的阶段，实现了一定的保障目标。而这也是让控制北京下半年出现高价盘上市的手段之一。

　　本报记者 徐楠

　　●经济学家

　　调控不太可能放松

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任 曹建海

　　近日住建部就再次强调，房地产市场调控政策不动摇，并称将继续密切关注各地执行调控政策情况，制止地方不合理松绑政策。

　　要谨防房地产的微调政策转化成救市政策，由此而走向房价重新回调的局面。像今年年初以来，大约有40多个城市对房地产调控政策进行了微调，比如公积金、契税、普通商品房标准、限购范围等。有些城市因舆论反应太过激烈而叫停了微调，但是还有很多城市没有被叫停，正在实行调整后的政策。

　　房地产刺激政策对地方政府土地财政是有利的，但对于整个经济复苏大局非常不利。如果房地产刺激政策长期实行，不仅成交量大幅上涨，价格也将上涨，投机需求将重新回归市场，房价将重新走上价涨量增的不良局面。加上我国近期为稳定经济增长适度放松了货币政策、信贷政策，使新增信贷很有可能被火热的房地产市场所吸收。实体经济不仅不可能因为房价上涨而得到发展，大量的社会资金反而进一步流向房地产市场，这样的后果非常危险。

　　此外，住建部目前正在进行全国40个城市的房屋信息联网工作，这为房产税的推出创造了技术条件，不过，下半年全国推行房产税的可能还比较小，房产税或成为明年的主要工作。

　　本报记者 陈静思

　　限购政策将长期化

　　北京师范大学金融研究中心主任 钟伟

　　开发商对市场的信心主要来自于他们认为有一些政策是短期的，如限购政策。但从研究角度来讲，限购政策不可能是短期政策，肯定要长期。

　　如果把政策形容为三个“化”字，那么第一个“化”字是长期化，第二个则是普遍化，第三个便是规范化。而限购政策正是具备了这三个“化”字，才达到了调控的目的。

　　限购政策之所以仍将长期化执行，主要是一些项目到现在还未降价。至于没有降价的原因，很多开发商的理由都不一样，但实际就是开发商手中还有一些钱。

　　在2010年年底的时候，房地产开发企业资金富余，手里的流动资金大概2.5亿元到3亿左右，能够支撑他们混个一年左右，所以今年尽管楼市增长得很缓慢，但他们也无所谓，因为他们暂时还能支撑，还能够通过放缓开工建设、停工，或者减少土地购置，来做一些财务的基本调整。

　　因此，为了让房价进一步下降，限购政策也必将长期化执行。

　　本报记者 徐楠