日本启示录：日本房产临近触底

　　文/新浪财经日本站站长 蔡成平

　　高盛时隔4年重启对日房地产投资，今夏预计投入约79亿人民币，其他欧美投资公司也纷纷跟进，背后主因是日本房地产行情已呈现触底。业内称，规模超过11万亿日元的日本房地产市场，恐怕很难再跌，开始浮现“比较利益”讯号。房价低迷房租高昂、震后经济复苏等因素都让日本房市仍具备投资价值。

　　海外资本涌入东京房市

　　5月底的一条消息引起日本房地产业界普遍关注，美国高盛公司决定通过养老金、基金等渠道募集资金，最快于今夏成立专门基金，通过旗下的信投公司购买东京中心区的写字楼和商业设施等房产，投资额约达79亿人民币。这也是高盛时隔4年重启对日本房地产的投资。

　　除高盛外，美国大型投资基金――德克萨斯太平洋公司(TPG Capital)也将全面进军日本房地产市场。前不久，该公司已开始为破产的公寓开发公司提供资金援助，预计今后2至3年内，将向公寓楼等项目投资约500亿日元。

　　与此同时，美国的另一家大型房地产投资公司――拉塞尔投资管理公司(LaSalle)也传出消息，称将加大对日投资力度，大手笔购买大阪地区的综合设施等。

　　高盛在投资日本房地产方面有成功的经验，在上世纪80年代后期，日本股市与房地产形成巨大泡沫，房地产泡沫破裂后，接受企业以地产作抵押的日本主要银行形成超过1100亿美元的坏账，其中1/3涉及房地产。

　　高盛投资75亿美元收购日本银行坏账，涉及大量房地产行业，一跃成为日本房地产规模最大的外国投资者，并收购了数十个高尔夫球场，成为日本最大的高尔夫球场经营者，从中取得了巨额收益。

　　当然，此次海外资本扩大对日本房地产投资的背景正好相反，主因是日本房地产行情已呈现触底迹象。

　　日本房产临近触底

　　据日本房产协会的统计，日本的不动产市场规模超过11万亿日元，堪称是超大规模的市场。

　　日本经济在1985年前后达到顶点，当时1美元兑250元日元，但1989年泡沫经济破灭，“广场协议”导致日元大幅升值，1美元在1995年时只能兑换80日元。22年来，日本经济如同一潭死水，扮演拉动经济火车头角色的房地产更是萎靡不振。

　　2004年，日本经济出现复苏，日本地产也在4年内上涨20%，2006年至2008年，东京市内出现大量的新建筑，日本房地产再次出现泡沫。但2008年金融海啸让日本房产业遭受重创，尤其是2009年，日本平均地价跌幅达8%，创13年来最大跌幅，在三大城市中，东京地价下跌11.3%(为14年来最大跌幅)、大阪下跌8.3%、名古屋下跌7.6%。

　　日本不动产经济研究所2011年12月的调查显示，东京银座商业区核心地段地价居日本全国之冠，每平米达2320万日元，但比2010年下跌26%，跌幅为16年来最大。日本三大城市与邻近区域的地价同样下跌，东京区地价下跌9.7%，大阪区域下跌8.3%，名古屋区域下跌7.6%。

　　英国房地产调查公司DTZ的统计显示，自2007年以来，东京中心地带的写字楼租金已下跌近40%。地价和楼价的不断跌落，让房地产管理企业在经营方面格外吃紧。

　　去年3月份发生的大地震及核电站事故，对日本的房地产业界而言，无疑是雪上加霜。就东京地区而言，不断被预告的“东京直下型地震”让本来就对购买房产欲望不强的日本人更加处于观望态度，这给日本房地产业的市场营销造成的打击不容小觑。

　　在房地产业处于黯淡的局面下，那些具有品牌影响力、知名度较高且资金比较充裕的大企业仍能勉力维持一定的竞争力，但很多中小房地产企业在资金周转上出现困难，甚至是资金链断裂。

　　五一回北京期间，所了解到的房价直觉上已经比东京高了许多。信义房屋的统计也证实了这一点，其针对东京、上海与台北三个城市所进行的调查显示，东京平均房价约4289万日元、台北约4689万日元、上海最高为5210万日元。

　　日本欧力士集团社长梁濑行雄表示，“在泡沫经济期间，日本平均住宅售价约为年收的20倍，现在只要5至7倍就可以了。当各国都在担心通胀时，日本却深陷通缩。各种数据都显示，日本房价已到相对低点，不易再下跌，并浮现‘比较利益’讯号了”。

　　投资日本房产如何获利

　　然而，即使东京房产已临近谷底，相对于中国而言，日本房市基本上很难有大起大落，短期获利的余地很小。投资日本房市的商机在于长期出租投资回报率较高。

　　高盛自1997年以来已累计向日本房产业投资超过1万亿日元，金融危机导致房地产价格暴跌后，虽暂停投资。但全球最大的私有商业房地产服务公司高纬环球(Cushman &Wakefield)始终没有移开关注的目光，仅2009年11月至2010年6月，短短8个月内就拿出约40亿人民币投资东京办公和住宅大楼。

　　美国福布斯杂志(Forbes)引述全球四大HR咨询公司之一的美世(Mercer)所做的生活水平调查指出，房租最高的16个亚洲大城市中，东京以4737美元稳坐宝座。东京的房租很高的主因在于1990年代经济泡沫后，民众拥有房子等于拥有负债，造成日本自有住宅比率仅48.7%，约一半民众要租房，仅东京地区的租房人口就占了全国的1∕3强，这衍生出强劲的租房需求。

　　加上外国人到日本求学、就业逐渐增多，让日本尤其是东京地区存在强劲的出租市场，日本房市出现“房价低迷房租高昂”的奇特现象。研究日本房市多年的中信房屋董事长特别助理胡女士对新浪财经表示，“东京的房租报酬率已被推升至6%至12%”，这远高于上海、北京及台北等亚洲城市。

　　同时，在日本经济出现震后复苏的背景下，预计日本企业业绩将有所提升，从今年下半年起，商务楼等日本房地产有望触底反弹。业内人士分析称，即使从全球范围看，随着地价的持续下跌，日本房地产在投资收益率等方面的魅力也将越来越大。