上海地王成本价入市 3.2万/平方米起售

　　本报记者 周文天

　　从2009至2010年，“地王”一度是房地产市场出现频率最多的字眼，北京、上海等城市地王频出。今年，地王楼盘陆续入市开盘，当初拿地时的良好预期与调控下低迷的市场，却让这些地王楼盘感到“生不逢时”。低价亏本、上市难已成为诸多地王不得不面对的艰难现状。

　　斗转星移。地王的命运从昔日的“香馍馍”到而今的“烫手山芋”，如此轮换不过是一两年的时间。

　　上海地王低价入市

　　2010年2月由招商地产和万科以17.16亿元联合竞得的上海松江地王项目佘山珑原，在经历了长达9个月的销售零记录后，放低姿态，直接6折销售，销售人员坦承如此大的折扣力度，是为了促销。业内人士认为是“亏本出售”。

　　作为全国总价“地王”，上海中海长风项目紫御豪庭，今年5月末入市销售，也采取成本价销售的策略。

　　中海紫御豪庭所处的长风B6、C7地块2009年以70.06亿的天价拍出，创下当年的全国总价地王。2009年时该项目周边二手房不超过25000元/平方米，而地块楼板价就达到22409元/平方米，几乎与其持平。

　　此前，市场曾预期该项目开盘价将高达7万元/平方米，时隔两年多，“地王”项目终于亮相，随着项目正式开盘，开发商报出的3.2万元/平方米起售、3.8万元/平方米的均价，出乎不少业内人士的意料。

　　而根据2009年中海的公告显示，项目总体投资将达到103亿元，按此推算建成楼盘的楼板价将达到33000元/平方米。业内人士分析，“拿地的净价加上建安成本、装修、营销以及财务成本等，低至3.4万元/平方米的销售价格几乎可以说是赔本赚吆喝了。”

　　6月末，中国证券报记者到“紫御豪庭”售楼处，销售大厅显得冷清，只有一两组客户在咨询楼盘具体情况。售楼工作人员坦言，“紫御豪庭”目前在售的都是面积在250平米以上，总价超过千万元的豪宅。

　　截至7月4日，上海网上房地产成交数据显示，目前该楼仅登记61套。

　　位于新江湾城板块的中建大公馆，开发商2009年12月以3.25万元/平方米的楼板价拍得项目地块，成为新江湾城区域地王。网上房地产数据显示，自去年11月以来，其叠加别墅目前起价为3.7万元/平方米，与拿地楼板价相差无几。

　　此外，上海还有3个曾经的地王项目，分别是位于嘉定南翔板块的华润中央公园、青浦赵巷板块的金地天境城和浦东唐镇板块的绿城玉兰花园。

　　据汉宇地产的数据监测显示，嘉定地王项目华润中央公园从2011年5月开盘至今共成交600套，销售量已突破5成以上。位于青浦地王的金地天境城，仅完成近2成的销售量，开发商加大促销力度，目前售楼处给出的折扣达到6折。而位于浦东唐镇的地王项目绿城玉兰花园，开盘至今的销售情况也是不尽如意，仅完成了近1/4。

　　地王“日子难过”

　　随着限购令和房产税等重磅调控政策的实施，地王项目似乎日子都不怎么好过。在业内人士看来，佘山珑原项目虽然利润摊薄，有可能回款。更惨的是那些仍然在建或根本无法开工的地王。

　　2011年2月12日，上海崇明城桥商品房基地1、2号地块曾以10.0191亿元总价成交，折合楼板价6451元/平方米，溢价率达115%，创下当时崇明土地市场的单价和总价“地王”纪录。随后，此后该地块遭当时的竞得方上海保集(集团)有限公司及上海佳富投资有限公司“退地”。

　　一年后，该地块再次入市，2012年3月27日，该地块以5.36亿元底价成交。从单价、总价的崇明双料地王如今被腰斩，说明土地市场后期并不看好。

　　不仅上海，长三角的地王也遭遇“危机”。

　　两年前，绿城掷金36亿天价豪夺苏州园区一地块，昔日地王因计划打造的绿城玫瑰园不见踪迹，已成为“私家菜园”。

　　2009年12月14日，荣安地产成功以23亿元的总价击败万科、雅戈尔置业，拿下宁波一地块，13765元/平方米的楼板价，成为当年的宁波地王。

　　6月21日，荣安地产公告称，因“竞得土地所在村村民上访等原因”，导致土地合同未能按约定的进度执行，公司当日与宁波市国土局解除宁波市鄞州新城区庙堰-4号地《国有建设用地使用权出让合同》，在收回23亿元购地款的同时，还获得损失补偿款4.1526 亿元。

　　今年4月，中国指数研究院提供的《2007-2011年中国地王开放情况分析》报告显示，2007年-2010年的40宗地王项目中，目前只有18宗进入了销售状态，其他地王多数仍在建设中，另外还有3幅地块因未及时缴纳出让金而被收回。总体而言，地王开发现状堪忧。

　　对于未上市地王项目，中国房地产信息集团土地咨询运营中心总经理郭玉良认为，地王项目的销售关键是对未来市场的价格判断，如果判断未来价格是持续下跌的，建议这些未上市地王项目“割肉”也要趁早。