土地权房屋权分离4年 鱼跃医疗IPO前疑似“戴罪身”

　　每经记者 赵笛

　　根据我国现行法律，房屋土地使用权和房屋所有权是一并转让的。通俗地讲就是“房随地走，地随房走”。

　　日前，鱼跃医疗（002223，收盘价27.54元）的一则房屋所有权转让公告背后，牵扯出公司上市前造成土地权和房屋权分离的违法嫌疑。也就是说，在IPO前，鱼跃医疗或已是“戴罪之身”。

　　一则公告试图“两权”合一

　　8月31日，鱼跃医疗发布公告称，公司拟向关联方——董事长的妻子冷美华的独资企业出让丹阳市开发区丹桂路东首的 “生产性房产”，作价2998万元。值得注意的是，公司这里所说的“生产性房产”并非传统意义上包含了土地使用权和房屋所有权的房产，而是只包含了房屋所有权的房产。

　　对于土地权和房产权的分离，鱼跃医疗表示，早在2007年2月，公司就与关联方冷美华的独资企业丹阳市医用器具厂 （以下简称医用器具厂）签订了 《土地使用权转让协议》。但是鉴于医用器具厂当时的资金不足，为了充分保证上市公司股东的权益，出于审慎性原则鱼跃医疗未将建造在该土地上的房产一并转让，导致房、地产权分离。

　　如今，位于丹阳市开发区丹桂路东首的房屋所有权将转让给医用器具厂，土地权和房屋权有望合一。但是，鱼跃医疗造成土地权和房地权分离的事实长达4年之久，并不能因为现在“合一”而将事实抹掉。

　　IPO前或已违法

　　《每日经济新闻》记者发现，根据我国法律，土地使用权和建筑物所有权是不可分离的。那么，鱼跃医疗在上市前造成 “两权分离”的局面，并在出让了土地权后继续根据房屋产权进行对外租赁获取租金，就涉嫌违法违规。

　　首先，在动态的房地产交易方面，房和地必须作为同一交易对象，不能单独对待。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

　　第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”

　　虽然鱼跃医疗只转让土地使用权而不转让房屋所有权的行为发生在2007年2月，上述法规修正后实施于2007年8月30日，但在1994年版本中，同样的条文位列第三十一条和第三十八条。显然，鱼跃医疗造成“两权分离”的行为违反了该法。

　　其次，在静态的权属登记方面，必须遵循房、地主体一致的原则。

　　《城市房屋权属登记管理办法（2001年修正）》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内土地使用权利主体一致的原则。”

　　由此可见，在房产权进行登记时，土地使用权和房屋所有权是不能分离的。鱼跃医疗在公告中声称：公司拥有房屋所有权，医用器具厂拥有土地使用权，已违反上述法律法规。这也说明，早在鱼跃医疗上市前的2007年2月，公司致使土地使用权和房屋所有权的的分离，涉嫌违法。鱼跃医疗在IPO前已是“戴罪之身”。

　　涉嫌违法所得面临追缴

　　对于鱼跃医疗IPO前造成“两权分离”涉嫌违法的情况，是否需要追究呢？《每日经济新闻》记者注意到，如果违法事实被认定，公司不但要被没收违法所得，还会被罚款。

　　根据 《中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）》第六十六条：“违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。”

　　此外，湖北正信律师事务所漆贤高律师表示，如果鱼跃医疗2007年转让的土地使用权已经过户，那么将视同房屋所有权已经过户，则其数年来向外租赁该房屋不合法，租赁所得面临追缴。

　　如今，问题的关键就在于，鱼跃医疗2007年转让的土地使用权到底有没有过户？如果过户了，公司将不可能拥有房屋权；如果没有过户，本次转让的就不只是房屋权，还应包括土地权。这显然需要重新定价。

　　昨日，记者采访了鱼跃医疗董秘陈坚，陈坚明确表示，土地使用权已经过户了。此外，转让公告显示，该土地的使用权证已经变更。这也证明过户已完成。

　　记者注意到，2005年10月15日至2008年10月15日间，丹阳开发区丹桂路东首的所有厂房、办公用房、场地及辅助设施被租赁给了爱适博（镇江）医疗器械设备有限公司，年租金为300万元；2008年11月1日～2011年12月31日，丹阳开发区丹桂路东首面积5000平方米的房屋被租赁给了关联方江苏双凤木业有限公司（下称双凤木业），年租金30万元。

　　根据上述法律法规，公司既然已经将土地使用权转让，且土地使用权已经过户，那么，根据“房随地走”的原则，公司就不享有该土地上房屋的所有权，也不拥有该房地产的产权。

　　在“房随地走”的情况下，鱼跃医疗早从2007年2月起就不再拥有该房屋所有权，如今拟以2998万元买房，将相当于是资产“二次出售”，显然也不能成立。

　　关联交易涉嫌利益输送

　　土地权和房产权分离已经长达四年之久，为何鱼跃医疗到现在才想起“纠错”呢？这其中还有隐情。

　　从2008年11月1日开始，鱼跃医疗就将位于丹阳开发区丹桂路东首，建筑面积为23795.56平方米的房屋中的5000平方米租赁给了关联方双凤木业。然而，这笔关联交易存在三大疑点：

　　第一，双凤木业到底与公司是何关联关系？记者在双凤木业的官网上发现，该企业成立于1993年，而在2008年之后的年报中，双凤木业与公司的关联关系是“与实际控制者关系密切的家庭成员投资的企业”，然而，在鱼跃医疗的招股书中该企业并没有出现在关联方名单中。

　　第二，建筑面积为23795.56平方米，但却只对外租出了5000平方米，这是为什么呢？记者注意到，2008年10月15日以前，该房屋能给公司带来300万/年的收入，而租给关联方后，每年的收入只有30万。为何非要低价租给关联方？

　　第三，公司与关联方的租赁合同一年一签，但从2008年来租赁费均为30万/年，没涨过价。三年来房地产市场无论售价还是租赁价格都大幅上涨，公司不给关联方涨价，公平吗？此外，2008年10月15日以前的租赁价格约为一年126元/平方米（300万÷23795.56平方米），而租给关联方的价格仅为一年60元/平方米（30万÷5000平方米），其与关联方交易中表现出的疑点涉嫌利益输送。

　　同步播报

　　董秘称：土地和房子可以分开卖

　　针对鱼跃医疗“两权分离”涉嫌违法，关联交易涉嫌利益输送的问题，昨日，记者致电公司董秘陈坚。在被记者问及房屋土地使用权和所有权问题时，陈坚表示，“这个是分开的，这不是买商品房。”

　　《每日经济新闻》（以下简称NBD）：根据相关法律，土地使用权和房屋所有权是不能分离的，公司为什么能分开卖？

　　陈坚：我们公告已经说得很清楚了，招股说明书也有。正因为是关联交易，我们怕关联方欠款。只有在全款的情况下我们才能将房产卖掉。如果卖给他们而钱收不回来怎么办呢？现在我们只能卖给它，我还不想关联交易呢。

　　NBD：那么，土地使用权过户没有呢？

　　陈坚：早就过户了呀。

　　NBD：土地（使用权）过户了，那就相当于上面附着的房屋（所有权）也已经过户了啊。

　　陈坚：这个不可能。房子是房子的价格，土地是土地的价格。

　　NBD：但是土地权和房屋权是不能分割的啊。

　　陈坚：这个是分开的，这不是买商品房。

　　NBD：你的意思是说，同一块土地上，土地和房子是可以分开卖的？

　　陈坚：是啊，房子是房子的评估，土地是土地的评估。

　　NBD：你认为1260元/平方米的随房屋重置价，在当地是个什么水平，算不算低估？

　　陈坚：事实求是讲，我认为是高估了。

　　NBD：上市以来，公司将位于丹桂路东首的房屋租给关联方双凤木业，双凤木业与公司是什么关系？

　　陈坚：什么样的关系？它是租公司房子的单位。

　　NBD：但它是公司的关联方。

　　陈坚：对呀。

　　NBD：那到底是个什么样的关联关系？

　　陈坚：你查我年报吧。

　　NBD：年报里面没写。

　　陈坚：这个说得很清楚了。

　　NBD：年报里面真的没有写。双凤木业到底跟公司是个什么关联关系？

　　陈坚：（和公司）自然人（股东有关联关系）。

　　NBD：是和实际控制人有关系吗？为什么年报、招股书里面都没有详细提到？

　　陈坚：招股书里面，好像当时这块土地还空着。

　　NBD：这块地一直空着？

　　陈坚：这个块地已经卖掉了。

　　NBD：招股时，该厂房是租赁给另外一家公司。

　　陈坚：对，该公司已经破产了。

　　NBD：我注意到，该房屋面积23795.56平方米，而关联方只租了5000平米。

　　陈坚：嗯，5000平方米都不到。

　　NBD：公告写的是5000平方米，那么剩余的部分厂房相当于闲置？

　　陈坚：对。

　　NBD：为什么连续三年，公司租赁给关联方的房屋都不涨价呢？

　　陈坚：（笑）之前我们这块土地本来就是闲置的，也要看企业规模的发展，单方面怎么能够……

　　NBD：但是事实上，这些年土地也是涨价的，房屋也是涨价的。

　　陈坚：这个涨价只跟审计有关。

　　NBD：但你的租赁合同是一年一签，怎么可能三年前的价格和现在的价格一样？你评估的时候也不会这么评估吧？

　　陈坚：对啊，这个和评估有什么关系啊？资产的东西和这个有什么关系？

　　NBD：你的意思就是说，租价和卖价没有任何关系？

　　陈坚：是的，我还不想卖这么高呢。这是价格认定中心确定的价格，它就确定是这个价格，我能怎么办？坦率地说，这种关联交易要做到完全公平、一点没有误差不可能。我们的原则是上市公司不吃亏。