上市房企存货破万亿创4年新高 机构投资存分歧

　　每经记者 王海慜

　　种种迹象表明，政府誓将房地产调控进行到底的决心依旧。继台州出台全国首个二、三线城市“限购令”后，近日同属浙江的衢州也出台了相关限购政策。

　　回顾2011年上半年，受宏观调控紧缩和限购政策影响，全国房地产市场总体低迷，多数城市成交量在限购令出台后有明显的下滑，而地方限价令及其相关细则进一步促使成交在低位徘徊。

　　来自中国指数研究院的数据显示，上半年全国20个主要城市中，有9个城市成交量下降，且多数降幅明显；其余11个城市上半年成交仍有增长，但涨幅多在一成以内。

　　重压之下，虽然以 “招保万金”为代表的大型房企还是在年中交出了较为满意的答卷，但上市房企的销售压力和资金压力均有所加大。据Wind数据统计，二季度两市136家房地产公司的总存货较一季度增长，突破万亿元大关，达1.07万亿元，为近4年来最高水平。

　　存货高企恐致“消化不良”

　　据Wind数据统计，今年上半年，A股136家上市地产公司存货占总资产比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受人关注的万科A(000002，收盘价8.08元）、保利地产（600048，收盘价10.58元）、金地集团（600383，收盘价5.90元）和招商地产（000024，收盘价18.55元）四大巨头，其2011年二季度的存货数据分别为1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元、444.70亿元，而去年同期分别为1115.31亿元、937.88亿元、453.63亿元、338.56亿元，今年上半年分别同比增长 53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。

　　同时，这四大房企二季度存货量也出现环比较大幅度增长，今年一季度“万保金招”存货分别为1508.52亿元、1270.61亿元、522.45亿元、407.79亿元，二季度分别环比增长13.60%、9.60%、15.97%、9.05%。

　　按照8月最新销售数据，要想完全消化这些库存，万科、保利、金地需要的时间分别为16.35个月、23.12个月、27.29个月。“到目前为止，通胀压力依然存在，预计货币政策不可能得到全面放松，下半年剩下的时间里，房地产行业可能会面临存货消化不畅，资金回笼放缓的问题。”某行业分析师告诉记者。

　　机构分歧：社保进QFII退

　　与存货量再创新高相对应的是，二季度房企的总体业绩显得差强人意，据不完全统计，约四成房企净利润同比出现不同程度下滑，超两成房企净利润出现亏损。而上市房企整体的营业收入增速仅为8.54%，较2010年30.16%的增速有较大的下滑，甚至低于2008年金融危机时的12.37%。而净利润增长同样不容乐观，增速仅为14.19%。

　　9月1日，温家宝总理公开撰文指出 “要坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处、确保见到实效，有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。”

　　“预计下半年房地产市场难以大幅回暖，龙头企业和小型企业的分化会进一步加剧。”中邮证券在研报中指出，“目前企业资金来源渠道变得单一，融资渠道不畅仅能依靠经营性现金流入，因此公司未来的发展速度将受到一定程度制约。”

　　尽管下半年楼市走向不容乐观，但值得关注的是，今年二季度，社保基金在连续5个季度后首次对地产股进行大举增持。据统计，二季度末，从社保基金增持股数排名上看，位列前五名的全系金融地产股：万科A、深发展A（000001，收盘价16.48元）、招商地产、华侨城A和金融街。

　　以万科A为例，二季度社保基金一零三组合新进7804.02万股，位列十大流通股股东榜单第八位，这是自2005年以来社保基金的首次“上榜”。社保基金一零二组合则持有招商地产2343.64万股。

　　而另一大机构阵营QFII对地产股的态度却与之大相径庭。据统计，截至今年二季度末，仅有6只地产股的十大流通股股东榜单中出现了QFII身影，持仓总市值为11.89亿元。而在今年一季度末，QFII共计出现在11只地产股中，持仓总市值为13.56亿元。QFII减仓地产股态势明显。