主题公园疯长背后藏巨大利益 房产利润远超本身

　　主题公园 地产疯狂

　　未来，主题公园与地产的脱钩，以及真正回归主题公园本身，似已呼之欲出。

　　◎本刊记者/郁风 江舟

　　时值正午，成群结队外出就餐的工人乘着摩托车和电动车，自乡间一条水泥道上呼啸而过。他们的身后，是一片喧哗的工地。这是位于安徽省淮南市山南新区的泰坦方舟主题公园施工现场。

　　工地上，数十名工人以及多辆挖掘机和土方车，仍在不停地忙碌着。到处都是尚未平整的地块，也不见已经安装完毕的游乐设施，只有入园处一座据称为商场的楼房已然初具规模。

　　这座占地面积达1000亩、总投资60亿元的主题公园项目里的工人们或许不知道的是，就在8月初，国家已突然叫停了主题公园建设。

　　一份由国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部三部委联合下发的通知要求，自8月5日起至国家规范发展主题公园的具体措施出台前，各地一律不得批准建设新的主题公园项目。同时，已经办理审批手续但尚未开工建设的项目，也不得开工建设。通知特别强调，限制建设和要求上报的为总占地面积在300亩以上或总投资在5亿元以上的主题公园项目。

　　上述号称“皖北第一游乐园”的泰坦方舟主题公园，正好两个条件都符合。而类似规模的在建、已批待建或拟建的主题公园项目，在《中国经贸聚焦》记者走访的安徽六安、滁州等地都存在。整治政策的出台，势将牵动这些主题公园的“神经”。

　　多数业内人士对本刊表示，国家此举意在抑制方兴未艾的主题公园投资冲动，特别是制止开发商借开发主题公园为名变相圈地的不正常行为。因为目前国内主题公园的开发建设普遍是“主题公园+地产”模式，往往在主题公园周边配建大量商业设施乃至住宅别墅。在楼市调控背景下，这种旅游地产形式更成为部分地方政府和开发商合谋规避调控的重要途径。未来，主题公园与地产的脱钩，以及真正回归主题公园本身，似已呼之欲出。

　　“小公园大地产”

　　在国内，将主题公园开发和房地产结合而成 “主题公园+地产”的独特盈利模式，以拥有欢乐谷和东部华侨城等主题公园品牌的华侨城集团最具代表性。在其示范效应下，越来越多的开发商通常运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，且“小公园大地产”居多，并向二三线甚至四线城市蔓延。主题公园的拿地功能已经显露无遗。

　　9月8日在上海举行的中国主题乐园发展论坛，就不光吸引了蜂拥而至的主题乐园运营商、酒店运营商、游乐设施供应商，保利地产、富力地产等众多房地产开发商的身影也在此浮现。

　　以本刊记者走访的安徽省六安市金领欢乐世界为例，该在建主题公园位于六安经济开发区，占地面积803亩，总投资超过12.5亿元。其中，游乐园主体部分用地约46.15公顷，还有约7.35公顷的社区商业服务配套和待建项目用地。将于今年10月18日试营业。而拟于明年6月开张的淮南泰坦方舟主题公园，除了公园占地1000亩，园内将建设大型商业中心、星级酒店等之外，还配套动漫产业基地200亩。

　　此外，据媒体报道，安徽滁州8月18日宣布将在琅琊山附近打造“东方醉城”主题公园项目，预计投资金额超过15亿元，项目包括一条容纳中国酒文化村和西方主题酒堡的“醉乡小镇”；集酒品展销中心、西方特色酒廊、中国品牌酒馆为一体的世界酒廊区；还包括一座园林式度假酒店、商务会所等。

　　华东师范大学旅游学系主任、休闲研究中心主任楼嘉军教授在接受《中国经贸聚焦》采访时认为，如果纯粹是做主题公园，可能拿个三五百亩的土地就能够建得很好了。之所以要上千亩，实际上多数就是用于地产。

　　“现在相当部分主题公园的建设已经脱离了原来旅游业发展的基本内涵，而变成了地产商借主题公园建设来圈地的行为，成为一个公司的投资盈利模式。”上海师范大学旅游学院副院长高峻教授表示。

　　业内人士称，主题公园之所以严重依赖于地产，主要原因在于主题公园是一种一次性投入大、市场培育期长、营运成本高且投资回收慢、需要持续性投入的产业。

　　江苏省常州市春秋乐园旅游发展有限公司副总经理刘为公还告诉本刊记者，与在中国做主题公园一开始是想做住宅地产，“主题公园+地产”是其动机不同，国外主题公园是电影等产业链的延伸，其涉及地产方面，则主要是酒店、商业街等地块的升值。因为国外老百姓大多不愿住在主题公园周边，在主题公园周边建住宅是不可思议的事情。主题公园比较喧闹，国外主题公园有大量的后台面积，像工厂一样，环境非常不好。即便可能形成房产聚集区，也并不是在主题公园周边，而在另一个区块。

　　地方政府与开发商的合谋

　　由于主题公园占地往往动辄上千亩，远超地方政府能够审批的用地面积范畴。很多主题公园项目中，地方政府是否违规批准也成为此次国家调查整治主题公园的重点。

　　资深旅游业内人士王晓在接受《中国经贸聚焦》采访时称，一直以来，地方政府就没有批建大型主题公园的权力，从2003年以来审批权一直都在中央。“这在国家发改委通知里说得很清楚。”据介绍，发改委此次发文实际上是2003年《关于加强主题公园建设审批管理的通知》的延续和加强。

　　而本刊记者查到的2006年12月国土资源部、国家发改委发布的新版《限制用地项目目录》也显示，主题公园(影视城)等六类项目不仅被列入限制用地项目，而且禁止占用耕地。

　　楼嘉军则告诉本刊，就像建高尔夫球场一样，地方政府都在打擦边球，来发展主题公园。

　　据刘为公介绍，地方政府可以采取的办法很多：第一是不进行招拍挂。开发商借主题公园拿地往往不是根据市场价格去拿的，政府要提供相当面积的地产来让其赚回亏损。“这样政府就不用去建一些公园，往往会给开发商一个特别的价格。主题公园的土地政府不赚钱，甚至是租给开发商，并且免多少年的租金，直至它创造利润为止。”还有就是补贴开发商。主题公园的绿化景观、绿化隔离带等，每种一棵树给多少补贴，另外还给开发商一块地产，其价格远远低于市场价。

　　“我(开发商)帮你(地方政府)做公园，提升了周边的地价，带来了人气。主题公园的商业配套包括住宅别墅等地产用地一般都不通过招拍挂，即便通过招拍挂也是假的，因为这种招拍挂往往都是附带条件的，是根据拟中标公司度身定做的，其他公司来参加招拍挂会发现没办法做这个项目，最后肯定是让这家公司获得。”刘为公表示。

　　王晓评论说，主题公园就是各地方政府与大地产商的合谋。从地方政府而言，由于中国是典型的土地财政，在住宅地产受到管控之后，地方财政压力很大，还要建保障性住房，地方债务又居高不下，如果继续走土地这条路，那么旅游地产是一条比较好的途径，“一出去就是很大一块地，钱收回来也很快”。从地产商角度而言，挣惯了快钱的他们进军主题公园行业是因为常规的住宅地产受到调控，否则谁会愿意去赚旅游地产这种收效很慢的钱？旅游地产投资回报周期长，现金流少，也不是刚性需求。开发商是不得已而为之。同时，有华侨城的榜样在，主题公园无疑又是旅游地产中理由最好最充分的一个。

　　地产暴利

　　刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫对《中国经贸聚焦》记者表示，吸引开发商进入主题公园的动力，主要是背后隐藏着巨大的利润。因为主题公园项目带有公共利益性，土地价格非常便宜，配套费用低，手续简单，开发成本也比较小。同时，实际用于主题公园项目发展的一般仅有10%-30%左右，剩下的都预备做房地产开发，实际上等于一种变相的廉价圈地方式。

　　房地产带来的利润已经远超乐园本身。据广州《21世纪经济报道》报道，华侨城(000069)的2011年中报显示，上半年旅游综合收入比上年同期下降了44.2%，房地产收入却上升了50.41%，营业利润中有68%是靠房地产贡献。

　　另据该报报道，以安徽省芜湖市方特欢乐世界为例，据从权威渠道获得的资料显示，第一期公园总面积约2200亩，而实际上配套的房地产用地却高达2300亩。一份第三方资料还显示，方特的开发商华强集团的芜湖项目R05地块销售收入是6.74亿元，当时预测的利润高达1.48亿元。

　　而被称为安徽省第二个“方特”的六安金领欢乐世界项目，本刊记者查询到有关其所在区域地块的一条招拍挂信息显示：2010年8月3日，在六安市该年首场土地拍卖会上，位于皋城路以北、经三路以西的编号为六出2010-11号的纯商业地块，总面积199982平方米，最终以总价1.06亿元被六安金领欢乐世界娱乐有限公司拍得，楼面价1019.323元/平方米，溢价率0.95%。不过，整个主题公园用地是以何种性质、以何种方式出让的，则未能从公开信息中觅得。

　　据该项目一家施工公司负责人介绍，沿着游乐园四面都将建成商铺，仅仅他们负责的标段就有100多套，以全部7个标段计共有千把套。“这个地段将来很好，每平米商铺售价可能在8000-10000元左右。”

　　从金领欢乐世界项目部工作人员处，本刊记者了解到，商铺最小的为70平方米，大的有一两百平米，有租有售。原定9月15日开盘，但因某些“外在因素”延后。房价也要经过有关部门审批后才能定。不算上园区内还要建设的酒店等商业配套，如以上述估价、套数及每套最小面积粗略计算，仅这些商铺就已价值近4亿元，远远超过了当初的拿地价格。

　　风险甚巨

　　在常州春秋乐园的刘为公看来，目前这种“主题公园+地产”模式风险很大。很多做主题公园的公司乃至地产商根本不关心将来做成什么样的主题公园，只想拿出一个主题公园项目的方案，通过它去向政府拿地，拿到地之后主题公园建不建不一定，或者随便建，可能根本就不是原来方案中的那个主题公园，导致一些粗制滥造的主题公园出现。“说是投资10亿元的主题公园，可能就投2个亿，甚至不投钱，也因此造成主题公园建成后大部分都是亏损的。”

　　一项数据显示，国内现有2500多家主题公园中， 70%亏损，20%左右持平，10%盈利。

　　他还认为，严格意义上做主题公园，将其作为一个盈利点的国内企业目前还没有。同时，由于楼市调控，开发商从正常市场上无法获取土地，各地政府就采取通过发展旅游业来发展地产的方式。这也使得前段时间中国楼市调控不利，照样有很多的住宅涌入市场。

　　旅游业内人士王晓表示，当沦为变相圈地的一种途径，也是融资的一种工具后，主题公园可能出现海南当初的情形，即大量烂尾楼，大批资金套牢，并出现银行坏账，引发资本风险。这也是中国政府的担心之一。事实上，上世纪80年代末90年代初出现主题公园建设热潮后，各地建设的很多主题公园也都关停并转。

　　刀客地产谢逸枫也称，近几年主题公园的房地产开发扩张过快，市场供大于求，逐渐产生泡沫。而开发商融资过大，引发金融风险。一方面是开发商盲目性开发破坏地方环境，甚至借主题公园的名义疯狂圈地和融资；另一方面，地方政府为追求短期性的经济利益而廉价卖地，导致国有资产大量流失。

　　这种担忧已现端倪。据中国之声报道称，部分地区的主题公园项目是通过或计划通过地方债务融资来建设，而中国截至2010年年底的全国地方政府性债务余额为10.7万亿元，这使得市场和官方均对中国地方债务的风险产生担忧。

　　下一个“高尔夫”？

　　那么，此次国家出手整顿主题公园是否会收到预期的效果，未批的主题公园项目有无可能被以其他形式包装而得到放行？会不会像之前的高尔夫球场整治一样越禁越多？

　　华东师大教授楼嘉军就此对《中国经贸聚焦》记者表示，整顿主题公园建设短期内能够限制土地的使用，从长远角度而言，对于主题公园行业的规范将起到一个良性作用，甚至有望促使主题公园将来不再依靠地产，而寻找到一个符合市场发展规律和中国实际的主题公园发展模式。“随着与地产脱钩，行业越来越规范，将逼迫着你走主题公园自身的内涵式发展之路。”

　　楼嘉军称，“如果说在中国主题公园建设尚处于发展的初期，社会经济发展还处于转型期，以地产作为结合点进入主题公园行业或许是一种捷径。将来则可能慢慢脱离现有的这种不可持续的‘主题公园+地产’模式，比如通过主题公园自身发展的积累来转型。但是这种转型可能相当困难。”

　　对于此次整治，也有部分业内人士却并不持乐观态度。

　　谢逸枫告诉本刊记者，从地方政府近期表现看，一是无实质性“叫停”的表示；二是主题公园项目依然在加大马力开建。因为地方政府考虑到无论是突然停止在建主题公园项目的继续开发，还是停止项目用地新批以及新批项目开工，都涉及到很多利益关系。

　　因此，地方政府应该会给企业一个“宽限期”，或者是允许企业调整土地性质，再继续开发。首先是如果主题公园一旦不可继续再建和新开工，意味着开发商将损失大量的前期投入配套和资金及时间，这笔账谁来埋单？其次是一旦企业退出因无力还银行贷款，地方政府作为担保方必然遭受牵连。再次是将引发退地或者是业主退房等现象，因为叫停主题公园项目之后，已经在主题公园项目购房者是否可以办房产证依然是大问题。最后是旅游地产关系到地方政府经济发展和土地财政及就业率等，不会轻易“叫停”。

　　谢逸枫还表示，从高尔夫到主题公园再到度假村，都沦为了以圈地为目的的运作，其根源在于国家没有一部完善的土地管理法。一方面是地方政府对国土资源部对于禁止建高尔夫和主题公园的规定执行不到位。另一方面是地方政府过于依赖土地财政，甚至因土地收入和经济发展及私利违规批建。三是对于违规建主题公园地产的惩罚成本过低，而地产商获利巨大。