房地产“秋焦惠”或引发资金回流

　　每经记者 曾子建

　　在房地产市场持续调控背景下，开发商的股价率先扛不住了。2011年9月，万科A（000002，前收盘价7.24元）结束了今年前8个月的横盘整理，终于出现破位下行，月跌幅高达11%，同期，招商地产（000024，前收盘价16.74元）跌幅超过10%，保利地产（600048，前收盘价9.25元）跌幅超过15%，金地集团（600383，前收盘价4.87元）跌幅超过20%。地产股的暴跌，或许意味着楼市的变局正在上演，这样的变局，将对未来的A股市场产生怎样的影响？

　　传统意义上，9月和10月对开放商而言，可谓“金九银十”。然而据《每日经济新闻》记者了解，今年的金秋时节，开发商却遭遇了“秋焦惠”，也就是楼市行情有秋风习习的感觉，地产中介倍感焦虑，最终开发商不得不以各种“优惠”的方式变相降价。

　　“秋”：9月楼市入秋

　　10月8日，中国房地产指数研究院发布《2011年9月中国房地产指数系统百城价格指数》，调查数据显示：9月百城住宅均价为8877元/平方米，而今年8月，百城住宅均价为8880元/平方米，这也是去年9月以来，首次出现均价下降。

　　或许，住宅均价微弱的下降并不能完全反映今年秋天楼市的冷清，那么，刚刚结束的成都秋季房交会就足以让人感到寒意。今年成都秋季房交会于10月6日闭幕，有开发商表示，今年的秋交会可谓冷清收场。有机构统计数据显示，今年秋交会成交1000套左右，虽然这一数据与业界从开放商方面汇总的数据相比明显偏低，但与前两年动辄成交3000套以上的盛况相比，成交量大幅下滑是不争的事实。

　　“别看今年秋交会规模依然庞大，但老百姓看的多，动手的少。”某银行人士表示，“大家都在等开发商降价，现在是买房的不急，卖房的急。”

　　“焦”：地产中介有些撑不住了

　　房价的下降幅度不如预期中那么多，因为开放商都还扛得住，但是，由于成交稀少，地产中介却有些撑不住了。

　　“可能再过一段时间，我们公司就打算关门了。”成都某房地产中介公司负责人陈强（化名）告诉记者，“我们不怕房价跌，怕的是没有成交量。如果没有成交量，中介就只有饿死。”陈强表示，据他了解，目前大开发商其实还是卖了不少房，但中小开发商就比较惨，在房交会中，有些开发商的成交量接近于零。在二手房的交易上，由于对未来地产政策的不确定性预期，导致卖房者现在产生惜售的情绪，对买房的人来说，则期盼房价一降再降。据搜房网统计数据显示，今年9月，成都二手房挂牌均价为9261元/平方米，环比下跌0.65%；成都六大城区二手住宅成交量（网签）为2326套，环比下降18.76%，同比下降44.55%；成都二手房挂牌量为161382套，环比8月下降8.79%。

　　其实，不仅仅是成都，广州的楼市也出现成交陡降的情况。有报道显示，上一周广州的成交量下降近6成，而成交均价也出现明显下降。

　　“惠”：降价才刚开始？

　　“房地产价格的下降已经开始了，而且是普遍的下降。”一位资深地产行业分析师表示。

　　陈强告诉记者，今年成都秋季房交会一个重要的基调，就是“优惠”。“开发商还不敢明目张胆地降价，只能以各种名目的优惠活动来吸引购房者。虽然优惠的形式和以前差不多，但折扣比以前大多了。”据了解，此次秋交会上，给出5个点优惠的不在少数，同时还有送车位、送面积等各种优惠。

　　陈强分析，之所以现在降价幅度不大，主要是大开发商还扛得住，因为他们的销售额还是相当可观。以万科为例，前8月累计销售金额845.7亿元，而去年同期，万科的累计销售金额仅为572.1亿元，增长了47.8%。所以，大开发商是不缺钱的。只不过，由于房价拐点已经出现，未来大开发商还能支持多久，就很难预计了。“到了年末资金面进一步紧张的时候，房价的降幅就可能超出大家的预期了。”

　　炒房资金或回流股市

　　2010年9月末，有关部门连发“五道金牌”，遏制房价过快上涨，楼市调控政策一度令市场预期：随着房地产市场调控的全面铺开，将会导致炒楼资金转战A股市场。而去年的10月，A股市场也的确出现了“10月行情”。当时，上证指数10月涨幅达12%，成为近两年来A股表现最强劲的月份之一。

　　然而，2011年前9个月都过去了，非但没有出现楼市资金回流股市的现象，相反，在IPO不断扩容，以及货币政策持续紧缩的背景下，市场遭遇连连下挫。那么，如今的楼市变局，会不会真的引发炒楼资金回流股市？

　　东北证券的行业分析师高建认为，可以预期的是，随着商品房成交量的逐步萎缩，房价上涨的态势已经逐步得到遏制，4季度房价松动可期。但是，这种由于限购和限贷原因导致的成交量萎缩，进而形成的房价调整，其下调的空间不会太大。

　　不过，也有业内人士认为，房地产市场的拐点既然已经出现，而且存在“大势已去”的迹象，那么，在行业整体呈现下行，且悲观情绪强烈的情况下，楼市资金被挤出的情况将较为明显。至于今年为何资金没有流入A股市场，主要原因是整个货币环境趋紧，A股并非最好的投资渠道。相比之下，艺术品收藏市场，以及民间借贷或许更能吸引资金。但是，进入今年第四季度，随着艺术品收藏市场的降温，以及民间借贷风险的加剧，并且在A股市场持续低迷了这么久之后，炒楼资金一旦再度被挤出，那么就很有可能回流到股市了。

　　“虽然大盘下行风险仍然存在，但相比楼市等，A股的风险相对而言可能是最小的。”深圳某大型私募基金投资经理表示，“现在可以预期的是，第四季度货币政策会相对宽松，如果楼市挤出资金届时流入A股市场，对年末的大盘而言，或许将是一个极大的支撑。”