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房地产“秋焦惠”或引发资金回流

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-10 01:48 来源: 每日经济新闻

  每经记者 曾子建

  在房地产市场持续调控背景下,开发商的股价率先扛不住了。2011年9月,万科A(000002,前收盘价7.24元)结束了今年前8个月的横盘整理,终于出现破位下行,月跌幅高达11%,同期,招商地产(000024,前收盘价16.74元)跌幅超过10%,保利地产(600048,前收盘价9.25元)跌幅超过15%,金地集团(600383,前收盘价4.87元)跌幅超过20%。地产股的暴跌,或许意味着楼市的变局正在上演,这样的变局,将对未来的A股市场产生怎样的影响?

  传统意义上,9月和10月对开放商而言,可谓“金九银十”。然而据《每日经济新闻》记者了解,今年的金秋时节,开发商却遭遇了“秋焦惠”,也就是楼市行情有秋风习习的感觉,地产中介倍感焦虑,最终开发商不得不以各种“优惠”的方式变相降价。

  “秋”:9月楼市入秋

  10月8日,中国房地产指数研究院发布《2011年9月中国房地产指数系统百城价格指数》,调查数据显示:9月百城住宅均价为8877元/平方米,而今年8月,百城住宅均价为8880元/平方米,这也是去年9月以来,首次出现均价下降。

  或许,住宅均价微弱的下降并不能完全反映今年秋天楼市的冷清,那么,刚刚结束的成都秋季房交会就足以让人感到寒意。今年成都秋季房交会于10月6日闭幕,有开发商表示,今年的秋交会可谓冷清收场。有机构统计数据显示,今年秋交会成交1000套左右,虽然这一数据与业界从开放商方面汇总的数据相比明显偏低,但与前两年动辄成交3000套以上的盛况相比,成交量大幅下滑是不争的事实。

  “别看今年秋交会规模依然庞大,但老百姓看的多,动手的少。”某银行人士表示,“大家都在等开发商降价,现在是买房的不急,卖房的急。”

  “焦”:地产中介有些撑不住了

  房价的下降幅度不如预期中那么多,因为开放商都还扛得住,但是,由于成交稀少,地产中介却有些撑不住了。

  “可能再过一段时间,我们公司就打算关门了。”成都某房地产中介公司负责人陈强(化名)告诉记者,“我们不怕房价跌,怕的是没有成交量。如果没有成交量,中介就只有饿死。”陈强表示,据他了解,目前大开发商其实还是卖了不少房,但中小开发商就比较惨,在房交会中,有些开发商的成交量接近于零。在二手房的交易上,由于对未来地产政策的不确定性预期,导致卖房者现在产生惜售的情绪,对买房的人来说,则期盼房价一降再降。据搜房网统计数据显示,今年9月,成都二手房挂牌均价为9261元/平方米,环比下跌0.65%;成都六大城区二手住宅成交量(网签)为2326套,环比下降18.76%,同比下降44.55%;成都二手房挂牌量为161382套,环比8月下降8.79%。

  其实,不仅仅是成都,广州的楼市也出现成交陡降的情况。有报道显示,上一周广州的成交量下降近6成,而成交均价也出现明显下降。

  “惠”:降价才刚开始?

  “房地产价格的下降已经开始了,而且是普遍的下降。”一位资深地产行业分析师表示。

  陈强告诉记者,今年成都秋季房交会一个重要的基调,就是“优惠”。“开发商还不敢明目张胆地降价,只能以各种名目的优惠活动来吸引购房者。虽然优惠的形式和以前差不多,但折扣比以前大多了。”据了解,此次秋交会上,给出5个点优惠的不在少数,同时还有送车位、送面积等各种优惠。

  陈强分析,之所以现在降价幅度不大,主要是大开发商还扛得住,因为他们的销售额还是相当可观。以万科为例,前8月累计销售金额845.7亿元,而去年同期,万科的累计销售金额仅为572.1亿元,增长了47.8%。所以,大开发商是不缺钱的。只不过,由于房价拐点已经出现,未来大开发商还能支持多久,就很难预计了。“到了年末资金面进一步紧张的时候,房价的降幅就可能超出大家的预期了。”

  炒房资金或回流股市

  2010年9月末,有关部门连发“五道金牌”,遏制房价过快上涨,楼市调控政策一度令市场预期:随着房地产市场调控的全面铺开,将会导致炒楼资金转战A股市场。而去年的10月,A股市场也的确出现了“10月行情”。当时,上证指数10月涨幅达12%,成为近两年来A股表现最强劲的月份之一。

  然而,2011年前9个月都过去了,非但没有出现楼市资金回流股市的现象,相反,在IPO不断扩容,以及货币政策持续紧缩的背景下,市场遭遇连连下挫。那么,如今的楼市变局,会不会真的引发炒楼资金回流股市?

  东北证券的行业分析师高建认为,可以预期的是,随着商品房成交量的逐步萎缩,房价上涨的态势已经逐步得到遏制,4季度房价松动可期。但是,这种由于限购和限贷原因导致的成交量萎缩,进而形成的房价调整,其下调的空间不会太大。

  不过,也有业内人士认为,房地产市场的拐点既然已经出现,而且存在“大势已去”的迹象,那么,在行业整体呈现下行,且悲观情绪强烈的情况下,楼市资金被挤出的情况将较为明显。至于今年为何资金没有流入A股市场,主要原因是整个货币环境趋紧,A股并非最好的投资渠道。相比之下,艺术品收藏市场,以及民间借贷或许更能吸引资金。但是,进入今年第四季度,随着艺术品收藏市场的降温,以及民间借贷风险的加剧,并且在A股市场持续低迷了这么久之后,炒楼资金一旦再度被挤出,那么就很有可能回流到股市了。

  “虽然大盘下行风险仍然存在,但相比楼市等,A股的风险相对而言可能是最小的。”深圳某大型私募基金投资经理表示,“现在可以预期的是,第四季度货币政策会相对宽松,如果楼市挤出资金届时流入A股市场,对年末的大盘而言,或许将是一个极大的支撑。”

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