买房是趁机渔翁得利 还是等拐点出现再出手

　　羊城晚报记者 赵燕华

　　黄金周开局遇冷，四季度货量仍较大，预计部分板块将出现价格战。不少业内人士认为年底是买房好时机

　　各地楼市“十一”黄金周开局均遇冷，在广州，黄金月失色、楼市歉收已成定局。研究机构分析，今年“十一”或为楼市加速销售序幕，而真正冲刺将在四季度展开，部分区域或现价格战。如此一来，买房者究竟是趁机“渔翁得利”，还是等拐点出现再出手？

　　黄金月失色总体楼市歉收

　　综合广州楼市数据显示，整体市场观望严重，9月黄金月成交环比达近年最低位。“这是因为受到自身价格过高及大市原因影响，市场观望气氛较浓，部分项目销售未如预期。”合富辉煌首席分析师黎文江分析，当前市场欠缺良性刺激因素，成交回升乏力。

　　2011年前三季度，广州市十区商品住宅成交435万㎡，同比上升5.3%；成交均价13339元/㎡，同比上涨3.6%，走势表现非常平稳。近期许多银行都继续收紧了按揭贷款，尤以首套贷款利率上浮最为明显，进一步侵蚀了市场的置业消费能力。

　　在“十一”黄金周，广州楼市成交冷热不均，在价格较为坚挺的中心城区出货速度持续降低，在价格较低且有所松动的周边区域成交相对理想，但整个楼市成交情况较为惨淡。此现象在楼市严重低迷的2008年也曾出现过。

　　值得关注的是，据有关报道，近期广州楼市打折风越来越盛，以往小打小闹的9.8折、9.7折，已被铺天盖地的9.2折、9折所代替，更有楼盘低至8折。除了打折，直接推出一口价单位的也比比皆是，每套优惠幅度达数万元到几十万元。这在一向较为稳健的广州楼市，引起不小波澜。

　　四季度部分板块或打价格战

　　广东佛山市此前上演了松动“限购令”朝令夕改戏剧性的一幕，虽然最终以暂缓放松而告终，但也引发了市场对地方政府“救市”的猜想。然而，合富辉煌研究分析报告则明确指出，政策放松可能性低，管理层强调坚持调控方向不动摇，且在国际经济不景之下，国内资源需向保障房、中小企业等方向倾斜，对于房地产市场而言，未来可能面临更大压力。

　　对于房地产市场来说，一方面调控继续，另一方面信贷等资源亦要向其他领域分流，房地产业可能面临更大压力。部分开发商业绩压力较大，后期较多货量，可能推出较大力度优惠。“从所监测的15家房企业绩达成率来看，在假设9月至12月每月业绩与8月相同的情况下，富力、合景、雅居乐、远洋、绿城、越秀、金地(微博)等开发商均面临相对较大的业绩压力。后续时间其推货意愿亦会相对较强。”黎文江分析，万科、保利、新世界全年业绩压力不大，总体上楼盘价格平稳、部分上升。但个别楼盘由于区域竞争大，单盘货量大，价格有所回调。雅居乐、城建、富力等全年业绩压力较大的开发商，在国庆黄金周率先下调房价。从当前开发商完成业绩情况以及广州市场四季度预计要推出货量来看，各大房企都存在不同程度的业绩压力，不排除某些开发商采取以价换量的措施，部分项目下调价格促销。

　　与此同时，四季度货量充足，但是依旧集中在外围区域。根据监测，“十一”后到年底，广州市十区新推货量约2.16万套，加上10月初3.8万套在售货量，四季度十区总货量接近6万套。新推货分布格局不变，中心区供应依然紧张，外围供应相对充裕。中心六区与外围四区新货分别占4成、6成。 白云区为中心六区中供应最充裕的区域，占十区的15%。花都区则为十区中供应最充裕的区域，占十区的30%。 

　　一些出货压力大、前期价格上涨过快的区域和板块预计会率先作出价格调整，这些区域或出现价格战，涌现一些性价比高的产品或项目，吸引置业者目光。

　　年底将是出手好时机

　　采访中，业内不少观点认为，今年年底比较适合买房。因为第四季度价格可能会略微下调，是适合刚需出手买房的好时机，楼市经过了半年多的政策调节，政策层面基本上已经见底，银行贷款的收紧也已经见底，开发商又要冲年度的销售业绩，可能在价格上作出让步。

　　“现在的促销手段并不等于降价，之所以眼下开发商要促销和打折等等，是为了完成今年的销售任务。”黎文江表示，今年的销售任务完成了，到了明年，从1月1日开始，银行贷款肯定会放松，所有的折扣和送什么都没有了，因为任务完成不完成都是另外一个年度了，所以那个时候绝对不会再有折扣了。”

　　至于二手市场，来自合富置业、满堂红(微博)的月度分析报告显示，今年前九个月，广州二手楼市受调控影响表现平淡，无论看楼量，还是成交量均处于较低水平，二手房价也持续走低，但跌幅已明显收窄。满堂红地产研究部高级经理周峰认为，若现行限购政策不适当放松，外地客户的成交比例或会继续下降，广州二手楼市将无法在第四季度的传统旺季出现“反弹”。

　　天河区某中介经纪告诉记者，由于一手楼市低开楼盘供应加大，部分业主的叫价已有所松动，那些地段一般、素质不高的物业，个别楼梯楼业主甚至主动调价放盘。也有一些好地段的二手盘业主改为以租代售了。合富置业市场部高级主任孔瑞敏分析，二手楼市的潜在刚需将有望在今年年底或是明年年初逐渐释放。

　　什么时候现“拐点”？

　　“楼价上涨的动力和基础，并没有从根本上化解。”在广州市同创卓越房地产投资顾问有限(微博)公司总经理赵卓文看来，楼市“拐点”远未到来。楼价要真正下降，需要三个条件：1、商品房供应充分(不包括保障性住房)，达到供大于求，且住房供应结构均衡、合理。2、资金泛滥局面改观，恶性通胀得到抑制。3、地方政府和中央管理层在“财政收入”上达成共识。地方政府摆脱“土地财政” 束缚。

　　“从目前情况看，要达成这三个条件，还有很艰苦的一段路要走。期望天量的保障房建设，以抑制房价，目前还不现实。” 从全国70个大中城市销售数据分析，销售价格增长放缓了，销售量下降了。但楼市“拐点”远未到来。楼市还未到“救”的时候。

　　至于地方政府基于地方实际，不断搞“灵活举措”，恐怕是年底前我们可经常看到的常态。

　　赵卓文相信，今年是比较好的入市时机，“因为通胀时期，没有比房地产更好的抵御通胀的手段了，而且房地产可以带来效益，过得好的人都是买房的人。所以我觉得房地产的财富效应不会终结。”