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楼市降价潮蔓延大房企加入行列 京沪上演降价潮

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-26 08:25 来源: 南方日报

  面对日益上升的流动性压力,房地产商似乎有点承受不住了。10月23日上海嘉定区一处楼盘因大幅下调房价,引发已购房业主不满。部分业主称由于降价,房子还没入住已经损失了数十万。上周,龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销,其中,不乏绿地、中海、华润等超大型房企,降价幅度更扩大至20%至40%。这个事情不仅在上海发生,北京、深圳都有开发商在上演着这个降价剧目。

  京沪上演降价潮 北京二手房成交均价跌破2.2万

  上周,龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销,降幅高达20%至40%。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”中房信集团分析师薛建雄表示。

  在房企巨头纷纷领降的情况下,上海房价上周继续下行。根据中国房产信息集团数据显示,上周(10月17日至23日)上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米,环比减少19%。成交均价21247元/平方米,环比下降5%。

  近日著名“唱空者”经济学家玫瑰石顾问公司董事谢国忠语出惊人地表示:“未来国内的房价下跌50%都很正常。”他更是强调,一旦货币政策持续收紧,大量的开发商就将面临倒闭潮。

  权威部门的数据似乎也印证了谢国忠的上述预言正在逐渐变成现实。9月18日,国家统计局公布的数据显示,70个大中城市房价8月环比价格下降的有16个,持平的有30个,与7月份相比,环比价格下降和持平的城市增加了15个;环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.4%,涨幅比7月份缩小的城市有8个。

  虽然地产商不断高喊:“越是限购就越要买”但是,房价却在演绎着真实下降的大戏。华远地产董事长任志强近日在某一论坛上甚至表示:“很多人说中国现在房地产泡沫已经很深了,这么深泡沫的东西,为什么中央拼命的左一棒,右一棒,十八般武艺都用尽了也不破?”

  昨日,记者在就房价问题采访某一专家时,这位不愿透露姓名的专家表示:“房价下降是肯定的了,而且一旦下降就会止不住。地产商再喊买也没什么用。”

  中原地产调研结果显示,当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米,降幅近20%。

  此外,成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内,降价范围已波及主城区和郊县;南京的新开楼盘均价降幅约10%,近郊住宅价格降幅较为明显;天津的新房均价降幅则在5%至15%。

  北京郊区房价下降也很明显。北京通州的华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚几个项目的降价促销幅度相当大。上述个别项目降价幅度与最高价时相比普遍在20%以上,有些甚至于已经超过40%。

  业内人士称,北京二手房降价压力正在扩大。10月中上旬北京二手住宅每平方米成交均价再度跌破2.2万元,创下了近14个月来新低。

  近日,全球最大私募股权公司黑石集团首次从中国地区房地产投资中撤出,标普27日公布的一份针对中国房地产开发商的压力测试显示,很多开发商为保证流动性会降价促销,预计未来6至12个月房价会跌10%。

  谢国忠更是预测,未来国内的房价下跌50%都很正常。“大家应该注意到一个很奇怪的现象,就是全球房地产市场都在暴跌,唯独中国的房地产市场还处于牛市中。事实上,未来国内的房价下跌50%都很正常”。

  资金链紧张 开发商将要“哭一阵子”

  对于开发商来说,如何抵御寒冬来临,就要看资金链这个武器了。

  然而,数据显示:在106家上市公司房地产企业所披露的半年报中显示,上市房企在上半年的整体资产负债率达到了72%,负债总额突破1.09万亿元,同比上涨41%。其中,最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%,同比上涨54%。

  最早公布中报的5家房地产企业现金流总额为-64.09亿元,滨江集团、嘉凯城、莱茵置业等3家房地产企业,均名列经营性现金流情况最糟糕的前10家公司中。其中滨江集团,公司上半年仅实现净利润1.5亿元,同比减少40.16%,经营性现金流为-28.12亿元,负债率更高达80.78%。而10大房企中,半数负债率超过70%,其中万科和龙湖地产负债率已达到78%。

  瑞穗证券亚洲驻香港的经济学家沈建光则在22日发布的一份报告中写道,自2010年11月以来,面向中国房地产商的银行贷款基本停止发放。“日益上升的流动性压力将迫使房地产商降价,以增加销售并带来可持续的现金流。”

  中国经济体制改革副会长樊纲则公开表示,开发商多哭一阵子其实是好事,因为这表明中国房地产已经开始软着陆。更进一步的,他指出中国的宏观政策已进入“防泡沫状态”,不可能半途而废,前几年出现的房价在调控下跌后就反弹的现象很难再次出现。

  除了资金链,土地供应链的减少也成了房地产市场价格下降的主要因素。

  北京市土地整理储备中心的数据显示,截至目前,北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷,不足年度计划供应量(1225公顷)的一成。基于成交量下滑趋势的判断,有专家称,中国房地产市场价格将会降价10%。

  房地产行业破产、兼并与收购将成为常态

  标普企业评级董事符蓓预计,明年国内房价下跌10%,同时维持对中国房地产行业“负面”展望。她称,“自6月以来,开发商的资金压力持续上升。我们认为未来6至12个月,它们的销售情况仍非常不确定。此外,房地产行业整体的负债也快速上升。

  国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示,中长期来看,房地产行业破产、兼并与收购将成为常态。

  他在报纸上发表文章称,目前中国房地产行业的一次显著调整正在发生,而调整的方式和开发商的应对策略则可能是:短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价;中长期行业的分化与整合,房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态,房地产金融活动日益多样化和活跃。

  中国工商联房地产商会、全国房地产经理人联盟常务理事、著名房地产评论人戴欣明则预测,中国的房价不会在短期内达到“软着陆”的预期,这个过程需要三年左右。

  ●南方日报驻京记者 吕天玲 实习生 王家伦 方艳

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