房企难敌资金重压 京城楼市寒风乍起

　　伴随着农历霜降节气的如期而至，冷空气迅速侵袭全国的大部分地区。仿佛是与即将到来的严冬相呼应，上海楼市传来部分大型房企扎堆降价的消息。据了解，一些项目的降价幅度甚至高达20%至40%。

　　一石激起千层浪。此情此景，令不少业界人士自然而然地联系起近期“房企融资”的敏感话题。尽管一些大型房企对外宣称资金健康，但有专家认为，融资渠道有限、融资成本偏高，这不能不说是大型房企的部分降价动因，毕竟，降价是最直接的回笼资金方式。甚至有言论称，如果市场持续低迷，要警惕资金链断裂成为压垮房企的最后一根稻草。

　　数据

　　四大房企增速放缓

　　业界皆知，“招保万金”四大龙头房企一直占据内地房地产市场的较大份额，其财务指标变动一直是房企销售情况的风向标。数据显示，截至10月25日，万科、金地、招商三大房企已对外公布三季度季报。和去年相比，三大房企依旧维持扩张状态，但是相对于上一季度增速放缓明显。

　　房企净利润下滑明显

　　根据链家地产市场研究部统计，三季度万科、金地、招商三大房企营业收入150.4亿，同比上涨34.5%，环比下降25.9%；净利润12.31亿，同比上涨30%，环比下降59%。另外，保利地产各月业绩报告显示，保利三季度销售业绩178.2亿，环比下降30%，同比下降9.3%。

　　三大房企环比均出现不同程度的降幅，尤其是金地集团降幅超过50%，这从去年楼市调控开始以来尚属首次，这标志着现阶段的调控已与去年有了本质不同，除了中小企业，大型房企的销售无疑也受到严重波及。万科季报中显示，三季度万科在14个主要城市商品住宅供应同比增加5.1%，成交面积却同比下降20.9%，存货压力进一步增大(详细数据如下)。

　　资金压力普遍存在

　　超半数的房企净利润下滑，房企销售俨然已提早入冬。

　　如果说成交量下滑、库存攀升甚至价格下降，都是冷市之下市场所表现出来的常态，那么房地产行业真正受创的深度表现便是房企资金问题。资金实力较弱的中小房企融资困难固然存在，表面上资金相对充裕的大型房企同样不乏现金流压力。按照链家地产首席分析师张月的分析，大型房企之间的竞争其实更加激烈，销售数据、市场份额、未来扩张空间等，都有可能带来一系列的竞争弱势，而这无疑也将进一步增大房企的融资难度。

　　观点

　　融资之路困难重重

　　据了解，近期公布的29家房企3季度经营性现金流量净额为-16.6亿元，比去年的30.8亿元减少47.4亿元。限购之后，房企利用自有资金的比例大幅提高。针对银行贷款收紧、银监会收紧信托监管等措施的出发点，多位业界人士表达了相似的观点。

　　融资方式被迫多元化

　　亚豪机构市场总监郭毅指出，银行其实是出于多重因素的考虑。首先，在楼市调控政策毫无放松迹象的情况下，楼市的下行风险较大，一些资质不佳的房企贷款可能令银行背负较大的风险；其次，今年银行自身的可调动额度也相当有限。从利润角度考虑，本着“高收益、低风险”的原则，银行自然会选择将有限的资金配置到更高的收益上去。

　　金融问题专家赵庆明则透露，在楼市宏观调控趋紧的大形势下，银行政策不可能与国家政策背道而驰。尽管各方面的目的并非是为了挤压房地产行业的资产泡沫，却造成了这样的直接结果。

　　信贷资金相对紧张，房企需求的资金量却上浮了三成以上，多重压力下，寻求更为多元化的融资方式已成为当务之急。海外融资、股权融资、民间融资、联合开发地块等，诸多开发商正在绞尽脑汁。但对于民间融资存在的风险，仍有专家给予提醒，毕竟在严厉的调控政策下，开发商的利润难以得到保障。在利润率下降、资金回报周期增长、成本累加的前提下，开发商之前所承诺的利率是否能够实现？这无疑是摆在投资者面前的一道难题。

　　房企未必大面积洗牌

　　资金重压下，不少人关心的是房企是否会面临大面积的洗牌。郭毅认为，房地产行业是中国经济的支柱产业，房企被兼并重组的可能性较小，大面积的洗牌情况不太可能出现。倘若资金链确实出现问题，最有可能出现的情形有二：一是房企为减少成本而放弃买地，投资额下降，导致土地市场成交下滑；二是施工工期延长或暂时停工，开工量下降，导致烂尾楼增多。一旦上述情况出现，政府便有必要出手调整政策实施干预了。

　　事实上，只要手中有房有地，房企便不至于沦落到大批倒闭的地步。虽然市场的变现能力变差，但毕竟“降价卖房”是回笼资金最直接也最有效的方式。随着时间的推进，对于“现金为王”、“落袋为安”的房企来讲，“扛”与“不扛”的选择题或许也正在渐渐降低难度。

　　预测

　　财务窘境促发实降

　　“唱衰”楼市的声音不绝于耳，在一片风声鹤唳中，却仍有人对楼市持乐观态度。

　　住宅地块成交放缓

　　在近期的第二届地产金融创新峰会上，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存就曾表示，房地产黄金十年虽然结束了，但是白银三十年已经开始。

　　在评论上海大型房企降价的事件时，陈宝存同样抛出了与大多业内人士不同的观点。

　　“上海的主要消费人群和炒房者集中在江浙一带，由于众所周知的民间借贷危机，大型房企很可能对上海市场信心不足，但并不意味着房企自身存在资金问题。”陈宝存向记者表示，“前三季度大型房企在二三线城市销售良好，中国前三十强的房企中，即使是最后一名也比去年增长了40%以上。至于下半年信贷环境紧张的情况，年年都会发生，有经验的房企对此应该有所准备，同时还会将一部分的资金压力转嫁给建筑商等下游行业。”

　　不管外界怎样评论，近期北京的住宅地块成交面积正在实质性放缓。统计显示，本月前3周，住宅地块成交1例，成交面积10.16万平方米，仅相当于9月份成交面积的8.5%，不足上月一成。在调控作用和资金环境的影响下，开发企业似乎开始看淡后市，在拿地方面变得异常谨慎。

　　“以价换量”仍是趋势

　　财务上的困窘局面促使开发商或调低年度销售目标，或采取项目全面降价的措施。此前，富力根据半年业绩情况，将全面目标下调2成，并宣布旗下项目降价促销5%-10%。

　　与此同时，近期北京楼市低价入市的项目也在继续增加。亚豪机构统计数据称，上周(10月17日-10月23日)北京共有10个项目开盘，累计提供商品住宅3227套、近40万平方米。新增入市套数环比增加68.4%，入市面积更增加了近10万平方米。新入市项目中，不同程度的降价优惠占据了目前楼市的主导。

　　随着楼市调控的不断深入，信贷环境持续紧缩，开发商资金状况越发不容乐观，更多大房企业绩回落，只好选择采取更大的优惠以价换量。业内人士预计，4季度会有更多房企降低市场预期，主动采取大范围而非个别项目降价。

　　晨报记者 束杰