2011年楼市进入寒冬 楼市冷于2008年

　　邢飞

　　2008年，寒冬的记忆尚未消逝；2011年，严冬的寒意再次重现楼市。

　　回首2008年，“好了伤疤忘了痛”，用这句直白的俗语形容当下的房地产市场，却是再恰当不过。3年前的寒冬曾让无数房地产企业的老总们夙夜难寐、寝食不安，但被4万亿的救市政策拯救了，迅速沉浸于暴涨的房价带来的喜悦中，却忘记了冬天的寒冷。遗忘就意味着重现。

　　楼市库存攀升冲击历史高位，土地市场流标频现、底价出让普遍，楼盘一个个开始降价，售楼处接连被砸……2008年曾经上演过的场景，又一次在不同的地点以不同的面貌，重新上演。

　　“历史从不重复，但是押韵。”马克·吐温的名言在中国楼市找到最佳注脚。

　　北上广深价格拐点的特征比较明显

　　从国家统计局数据来看，随着调控政策实施时间的推移，出现下降和持平的城市数量在持续增长，同比的涨幅也明显在收窄，对于像北上广深，已连续多个月房价开始呈现停涨特征的城市来说，配合成交量萎缩，那么初步可以判断，像这一类城市以及东部沿海这些重点城市，价格拐点的特征比较明显。以北京为例，在供应层面，去年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存；在需求层面，一方面以限购限贷政策极大地抑制了投资投机需求，另一方面购房者普遍处于观望态势。还是要根据不同区域、不同城市进行区分。

　　链家地产首席分析师张月

　　楼市冷于2008年

　　在房价没有全面止涨和保障房未大量入市的情况下，限购政策在明年还有一定的紧持阶段。北京限购之后3-10月成交量均在1万套以下，库存达到11.7万套，这种情况与2008年1-8月份极为相似，但与2009年初期回暖相比，今年的楼市还将持续低迷更久，低于1万套的月成交量有可能持续15个月。在这种情况下，预计明年房价下调幅度会达到20%左右，同时，房企数量有一定程度减少，土地供需比拉大，银行放贷或有一定程度放松。

　　中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋

　　今年就是购房者最佳的抄底时机

　　第三季度将是整个楼市价格的分水岭，伴随着进入市场的可售房源数量越来越多，销售压力逐渐增大；与此同时，紧缩的银根导致融资成本大幅上升，房企资金链压力空前增加，房价拐点到来已经不可避免。

　　北京之后，上海也开始大降价了，而且领降的都是龙湖、绿地、星河湾、中海这样的大开发商。看来，我在年初说的半年内成交量可能跌去70%，房价可能要跌20%的预言再一次被说中了。下一个城市是哪里？如果相信我，今年就是购房者最佳的抄底时机了！

　　场景1

　　楼市库存再冲最高点

　　“‘金九银十’或将成为‘铜九铁十’”，“专家解读当下楼市，‘金九银十’转机不大”是2008年某网站“十一”楼市专题出现的词汇，与时下媒体中出现频率的词汇惊人相同。

　　2008年北京的楼市可谓经历了“一波三折”，降价、打折、花样繁多的促销活动成为当年的关键词。据协成机构数据统计，2008年全年商品住宅网签套数仅为99732套，同比2007年下降了31.9%。“金九银十”也没有扭转购房者的观望情绪，加上国际金融危机对楼市的影响，2008年的楼市着实进入了“寒冬”。

　　在新一轮楼市调控之下，观望之下成交低迷也是2011年楼市最为显著的特点之一。

　　10月24日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布《前三季度北京市房地产市场运行情况》显示，今年前三季度，北京全市商品房销售面积比上年同期下降8.3%，其中，住宅销售面积下降12%，降幅比1-8月扩大0.1个百分点。截至本周二，北京全市住宅库存创下自2009年6月以来28个月的新高，达到117673套。

　　此外，就价格而言，国家统计局数据显示，9月份北京市新建住宅价格环比涨幅为零，这已经是连续4个月北京市新建住宅价格停止上涨，与此同时，9月份北京市二手住宅价格环比下降了0.4%。

　　场景2

　　降价楼盘售楼处被砸

　　随着房价开始螺旋式下降，一套价值动辄上百万的房子在一个月内便能缩水二三十万，这样的现实或许让大多数刚刚购房者无法接受。2008年楼市低迷时期，万科业主退房维权就闹得轰轰烈烈，杭州万科售楼处被砸，上海万科总部被业主围堵……

　　随着开发商在全国各地降价销售的出现，江苏、山东、北京、杭州、成都、深圳及佛山等地近期不断出现老业主维权要求赔偿事件。在今年10月22日，绿地、中海、龙湖等开发商在上海的多个售楼处，同一天成为诸多老业主“维权”不成后的泄愤场所。

　　据媒体报道，10月22日当天，上海浦东南路500号国家开发银行大厦写字楼内，出现了四百多名中海御景熙岸业主聚集的场景，他们对着中海上海公司高层高喊着口号。而就在前一天下午，这群愤怒的中海业主已经打砸了位于上海浦东周康的中海御景熙岸售楼处的沙盘模型。随后，上海嘉定新城绿地秋霞坊、新里米兰公寓等楼盘，也相继出现了业主聚集与开发商僵持的场景。

　　与上海购房者“维权”的彪悍相比，北京购房者的“维权”显得温柔很多。北京通州的华业东方玫瑰楼盘，该项目今年8月初推出14500-15500元/平方米的特价房，比前期房源低近3000元/平方米，直接引发前期业主维权。通州京贸国际城由最高时候的2.6万元/平方米降至均价1.4万~1.5万元/平方米，京贸国际城上百名业主要求开发商退房或补差价。

　　场景3

　　土地流标频现

　　2007年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地，各地纷纷爆出“地王”，大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。

　　但进入2008年，土地市场不再火热。国家统计局的数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。如上海2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。

　　在今年，楼市的降温直接传染到土地市场，10月21日，上海以挂牌方式出让5幅商业用地，其中浦东新区3幅地块因无人报价而中止出让。在10月的南京，迄今为止本年度最大的一场“土地出让盛宴”，却以4幅底价成交、1幅流标、5幅延迟出让的结果尴尬落幕。

　　事实上，早在今年4月，在北京土地市场开标的三宗居住用地中，位于顺义的两块用地由于参与投标的开发商不足3家而惨遭流标，唯一符合投标资格的密云地块，投标的3家房企报价中只有一家超过底价。

　　来自中原地产的统计显示，2011年上半年北京土地出让金收入为327.2亿元，同比下降了48.2%，约为2010年上半年的一半。北京中原市场研究部分析原因主要是受去年上半年地王影响，成交地价普遍较高，今年政府限制了最高竞价，使得土地成交价格大幅下调。

　　场景4

　　炒房客抛售

　　2008年金融风暴袭击楼市，房价下跌，温州人开始抛售房子。今年，中小企业资金链偏紧的困境，在温州投资客最扎堆的上海楼市初现端倪。上周，上海汉宇地产发布研究报告指出，近来温州客在上海二手房市场抛盘的降价幅度，较上半年明显扩大，许多房源降幅已超10%。在温州开投资公司的李老板由于公司资金链告急，一次性抛出了包括上述房源在内的7套沪上房产，开价均比市价低10%左右。

　　北京浙江商会副会长陈俊表示，温州人抛售房产的情况，并不具有普遍性。从数量上看，抛售只是个案，对整个上海二手房地产市场的冲击不大。上海中原研究咨询部发布市场监测结果称，“温州客抛盘”目前属个别案例。据该机构对旗下门店业务的统计，目前新增挂牌房产中，确实有温州投资客放盘的情况，但大多数没有明显低价抛售的现象。

　　不过，据媒体报道，自温州民间借贷危机曝光以来，类似的案例就开始在上海楼市频频出现。如今，在二手房搜索网站安居客上，“温州客缺钱急抛”、“温州老板跳水价”、“温州客急抛套现”等甚至已成为许多挂牌出售房源的招牌字眼。

　　场景5

　　一二手房价格倒挂

　　2008年楼市中，位于西四环某项目以低于周边二手房近3000元/平米的低价入市，如一个重磅炸弹扔向楼市。时隔三年，一、二手房价格倒挂现象再现多个地区的楼市。

　　今年以来深圳二手房价格一直高于一手房。在上海，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。广州的金沙洲板块、广州大道北板块、番禺南浦岛板块等同样存在类似现象。此外，天津、重庆、武汉等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也都纷纷出现不同程度的一、二手房价倒挂现象。

　　在北京，同一个楼盘，二手房价格居然比一手房还要高，这在以前是不敢想象的。而目前这种现象已经在京城不少区域迅速蔓延，一些纯新楼盘虽然本项目二手房较低，但周边其他项目的二手房价也普遍偏高。北京东四环附近某项目新开盘价格调至21000元/平方米，而该项目前期产品的二手房价格在23000元/平方米左右。

　　中原地产三级市场部研究总监张大伟表示。而2008年楼市大跌前，也正是随着一手房价格的持续下调，价格较高的二手房进入有价无市状态，继而引发二手房业主降低房价预期，随后二手房价格回调，最终引发整体房价的实质性回归。

　　场景6

　　房企并购骤增

　　尽管万科、恒大前三季度销售逆势上涨难以掩饰整体业绩下滑。Wind统计数据显示，2011年三季度，29家上市房企共计实现营业总收入156.4亿元，环比下滑19.5%；其中有21家出现了营业总收入环比下降的情况。从净利润指标看，上述房企的下滑幅度更为明显。29家房企三季度共计实现归属于母公司股东的净利润16.7亿元，环比大幅下滑了40%。

　　随着房地产上市公司三季报的陆续公布，房地产开发商营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张等问题也日渐浮出水面。作为资金密集型行业，资金链的安全对房地产企业至关重要。而从目前来看，不断加大的债务压力、贷款难、销售回款缓慢等，都威胁着房企资金链的安全。

　　截至10月份，对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗。而去年同期则不足一半。

　　北京、上海、天津、重庆联合发布的央企转让信息则显示，挂牌房地产信息共50条，其中挂牌价格超过5000万元的项目共有36个，11个项目超过1亿元，总共转让金额高达130亿元。

　　北京中原市场研究部分析认为，目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例，在资金压力逐渐增加的现在，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这使得并购的案例在逐渐增加。而且在下半年这一趋势很可能继续加剧。