地王项目超限1年未动工保利或被征闲置费

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　去年3月15日，中国兵器装备集团公司控股的北京世博宏业房地产开发有限公司，以17.6亿元总价，击败保利、绿地等强劲对手，拿下北京蓟门桥地块，并以30197元/平方米的楼面价，荣登京城新的单价地王。

　　北京市土地整理储备中心的信息显示，上述地块于2010年4月19日签订土地出让合同，合同中约定的地块开工时间为同年10月30日。2011年8月10日，保利地产发布的公告显示，其通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式，间接获取了上述地块。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，蓟门桥地块目前已超过上述合同约定的动工开发时间1年，仍未动工，根据《闲置土地处理办法》相关规定，“接盘者”保利地产或被征最高3.52亿元闲置费。

　　记者就此致电保利地产董事会办公室，相关人士答复说“不是太清楚该具体项目的具体情况，需要再核实”。

　　蓟门桥“地王”未动工

　　《每日经济新闻》记者日前在北京蓟门桥地块现场看到，该处大门紧闭，四周是近3米高的灰白色钢板围墙。

　　透过大门口一处小窗往里看，该地块大门正左边有一座1层高的小屋，屋内摆有锅碗瓢盆。地块东南方有一座5层高的破旧小楼，写有“科教总公司”字样。除此之外，现场杂草丛生。

　　一位约五六十岁的男子从地块现场的小屋内走出来，在得知记者身份后表示，他是这个地块的守门者，刚来上班不久。谈及地块开发情况，该男子表示，地块还未动工，目前也没有听到任何有关动工的消息。

　　该地块大门斜对面宏嘉丽园小区的一位业主也向记者反映，项目还未动工，也没有听到啥时动工的消息。由于长久未动工，该地块大门口的一块小空地经常成为停车的好场所。记者注意到，地块大门上写着“禁止停车”四个鲜红大字。

　　记者在与保利地产一位不愿透露姓名的人士沟通时，对方表示，目前该地块确实还未动工开发，因为公司刚收购该地块，时间很仓促，还未来得及动工。

　　“超限1年”或被征闲置费

　　国土部《闲置土地处理办法》第四条规定，“在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，”“但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

　　北京市博人律师事务所律师刘艳华在接受《每日经济新闻》记者采访时解释说，征收土地闲置费主要前提有两个：首先是超过合同约定的动工时间满1年未动工，其次是未动工是企业单方面非异常原因所致。

　　具体到蓟门桥地块个案，刘艳华指出，如果该地块超限1年未动工仅为开发商所致，那么可能被处以最高达土地出让金20%的罚款。

　　由于蓟门桥地块成交总价为17.6亿元，换句话说，若上述两条件符合，开发商最高可被征收3.52亿元闲置肥。

　　刘艳华特别强调，蓟门桥地块逾期未开工的情况，不排除也涉及到行政批文、规划等政府方面原因，如果是这样，开发商就可依法申请延期开工，从而避免被罚。

　　保利地产另一不愿具名人士曾言，由于保利地产8月才接手该地块，即使受罚，也不应完全承担。对此，刘艳华表示，转手时，如双方在转让合同中有相应约定，则按约定承担责任。但如没有约定，需具体情况具体分析，不能简单下结论。

　　值得注意的是，相关部门在处理此类事件时，处罚对象只认项目开发商而不分背后股东变化情况的案例早已有之。去年4月，国土部公布了18块闲置土地的处置进展，就北京工体四号闲置未开发情况，向其开发商北京市启夏房地产开发有限公司开出510万元罚单，该公司原股东为李泽楷旗下的香港盈科集团，但在被罚时，股东已变成了瑞安建业。

　　“地王们”的尴尬

　　对于蓟门桥地块为何仍未动工，接受《每日经济新闻》记者采访的人士说法不一。

　　记者此前与保利地产证券事务部相关人士沟通时，对方坦言，由于公司刚接手不久，对该项目的未来规划、项目形态、布局等皆还处在初期。

　　但记者与该地块周边的一位房产中介经理沟通时，对方则认为，该项目迟迟未动工，实为“无法动工”。具体解释是，该地块楼面价超3万元，正常情况项目上市后销售价格需在5万元/平方米以上才能挣钱。但其周边3个楼盘太月园、宏嘉丽园、锦秋家园目前的成交价徘徊在3.5万元左右。

　　与该“地王”项目形成鲜明对比的是，同样于去年3月15日诞生的三大地王项目之一的远洋地产旗下的远洋万和公馆，目前已进入蓄客阶段，预计明年初入市销售，而中信地产旗下的中信新城已入市销售。

　　不过，在调控逆境之下，曾经风光一时的地王项目多半没有了“雄心万丈”的气势。北京中原对2009年以来北京地市产生的溢价率超过100%的33个地块进行了统计，结果显示，目前有18个项目已上市，其中包括多个地王项目。18个地块合计土地出让金为468.76亿元，而截至目前的销售总额仅359.45亿元，销售总额占土地出让金总额的比例仅为76.7%。换句话，目前还未收回土地出让金成本。其中，有8个项目截至日前的销售额不及土地出让金成本的50%。