龙湖低价策略进京 或拉低区域房价

　　每经记者 尚希 发自北京

　　11月19日，在北京低迷的楼市行情中，一个“日光盘”的出现，无疑一颗重磅炸弹突袭北京楼市。这就是位于北京大兴区的龙湖时代天街项目，当天集中推出216套房源引来了千余人抢购。此次推出的房源全部售罄，销售金额逾2亿元。

　　据《每日经济新闻》记者了解，该项目地处大兴生物医药基地地块，与大兴区域目前17554元/平方米的销售均价相比，11800元/平方米的起价相对较低。这是龙湖继上海之后，又在北京市场掀起的一波低价浪潮。

　　龙湖“亏本”卖房？

　　有业内人士指出，低于12000元/平方米的均价很可能已经是低于成本价。

　　对此，龙湖地产相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，龙湖坚持灵活销售、合理定价的策略。时代天街本次推出单价和总价较低的中小户型住宅，主要是以高性价比吸引刚需置业者，这是该项目面对当前区域市场形势所采取的策略。此次共推出216套房源全部售罄，销售金额逾2亿元。

　　昨日，《每日经济新闻》记者在查询了北京市房地产交易管理网后发现，此次入市的这批房源，登记的拟售价为16900元/平方米，而目前入市的项目房源集中在户型为98平方米的三居室，起价为11800元/平方米，入市当天认购的客户还可以享受两个点的优惠。

　　对此，北京中原三级市场研究部总监张大伟表示，该期项目该批次预计亏损可能超过10%。北京市大兴区生物医药基地地块是龙湖地产去年12月，击退保利北京、首创联合体以34.81亿元竞得的，建筑面积为46万平方米，楼面价为7519元/平方米。同期出让的土地还有金融街及保利获得的两地块，楼面价均在7500~8000元/平方米之间。

　　按照一般的核算方法，综合项目的基本成本，叠加部分交易成本及税费，已经接近8000元/平方米；基本建安成本在3000元/平方米左右，税费成本2000元/平方米左右，财务成本及最基础的营销费用1000元/平方米左右。如此算来，最低售价也要在1.4万元/平方米左右才能基本保本。

　　“而按照项目起价不足1.2万元/平方米计算，其销售均价将在1.3万~1.4万元/平方米，可以说这批房源入市将亏损10%左右。虽然第一期售价不代表全案售价，但是这批的亏本入市也足以说明现在市场的惨淡。”张大伟表示。

　　龙湖表示仍有利润空间

　　而对于新项目的低价入市，龙湖地产上述负责人告诉《每日经济新闻》记者，希望对刚需置业者分享后期增值空间提供更多可能性，同时希望借此撬动区域楼市。

　　对于房地产企业来说，以价换量，回笼资金已成为当前首要任务。但相比很多房企，龙湖地产的资金状况目前看来足够优越。前不久，国际评级机构穆迪最新报告中提及，龙湖地产手头现金为人民币126.26亿元，其中短期借贷仅为人民币44.84亿元，是穆迪29家受评房企中现金流状况最好的5家之一。

　　据《每日经济新闻》记者了解，公司早前宣布10月单月合同签约额为43.8亿元。虽然环比增幅有所下滑，但已经连续4个月保持增长态势。1~10月，龙湖地产累计实现合同销售金额326.3亿元，同比增长37.9%，截至11月5日，合同销售金额突破334亿元，超过2010年全年总额。

　　龙湖地产此次在北京掀起的低价风暴是继上海之后的又一波低价浪潮。

　　昨日，龙湖地产相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，时代天街作为一个包括商业和住宅的大体量、多业态项目，总规模约75万平方米，本次签约面积占整个项目3%不到，全项目利润和周转速度是公司关注的经营指标，就某一次开盘单独算账并无太多意义。“时代天街首期两栋楼虽低价入市，但仍存在利润空间。”

　　区域房价将受影响

　　显然，该项目的低价入市将再次拉低整个区域的价格水平。前不久，同样位于大兴的领海朗文世家抛售剩余房源，单价直降近4000元/平方米，成为区域内领降楼盘，亦使得大兴成为继通州之后第二个大幅降价的区域。

　　《每日经济新闻》记者查阅北京市房地产交易管理网数据发现，该区域在今年8月，累计成交1019套住宅，成交均价为20284元/平方米。而“金九银十”期间，区域均价分别跌至19849元/平方米、18344元/平方米。截至11月上半月，大兴区域成交均价仅为17554元/平方米。目前均价相比最高点已下调超过15%。

　　“南城大兴是最近几年交通变化最大的区域，因此集中了大批知名开发商：包括保利、绿地、中建、金融街控股等，大批开发商在最近2年纷纷入驻大兴并供应了大量项目。”张大伟告诉记者，自2008年来，大兴供应住宅地块达到了34块，建筑面积达到了661万平方米，潜在供应量巨大。

　　张大伟分析认为，预期在11~12月还将有部分项目跟进降价，区域均价很可能调至1.5万元/平方米以下。“特别是2010年以后拿地项目很可能需要亏损销售，割肉的项目将逐渐增加。”