量价齐跌 深圳写字楼市场降温

　　每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　深圳写字楼市场遭遇市场寒冬，成交量创下自2010年1月份以来的历史新低。

　　据深圳市规划和国土资源委员会与深圳中原统计数据显示，2011年11月，深圳全市一手写字楼成交较上月大幅回落，仅成交0.51万平方米，环比上月减少79.38%，一手写字楼成交89套，环比上月减少63.37%。

　　受宏观经济影响，市场消化能力减弱，截至11月底，统计到的深圳市一手写字楼的存量高达57万平方米，环比上月增加5.4%。目前可售的写字楼面积约为29万平方米，约占总存量的50.9%。

　　在写字楼租售价格方面，深圳11月成交均价为32014元/平方米，环比上月降低4.08%。

　　对此，某地产机构人士分析认为，写字楼市场成交低迷，一方面受房地产行业整体形势影响，供应量减少，另一方面宏观经济形势不明朗，写字楼租金涨幅放缓，大多客户处于观望态势，从而影响成交量。

　　写字楼市场量价齐跌

　　今年上半年，商业地产投资热潮，让写字楼市场火了一把，出售价格和租金水平不断呈现上升趋势。而11月份深圳市一手写字楼成交量呈现下降趋势，市场仅有商务公寓成交，办公楼成交为零，写字楼市场随季节步入“冬天”。

　　9月份，深圳福田中心区、罗湖、南山等区域中心的写字楼租售价格掉转直下。深圳中原地产数据显示，深圳一手写字楼整体成交均价从9月份的峰值水平43000多元/平方米，急剧下降至11月份的32014元/平方米，环比上月降低4.08%。

　　这已经是深圳一手写字楼成交均价连续三月出现环比下滑。10月深圳全市写字楼项目的成交均价为33375元/平方米，比9月下降22.6%。在成交量方面，9月深圳全市的商业、写字楼物业成交面积2.48万平方米，10月成交面积1.73万平方米，环比减少60.63%。

　　对此，业内人士表示，大多数开发商转变经营策略，将大量写字楼转售为租，使成交量大幅减少。数据显示，2010年9月，深圳一手写字楼成交量达到顶峰，超过11万平方米。而今年11月份，深圳写字楼成交量创下了自2010年1月以来至今的最低纪录。

　　除此之外，二手商业写字楼也出现遇冷迹象。10月深圳全市成交518套，比9月减少36.21%，成交面积3.73万平方米，比9月减少17.85%。

　　业内人士称：“目前写字楼确实成交低迷。”他认为，写字楼租售价格涨幅平稳，租金水平也较差，客户处于观望态势。

　　“受国外经济形势影响，一些企业出口放缓，业务扩大受限，对写字楼需求也开始受到影响。”中国指数研究院华南分院市场研究总监林建晖称，此外，投资性需求也开始减少。

　　存货上升 供大于求

　　由于受成交量减少影响，市场存量进一步上升。中原地产统计数据显示，截至11月底，深圳市一手写字楼总建筑面积达到146.55万平方米，市场存量为57万平方米，环比上月增加5.4%。

　　据悉，福田CBD是深圳存量最大的区域，面积约为27.8万平方米，占总存量的48.8%。

　　与全国写字楼市场供不应求的态势相比，深圳写字楼市场则表现出供大于求的局面。据中国指数研究院统计数据显示，今年1~10月份，深圳市写字楼项目总竣工面积达到13.07万平方米，而销售面积却仅有9万多平方米，销售和竣工面积比为0.69:1，处于供大于求局面。

　　对此，林建晖也表示，从写字楼客户群分析，深圳写字楼需求主要以物流、科技、新兴产业等中小型企业为主，而世界500强在深圳企业目前都拥有自己的办公大楼，另外，天虹、腾讯、华润、平安银行等大型企业也纷纷选择在深圳圈地修建自己的总部大楼，对写字楼需求减少。

　　中原地产深圳市场研究部预测，持续的调控政策使房地产行业趋冷，客户的投资热情几近熄灭。当前许多客户采取观望策略，商业市场在住宅市场的带动下愈显冷清。

　　“预计深圳写字楼市场将迎来更加艰难的寒冬，市场供应量和成交量将持续缩减。”该机构称。

　　对此，中国指数研究院日前也发出预警，商业地产投资回报期长，专业能力要求高，部分二、三线城市潜在供应可能过大，机遇中也蕴含风险。