□吴春波

　　 4月26日晚，国家发改委价格监督检查司司长许昆林在接受媒体采访时透露，国家发改委正在研究在商品住房领域实行反暴利规定，以使商品房价格回归合理价位。

　　 许昆林并未就该规定做出详细解释，但是媒体和业界几乎都一致认为，该规定的主要内容就是对于房地产企业征收暴利税，因为此前的“大小非暴利”和“石油暴利”，无不是以暴利税作为武器大打出手。

　　 但是房地产究竟有没有暴利呢？从目前媒体公开的信息来看，持肯定意见人群主要集中在国企高管和政府部门官员。比如全国政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞就认为，我国规定房地产业平均利润率是8%左右，但实际上国内房地产开发利润远远超过这一标准，有些楼盘达到30%以上。据此，宋林飞在他今年3月份的政协提案中建议制定房地产市场反暴利法。

　　 需要指出的是，这种仅仅依靠简单的利润率来判断房地产行业存在暴利，是有些不负责任的，因为在没有明确企业和行业详细盈利数据的情况下，对于房地产行业做出存在暴利的判断，必须要和行业的客观大背景相对应。

　　 在真正的市场经济体中，暴利行业并不会一直存在，超额的利润会引来更多的新进入者，新进入者增多，除了带来竞争，也带来相关行业的技术和行业供给能力的提升，进而影响供求关系，使得行业暴利消失。

　　 由于商品房供应量很大程度上是由建设用地的供应量决定，所以要对开发商和购房者之间供求关系做出准确的判断，就必须先正确判断土地供应者和开发商之间的供求关系。但是这样一来，得出的结果无疑是悲观的，因为作为建设用地供应者的政府对于土地的供应，并不是按照市场的价格信号来安排的，而是根据自己的想法来计划的。

　　 这也就是说，只要不破除这种半拉子的市场结构，想抑制高房价，只能靠牺牲开发商的利润来获得。因为在剩下的半截市场中，供不应求的土地使得开发商要生存，就必须抬高地价获得人为“稀缺”的土地资源，这直接增加了开发商实际的开发成本，而土地价格越高，对于商品房的价格影响也越大。

　　 在这个过程中，即使存在暴利空间，也只能是通过“关系”获得地块的个别开发商，对于大部分开发商而言，能应用的“关系”都是极其有限的。

　　 同样在今年3月份全国政协会议上，河南台兴房地产有限公司董事长王超斌表示，开发一个新楼盘，开发商需要向25个政府部门上交50项费用，总费用达到开发总成本的33%；另外，即便是占尽政策和资金优势的央企，就2009年的数据显示，其净利润率也不到10%，而且还要面临当年每月流通中现金环比增长都超过10%的侵蚀。因此，由于土地的供求关系，房地产业存在暴利的空间并不大。

　　 其次就是如何正确理解盈利率。众所周知，房地产开发需要的时间周期是比较长的，所以要了解房地产企业以及行业是否存在暴利，就必须知道企业的开发周期和行业平均周期。

　　 但是仅仅有这些还不够，考虑到近几年量化宽松带来的年金折算，企业的实际盈利率还要考虑货币贬值的侵蚀，因为超量泛滥的货币发行，常常使得看似漂亮的报表实际上并不理想，这个也可以在上述央企盈利中找到证据。在没有政府补贴的语境下，量化宽松对于开发商利润的侵蚀无法规避。

　　 如果国家执意对房地产行业征收暴利税，恐怕非但短期内无法达到有效抑制房价的目标，反而会为开发商可能的不合理涨价提供机会空间，刺激实际房价进一步上涨。

　　

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