本报记者 明鹏 实习生 全韬 发自北京

　　房地产调控轮番上阵。那些死撑房价的企业，终于自尝苦果。不仅销售不畅，资金预警，对于后市也开始持谨慎态度。其典型者如绿城、盛高置地。资金紧张，企业拿地的积极性也受挫。而那些提前降价，以低价换求高成交率的企业，则在这轮调控中，取得了不错的成绩。其典型代表为恒大地产、碧桂园、万科、中海地产，还有远洋地产。

　　房价的多米诺骨牌即将倒下。有专家开始预言，下半年的房价或将会下降10%。识时务者为俊杰，顺应大势的地产商，必将在这轮调控中掌握主动。

　　摘下“央企背景”光环的远洋地产，在2011年大放异彩。

　　通过低价入市的策略，远洋地产收获了高成交率，2011年1-4月，合约销售额达73亿元，同比增长70%。

　　与此同时，在其他企业资金预警的情况下，脱离中远集团“庇护”的远洋地产并没有在资金链上显得“无助”。日前，昔日大股东中远国际将手持远洋地产股份配售完毕，远洋地产斥资36.68亿元两度落子上海、通过多元化的融资，在国际市场确定发行4亿美元债券……

　　远洋地产的“故事”在不断更新之余，其总裁李明甚至高调宣布，将今年的销售目标定在了300亿元。面临楼价下行压力，远洋今年下半年推出的不少楼盘为中高端楼盘，其能顺利完成年度目标吗？

　　为应对调控的风险，远洋地产总裁李明表示，未来三年，将要竣工的经营性物业面积达到100万平方米，且全部自持。如此“大刀阔斧”迈向商业地产，又将考验远洋地产的商住平衡术。

　　低价入市收获高成交率

　　2009年、2010年远洋地产协议销售额为143亿元、216亿元，增长率分别为98%、51%。延续这一强劲势头，2011年1-4月，远洋地产合约销售额达73亿元，增长70%—在限购的大背景下，有如此成绩实属不易。

　　“这与推盘节奏有关，远洋地产去年同期推盘量较少，今年则有较多项目入市，故销售快速增长。”世联地产地产首席分析师王海斌如是向时代周报记者分析。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋则认为，除了2009年拿下地块陆续入市之外，远洋地产还率先对政策作出反应，采用了低价销售策略。

　　远洋地产行政总裁李明曾坦言，在调控背景下，房价总体有下行压力，对符合刚性需求且能迅速带来现金流的项目，不排除低价入市。

　　事实上，远洋地产位于北京东五环之外的项目远洋一方·北润园，在3月发售二期项目时，价格就低至八四折即2.1万元/平方米，最低价格甚至为1.9万元/平方米，而一期开盘价为2.5万元/平方米，同区域在售的北京新天地等项目，均价也在2.6万元/平方米以上。

　　低价入市，收获的是高成交率。据北京市房地产交易管理网上的数据显示，远洋一方·北润园二期项目于3月4日推出300套新房源，截至6月6日，已成交287套，成交面积为26791.79平方米，均价为21037元/平方米，回笼资金约5.64亿元。剩下的13套房源，有12套显示为“已预订”状态，仅1套可售。

　　得到“好处”之余，远洋继续“上演”低价。5月8日，远洋一方再推342套房源，截至6月6日，已签约275套，均价为20996元/平方米，回笼资金5.36亿元。

　　前4个月销量不错，但要完成300亿元的年度目标，亦非轻而易举。以北京市场为例，远洋下半年推出的不少楼盘为中高端楼盘。如即将开盘的远洋傲北项目，都是300-500平方米的联排、双拼别墅。据售楼处销售人员介绍，估计开盘价在2.5万/平方米，以此计算，每套房源的销售价将在750万-1250万元/套。此外，楼面地价就高达2.75万元/平方米的望京项目，同样将于今年下半年入市。虽然该项目还没有定价，据业内人士推测，均价可能达到6万-7万元/平方米。

　　面临楼市下行的风险，远洋地产推出诸多中高端产品，会否“曲高和寡”？国海证券房地产行业分析师赵铎向时代周报记者表示，远洋地产的项目地理位置均不错，即使以高价入市，未必会受到市场冷落。“此外，远洋地产在中高端项目打造上很有经验。”

　　商住平衡术考验远洋

　　如多数“北派”房企一样，多年来，远洋地产把重心放在北方市场。2010年，光北京的营业额就占据了远洋地产集团的55%。商业地产方面，远洋也才刚刚涉及。如何在巩固北方市场之余迈向全国市场，深化住宅地产之时加码商业地产，其中“平衡术”考验着远洋。

　　据其财报，截至2010年底，远洋地产已进驻北京、上海、杭州、武汉、三亚、青岛等17个城市，土地储备为2060.8万平方米。其中78%的土储位于北京和泛环渤海地区，而以上海为核心的泛长三角地区，土储占比仅为6%。为此，远洋地产不惜重金“砸”向“上海滩”。

　　1月31日，远洋地产以31.3亿元竞得杨行镇西城区北块G-2-1地块（A块），溢价率为89.6%，楼面地价11378元/平方米，为住宅地块。而10天前，远洋以5.38亿元竞得上海宝山区罗店新镇A1-3地块，楼面地价为6041元/平方米，为商住用地。加上2010年8月取得的美兰湖F1-4/6地块，远洋地产已三度落子上海。根据网上资料显示，远洋地产在上海的首个项目美兰湖F1-4/6地块或将于明年7月竣工面市。

　　相比“南扩计划”，远洋地产在商业地产方面有更明确的计划。李明曾表示，未来三年，远洋地产将要竣工的经营性物业面积将达到100万平方米左右，且全部自持，到2015年远洋地产的商业地产领域的经营目标将将达到100亿元。而2010年，远洋地产物业投资的营业额仅有2.12亿元。

　　远洋地产发布的2011年发展战略也提出，要在未来一年内将商业持有物业与住宅开发物业新开工面积比从1：9提升至1.5：8.5，为此，远洋将加大商业项目的投资，预计商业与住宅的投资额将达到5：5。

　　事实上，在去年12月，北京CBD核心区出让6地块。面临极其复杂的评标规则—报价占40分、规划设计占20分、其余40分为综合实力评比，远洋地产还是从众多地产大鳄中抢得一块地。有消息称，远洋地产已经确定参与接下来该区域新推出的6块土地的投标。

　　据了解，北京区域处在运营中的写字楼项目有远洋国际中心A座、远洋大厦和远洋光华国际，光华国际商业WE-LIFE未来广场于2011年初正式开业。

　　“位于北京北四环的万和城项目（购物中心）及位于玉泉路的沁山水商业部分也已开工，而位于北京朝阳区酒仙桥路的颐堤港项目拟于年内竣工，商业部分预计于今年年底前开业。”远洋地产内部人士向时代周报记者透露，另外，公司位于北京、天津、杭州、大连、黄山等城市的其他商业地产项目也处于不同的开发阶段，预计陆续于2013-2016年开业。

　　远洋地产加码商业地产，映射了楼市“政策挤压”效应—在住宅地产被调控之际，众多房企争相投资商业地产。“斥资拿地，项目开发，销售回款，内地房企之前的开发模式抗风险能力很低，增加自持物业能让收入来源更为稳定。”王海斌如是向时代周报记者分析，此外，商业地产盈利周期长，目前没有内地房企可以做到如新鸿基地产一样，持有大量物业，营业收入一半来自经营物业、一半来自销售收入。

　　脱离中远集团

　　2011年，是远洋地产摘下“央企背景”光环的元年。赵铎表示，远洋地产已是一个公众公司，任何策略都是市场行为。

　　远洋地产前身为中远房地产，成立于1993年，初期是由中远集团全资拥有的。2002年，中远集团与中化集团重组中远房地产，双方各持50%股权。2003年1月，中远房地产获增资扩股，中远集团持股减少至44%，同时，中远国际向中远集团收购中远房地产，持股20%，成为中远房地产主要股东之一。

　　此后几年，经过2007年的上市、随后的扩股、中国人寿的进驻，中远国际对中远房地产的持股不断被稀释。2010年8月，中远国际发布公告，拟在一年内择机出售所持远洋地产全部的16.85%股份，而这一配售计划在2010年12月得以实现。目前，中国人寿、南丰集团为远洋地产第一、第二大股东，分别持有24.07%、12.84%的股份，剩余部分为公众持股。

　　众多周知，背靠央企“大树”，信贷方面则“不用发愁”。业内人士担心，脱离中远集团“庇护”的远洋地产会否在资金链上显得“无助”。

　　事实上，远洋地产已开始多元化的融资方式。据远洋地产公告，该公司及发行人与联席牵头经办人5月6日订立认购协议，寻求认购及支付永久性次级债券的本金总额4亿美元。公告还透露，发行永久性次级债券的估计款项净额，经扣除各项费用等开支后，将约为3.88亿美元，并于2016年可赎回。

　　远洋地产称，拟使用该款项净额为新项目及现有项目，包括建设成本、土地成本及投资物业等提供资金以及一般公司用途。远洋地产董事认为，预期永久性次级债券将被视为混合债券，该债券发行将会强化本公司的财务状况，且改善公司进入国际资本市场的能力，以便日后支持本集团的发展。

　　

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