每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　传闻多时的深圳市二手房交易按评估价征税方案正式出炉，其征税方式和税率也最终敲定。

　　昨日(6月9日)，深圳市地税局与深圳市规划国土委联合召开新闻发布会，正式公布了上述方案。从2011年7月11日起，该市将对二手房交易成交价格偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。不过，深圳市地税局并未透露具体的参考价格标准。

　　有分析人士表示，对于数月以来低迷疲软的深圳二手房市场来说，此时按评估价征税政策的出台，或将使市场的成交更为惨淡，而部分中介公司也将面临生死大考。

　　作为全国首创的二手房估价体系，深圳这一新规定的目标显然直指二手房市场长期存在的“阴阳合同”。而参考价格秘而不宣，也引来了外界对“秘密估价”的质疑。

　　税费水平或大增

　　目前，个人二手房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税及契税。根据深圳市地税局昨日公布的二手房税收政策，容积率1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍的普通住房，购买不足5年的，营业税及附加按计税价格的5.6%征收。

　　而深圳二手房交易个人所得税公布的征税方式有两种方案，一种是核实征收，即按评估价与购房合同价的差额征收，税率为20%。另一种为核定征收，即按全额评估价的1%~3%征收，核定征收税率分别为普通住宅1%，非普通住宅1.5%，拍卖房为3%。

　　有分析人士指出，两者税率差别较大，但无论采取何种方式，按评估价征税后，交易税费都将大增。

　　《每日经济新闻》记者粗略算了一笔账，原价100万元的房子，若评估价为300万元，90平方米以下、未满5年即转让的普通住宅，在按评估价征税后，交易税费将从原来的6.55万元上升到约22.55万元，税费增幅超过2倍。

　　冷清市场“雪上加霜”

　　二手房按评估价征税方案的出台显然将对深圳房地产市场造成影响。

　　“目前，购房者大多处于观望状态，二手房交易按评估价征税会增加交易成本，这可能会引发购房者转而购买一手房，二手房的成交量肯定会减少。”中原地产华南区董事总经理李耀智表示。

　　深圳南山区后海片区港置地产一置业顾问称：“最近一个月几乎都没有什么成交量，看房的人很少，比较清淡。”而记者采访发现，周边的中原地产、美联物业也面临着几乎相同的情况。

　　据世联地产统计数据显示，上周(5月30日~6月3日)，深圳市二手房市场共成交1536套，成交套数环比下降16.6%，成交面积为13.56万平方米，环比下降14.5%。实际上，由于市场观望情绪严重，该市二手房市场成交量已连续三周出现下滑。

　　二手房按评估价征税政策的出台，或将使中介处境雪上加霜。“今年房产中介可能会出现门店关门和市场收缩，也可能会淘汰更多的中介。”李耀智表示。

　　秘密估价引争议

　　近年来，二手房交易过程中签订“阴阳合同”，虚报成交价格规避应缴纳税额的现象十分普遍，深圳二手房按评估价征税政策的出台，被业界认为将直击这一潜规则。

　　然而，由于深圳地税局并未透露具体的参考价格标准——正是“秘密估价”的做法，引发了市场的不小担忧。

　　对此，深圳市地税局发言人杨龙称，已经将全市400多个片区，17万栋住宅楼，共计154万套房屋的市场参考价格录入二手房计税参考价格核定计征系统。“交易双方签订的合同价格输入系统，便会自动生成相应的税费票据。”

　　北京大学经济管理研究中心研究员韩世同表示，这表明具体的评估方法已经成型。而深圳选择不公布评估方法，担心的就是引起非议，然而不公开更容易引发争议。

　　“人们不知道自己的房屋评估价是如何得出的，也无法和其他房屋评估价进行对比。这会使得市场对评估方法产生不信任感。”他说。

　　韩世同认为，政策的效力关键还是要看评估价是否真实地反映了市场价，如果评估价与市场价之间的价差过大，“存量房交易计税参考价格”反而让“阴阳合同”合法化。因此评估价格制定的合理性非常关键。

　　

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