新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪

　　早报记者 周祺瑾

　　在内地耕耘12年之后，香港地产大鳄郭氏家族旗下新鸿基地产（0016.HK）迎来收获期。

　　新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪近日在接受早报记者独家专访时透露，今年起，包括上海国金中心写字楼、上海环贸广场一期写字楼、滨江凯旋门等在内的多个项目将完成交付以及出售。未来1-2年，仅在租金收入方面，新鸿基地产上海地区的年租金收入可达20亿元人民币，占整个集团租金收入的1/4左右。

　　商业地产

　　“最关键的是资金”

　　2004年底加入新鸿基地产的邓维聪是个香港人，已在上海定居16年。谈到收获项目，邓维聪如数家珍。“上海国金中心写字楼（位于陆家嘴）今年底全部交付。”邓维聪透露，目前办公楼的租金报价为14-16元/平方米/天，属于陆家嘴金融区域的最高水平。

　　此外，位于上海国金中心的近300套服务式公寓酒店国金汇也将于年底上市。备受外界关注的淮海路上海环贸广场一期写字楼也即将交付，商场部分将于明年中期开始营业。

　　邓维聪称，新鸿基地产素来租售并举，在上海，则侧重持有物业。目前新鸿基在内地的主要收租物业集中于上海，未来1-2年，上海地区的租金年收入可达20亿元人民币，集团每年的租金收入大约是90亿-100亿元港币。

　　谈及资金，邓维聪说，在调控情况下，任何一家企业都会觉得资金不够充裕。新鸿基地产会十分审慎，不会盲目拿地，控制借贷比例，以应对市场变化。

　　今年4月，新鸿基地产对外公布，集团已经签订了一项为期五年的167.5亿港元银团贷款协议，主要用作日常运营。对此，邓维聪表示，此前有消息称这笔资金用于内地实际是一个误解，这笔资金是用于整个集团的发展，内地占比多少，还看实际需要。

　　邓维聪说，最为重要的是，新鸿基地产的现金流十分健康，负债率一直保持在20%之内。他坦言，开发商业地产，最关键的是资金，开发初期保持低负债率很难。

　　邓维聪认为，目前不少企业纷纷加大商业地产投资力度，但是很多企业的负债率高达70%以上，在相对缺乏经验负债率又奇高的情况下，开发商业地产的风险可能会较大。

　　邓维聪还提到了和大型国有企业的合作。

　　以新鸿基地产和华润置地在无锡的合作为例，邓维聪称，学到了很多“军事机密”。比如，华润置地可以在短短18个月内完成项目的开发到销售，高速的开发流程、运作中涉及的人事扩张和管理，以及总公司对区域的权力下放等等，这些都是邓维聪学到的“经验”。

　　邓维聪表示，未来不排除依然会寻找一些大型国有企业合作，这种合作模式，不仅缓解了双方的资金压力，也能让以设计见长的新鸿基地产培训多年的“兵”多多实践。

　　住宅项目

　　滨江凯旋门欲年内上市

　　不仅是商业地产，新鸿基今年即将推出两个“住宅项目”——位于上海浦东潍坊路的滨江凯旋门以及苏州金鸡湖的别墅项目。其中上海滨江凯旋门很有可能超越轰动一时的汤臣一品，成为上海新的极品豪宅项目。

　　据邓维聪介绍，滨江凯旋门近期将准备申请预售证，计划年内上市，该项目一期计划推出5万平方米左右。对于外界关注的售价，邓维聪表示，还是要视当时市场情况而定。

　　有鉴于当前的调控现状，邓维聪坦言，现在最担心的是预售证获批的时间和公司的计划是否相吻合。

　　邓维聪说：“滨江凯旋门面对的是一群有特别需求的高端客户，与面向大众的住宅产品是有一定区别的，所以应该不会对普通的住宅市场带来大的冲击。”

　　滨江凯旋门与上海国金中心以及上海环贸广场一样，都是新鸿基地产的香港得意之作在上海的复制。距离滨江凯旋门不远的汤臣一品，目前售价在15万元/平方米。业内人士预测，保守估计，滨江凯旋门一期，新鸿基地产销售将回笼资金75亿元人民币。

　　据介绍，除了这些近期打算上市的项目，新鸿基地产近年来在内地市场加快布局，目前其在华东的土地储备（按所占楼面面积计）为193万平方米，项目分布在上海、南京、苏州、无锡、杭州等城市。

　　

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