见习记者 俞佳 制图 任萍

　　作为当下最具威力和争议的楼市调控手段，限购令每隔一段时间都要上演一次“传言”与“辟谣”的戏码。这一项非长期政策何时退出一直是外界关注和猜测的焦点，接受记者采访的多位房产专家均表示，尽管地方政府受到房产相关收入下滑带来的压力，但现有调控形势下，限购令年内退出“没戏”。住建部政策研究中心副主任王珏林也于近日强调，目前楼市调控仍在进行之中，还需要全面贯彻和进一步落实到位，限购政策短期内不会取消。

　　【信号 OR谣言】

　　财源与调控之间的抉择

　　“我有次跟中介朋友聊到北京一个 ‘悲剧’的楼盘，开盘前后刚好碰到限购令。根据先前的市场调查，市场好得惊人，大家都想买，但限购令出台后再筛一遍购房者数据，才发现90%的有效消费群体被排除在外了。 ”日前，知名财经评论家叶檀在上海交通大学海外教育学院开讲 “下半年宏观经济与房地产走势”时，以这样一个例子力证限购令的奇效。

　　然而，奇效之下也包含了房企资金链的吃紧和拿地热情的降温，以及地方政府相应税费收入的减少，各种放松限购的传言不绝于耳。

　　下了“最严厉限购令”的北京在近期传出拟放宽对高端项目的限购的传言。消息称，因限购政策影响，楼市成交量剧跌，地方政府相关税费减少，土地市场也持续低迷。压力之下，北京调控政策出现微调，将在年底前放松对高端项目的限购。

　　消息一经报道立即遭到官方否认，北京市住房和城乡建设委员会负责人明确表示，坚决贯彻落实包括限购在内的一系列房地产市场调控政策，不会按照房屋档次、价格区别对待，拟放宽对高端项目的限购的传言不实。

　　这已经不是地方政府第一次被传出放松限购的消息。 5月底，大连限购令被曝已经变更，在大连市内四区及高新园区买房，不再以家庭为单位，改以个人为单位限制购房。三口之家最多可买房数量，一下从2套升至6套。

　　更早之前，今年4月，海口也被传出因房地产收入快速下滑不得不调整限购令。官方解释却称，放松限购的仅是产权式酒店、酒店式公寓、度假村等旅游地产，其他则将继续执行限购和限价等房地产调控政策。

　　对于这些亦真亦假的松动传言，复旦大学经济学院副院长孙立坚认为，在限购令的影响下，土地出让也一起遭遇滑铁卢，地方政府或许因资金缺口而考虑调整限购政策。 “一方面是财源的减少，另一方面是保障房建设投资，地方政府很差钱，适当调整政策，比如对不影响刚需供应的高端市场放松限购，才有望盘活资金。 ”

　　孙立坚同时指出，中央层面的不放松决心、市场与媒体的过度反应或是地方政府纷纷出面辟谣的关键原因。 “中央层面看，楼市泡沫已经不能再涨，现在不彻底解决，将来积累风险将更大，调控措施也会越发无力。 ”“市场与媒体的过度反应也是地方政府不愿看到的，放松信号势必影响市场预期。

　　【量跌 OR价跌】

　　量跌先行 价跌未至

　　今年一季度，各地限购令与房价控制目标相继出台，楼市成交量也随即受到显著影响。根据中国指数研究院数据信息中心向记者提供的数据报告，2011年一季度，一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现出较为一致的规律：1月份同比上涨；而由于去年房地产市场在1.10新政的笼罩下曾一度低迷，2月份各城市楼市成交量普遍高于去年同期；由于本年度一、二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施，3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市 “小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。

　　数据显示，包括北京、上海、广州等一线城市，2011年1月成交量同比上升54.09%，2月同比增长率骤减至0.02%，3月成交量则不升反降，同比下降25.08%。 3月历来是房地产市场的传统旺季，而限购政策笼罩下的 “金三”风光不再。虽然大部分城市成交量环比上涨，但是相比去年3月，则有近八成城市同比下跌。值得关注的是，所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，受“最严厉限购令”影响的北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超过40%。上海环比大涨，但较2010年同期仍下滑了16%。

　　4月，全国主要城市供应量普遍增加，但成交量一片低迷，中指报告监测的30城市中，6成城市成交面积环比下降，8个城市跌幅接近或超过30%。其中，北京单月成交量持续下跌，同比下降64%，上海亦有所下跌。

　　进入5月，各地成交量连阴形势稍现回暖。监测的30个城市中，近七成城市成交面积环比上涨，5个城市环比涨幅超过50%。其中涨幅最大的大连上涨幅度达166.03%。 10个重点城市中，除重庆外，成交量普遍上涨。其中，北京成交量环比上涨11.96%，同比上涨19.06%。上海维持低位调整，并无太大波动，环比上涨3.68%，1-5月总成交面积同比2010年上涨了4.83%。

　　在成交量大幅涨落的同时，房价变动却显得十分温和。根据国家统计局对全国70个大中城市住宅销售价格的统计，今年1-5月，新建商品住宅同比上涨的城市数量分别为68、69、68、67、67，环比上涨的城市数量分别为60、56、50、56、50，新房价格下降的城市寥寥无几。

　　量跌显著，价跌未至。不过，对房价涨幅的抑制作用已显而易见。在1月新国八条出台后，2月份，70个大中城市中同比涨幅回落的有31个城市，3月这一数量升至46个，4月为52个。 5月则有所反弹，36城市涨幅回落。

　　叶檀在交大讲座时指出，判断房地产市场到底是高是低、未来预期如何时，一般看三个数据。包括房地产上市企业的现金流，如果上市公司现金流已经出现负500亿到负1000亿，说明经营型现金流已经极度紧张，还能挺一两年是不可能的；还有一个数据是融资成本，从前年开始到去年、今年房地产的融资成本越来越高，银行已经很难融资，而房地产信托的融资成本有的高达40%；另外，成交量也是判断的关键数据，不管价格有没有下降，只要成交量开始萎缩，就不要相信价格还能上去，现在的成交量明显处于比较低迷的时期。

　　【赞成 OR反对】

　　作为现如今调控一大利器，限购令出台至今一直褒贬不一，饱受争议，其“计划经济意味”是为人诟病的最主要原因。采访中，记者了解到，不论是限购令的赞成者或反对者，认为限购不长久，但年内不退出的观点几乎成为共识。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军

　　“限购退出是早晚的事”

　　在接受晚报记者采访时，李战军对限购政策明确提出反对。他表示，以限购的方式强行排挤需求不符合市场经济规律，负面影响不言自明，对于城市发展也是弊大于利，限购令退出的早晚的事。

　　华远地产董事长 任志强

　　“其他地方都限卖，我们却在限买”

　　华远地产董事长任志强6月28日在2011第三届中国房地产科学发展论坛上压轴出场。他表示，很多地方控制房地产都是限卖，比如香港和台湾，分别为两年之内和五年以内卖房征收重税。只有我们，调控是在限买，而不是限卖。

　　复旦大学房地产研究中心主任 尹伯成

　　“限购暂不能退出，范围还要扩大”

　　限购令不仅不能退出，还有扩大范围的必要。他指出，财源吃紧之下，地方政府正在跃跃欲试，开发商和投资客也对此存有预期，所以现在房价应降未降。这种情况下，如果真的放松限购，前期调控的各种努力将付诸东流。尹伯成认为，现在的当务之急，是将限购的范围扩大到三、四线城市，明确打击投资投机需求的决心，“这一两年内，限购还会扩大，不会放松。 ”

　　知名房地产专家 蔡为民

　　“今年肯定不放松，明年可能不放松”

　　蔡为民向记者表示，历次调控往往存在反复，去年起持续至今的这波调控较为持久，预计限购令今年之内不会放开，明年放开的可能性也不大。但仍不排除一些开发商心存侥幸，力赌限购令难以为继

　　知名财经评论家 叶檀

　　“限购令是毒药，现在不得不服”

　　叶檀表示，自己非常反对限购，限购之后将人才流和资金流彻底卡断，虽然调控效果立竿见影，但是假如某个大城市中只剩下当地人，将毫无活力和前景。可是，限购虽是一副毒药，但现在必须吃这副药，否则就会重病而亡。她还预言，“如果今年下半年房价有所松动的话，明年限购令可能会有所松动。 ”

　　

分享到: