高国华

　　截至目前已经发布上半年业绩预告的38家房地产业上市公司中，有20家公司业绩下降或出现亏损，占比超过一半，中小房企半年报更是凶多吉少。在销售和资金的双重压力下，中小房企将面临更为艰难的生存环境。与此同时，一些大型地产类公司正在逆市扩张，扩大市场份额。

　　记者高国华又到了年中检验成绩单的时刻，按照沪深交易所的要求所有上市公司应在8月31日前完成半年报披露工作。在严厉的调控政策持续推进之下，连续多年业绩骄人的房地产类上市公司在今年这个夏天将会交出怎样的答卷？依然高高在上的房价是否还能继续支撑房地产类上市公司上半年业绩继续飘红？

　　超半数上市房企业绩报忧

　　据统计，截至目前已经发布上半年业绩预告的38家房地产业上市公司中，有20家公司业绩下降或出现亏损，占比超过一半。而在2010年上半年，房地产行业有近六成上市公司净利润同比增长，2010年全年增长的公司更多，占比近68%。可见，在房地产调控持续一年多后，不少房企的业绩已现恶化。

　　在预增的公司中，主营商业地产的金融街净利润约8.6亿~11.2亿元，增幅为70%~120%，天伦置业因股权转让造成业绩暴涨41倍。在报忧的上市公司中，津滨发展净利润同比下降幅度高达384.19%，亏损金额在8000万~1亿元。“受公司目前房产项目开工及竣工时间的影响，公司全年可竣工结算项目较少。”津滨发展在公告中表示。这一对于亏损的解释印证了上市房企的资金压力。去年同期净利润达到4.53亿元的嘉凯城今年中期业绩仅500万元左右，降幅为98.9%。另外，业绩下降的不乏行业巨头公司。如A股四大金刚之一的金地集团最近也预计，该公司上年累计净利润同比有所下降。

　　鑫茂科技业绩预告也显示，上半年净利润下降幅度282.29%、亏损3800万元，原因是其科技园房产销售受到地产宏观调控政策的严重影响，销售持续低迷。与其类似的表述还包括重庆实业、海德股份、嘉凯城。“由于上半年可结算的项目较少，导致可确认的销售收入和净利润较上年同期大幅减少。”嘉凯城公告称。

　　“业绩下滑的地产类上市公司几乎遭遇了同一个问题———房产销售收入减少，同时由于融资渠道减少，企业财务成本大幅加大。”西南证券行业分析师肖剑认为，中小房企半年报凶多吉少，短期内国家对楼市的调控难有松动，在销售和资金的双重压力下，房地产企业的业绩预期已无爆发性增长的可能，中小地产企业将面临更为艰难的生存环境，预计中报业绩难有亮点。

　　大型房企逆市扩张显威

　　在中小房地产上市公司举步维艰的同时，一些大型地产类公司正在逆市扩张，扩大市场份额。中国房产信息集团日前发布的最新房企销售排行榜单显示，2011年上半年，前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。万科董秘谭华杰表示，根据目前的经营计划，预计三季度的推盘量应该不会低于二季度。

　　国家统计局的数据也显示，今年前五个月，全国商品房销售额的同比增长率为18.1%，而房企十强的销售额同比增幅超过80%。市场份额正在向大型房企集中。“大型房企销售的提升，主要得益于其提前布局二、三、四线城市，且进行了适当的调价。”长江证券房地产行业首席分析师苏雪晶认为，随着这些大型房企销售的提升，将越来越多地挤占了中小房企的市场份额。销售同比大增136.4%的招商地产董秘刘宁表示，招商地产往年的销售以一线城市为主，二线城市的项目较少，而今年上半年公司增加了二线城市的销售项目，同时加大了整体的推盘量，因此取得了销售金额的同比大涨。

　　中国房产信息集团研究报告提供的数据显示，房地产行业已进入去库存时期。今年一季度，136家上市房企存货达9865.14亿元，同比大增40%。其中招商、万科、金地、保利4家企业一季度的存货分别为407.79亿元、1508.52亿元、522.45亿元和1270.61亿元。如按2010年的销售数据计算，要消化这些存量，这4家公司分别需要35.51个月、35.69个月、32个月和42.48个月。据此，报告认为，目前房地产开发商资金面在持续恶化，很难支撑到市场反转。房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择。

　　房地产板块估值修复

　　尽管地产企业半年报业绩悲观，但由于其股价长期低迷，因此近期受保障房建设提速刺激，地产股开始随大盘反弹。多家机构认为，地产股有望迎来咸鱼翻身的机会。“调控政策不再加码，对地产板块就是利好。”业内人士认为，目前看尽管房价仍处在胶着状态，但整体调控效果已经开始显现，部分地区价格开始松动，预计下半年不会再有更严厉的政策出现。

　　齐鲁证券表示，当前投资增速依然维持高位与保障房投资有较大关联，虽然目前开发商普遍采用收缩战略，购地和施工放缓，新开工意愿下滑，但今年的保障房投资占去年行业总投资的近三成，因此预计今年的行业投资增速仍能维持在30%左右。报告认为，目前政策稳定，销量温和上行有利于地产股底部反弹。第一创业证券认为，随着调控效果逐步体现，政策忧虑减轻将有利于房地产板块的估值回归常态，整体估值有望修复至13倍左右，收益空间近50%，建议逐步买入地产股。

　　“行业将进入幅度有限但时间较长的U形调整期，而地产股票前期跌幅已过度反映了房价调整，未来将随着成交量的回升而出现估值修复，股价将振荡上行。”中金公司分析师白宏炜认为，一是成交量稳步回升。随着下半年推盘逐步增加，一、二线城市成交量将稳步小幅回升。二是目前开发商短期资金支出压力明显小于2008年中期，且还能支持两个季度左右，因此不存在开发商主动、大幅、集中推盘降价的基础，调价幅度将有限。三是投资增速依然维持较高位。肖剑认为，投资者应该关注那些具有保障房概念以及业绩持续向好的龙头公司。