珠江投资华北公司董事长黄韶海。本报记者潘之望摄

　　从1999年进京，经过12年的发展，珠江骏景、珠江国际城、珠江摩尔、珠江壹仟栋……珠江投资旗下的项目涵盖了普通住宅、城市公寓、独栋别墅、写字楼、商业MALL、城市综合体，成功在北京实现了珠江集团的“全系地产平台”战略，使得珠江跻身于北京一线地产品牌。

　　作为珠江华北区的掌舵人，珠江投资华北公司董事长黄韶海不仅是珠江成功的见证人，更是其引领人。面对新一轮楼市调控，当不少同行还在徘徊时，在黄韶海的带领下，珠江已经积极投入保障房建设、城市综合体运营，同时大举进军环渤海。在黄韶海看来，“守正出奇”不仅仅是珠江的理念，更是珠江发展的行为准则。

　　保障房建设是大势

　　大望路珠江北京总部一间不大的办公室里，记者见到了黄韶海。清爽的平头短发，整洁的白色短袖衬衫，坐在记者面前的珠江投资华北公司董事长黄韶海处处流露出干练与沉稳。

　　喜欢看地图的黄韶海将一张北京地图贴在醒目的位置。对于珠江的成功，黄韶海挂在墙上的八个字已然给出了答案：惠人达己、守正出奇。在新一轮楼市调控之下，珠江已经开始通过率先参与保障房建设，探索出一条企业、政府、民众、政策实现多赢的保障房建设良性运作模式。

　　“十二五”规划明确提出，未来5年，中国将建设3600万套保障房，从而使保障房的覆盖率达到20%，而今年建设的1000万套保障房任务已经下分各省市。

　　“保障房建设是大势，在未来几年将是房地产主流，也将成为一项基本的民生政策。”

　　对于保障房未来，黄韶海表示乐观，“要想房价实现平稳，最核心的就是保障房建设，通过保障房建设，一方面可以消化存量资金，另一方面，通过保障房作为突破口可以释放居民消费能力，实现经济转型。”

　　在黄韶海看来，对于企业而言，如何尽快进入保障房建设并找到适合保障房发展模式，已经成为房企“不掉队”的关键。事实上，珠江早在2009年底参与保障房建设，目前珠江正在参与3万平米双限房、10万平米定向安置房，未来还将参与3万廉租房，未来在珠江的产品中，保障房的比例肯定将不断加大。

　　速度才是盈利的关键

　　在保障房建设大提速之下，与之伴生资金、利润率等方面未解难题，成为民企参与保障房建设的瓶颈。不过，将近3年的实践，黄韶海带领珠江地产已经初步探索出一条可持续发展的道路。

　　在实践中，黄韶海认识到，与商品定价房随行救市规则不同，保障房最大的特点把后期人群与价格提前锁定，“在后期价格定了之后，整个资金周转效率决定成败，保障房超过两年赚钱已经很困难，因此速度成为能否取得利润的关键。”

　　在政府部门大力支持下，珠江2009年建设拉维小镇4万平方米配建的两限房时，从拿地到竣工交房仅用了一年零四个月，比商品房建设快了半年左右。在加快速度的同时，珠江在保障房品质上并不打折，黄韶海表示，“房子品质与是不是保障房没有关系，珠江原则是所有产品类型都要把品质做好。”

　　黄韶海表示，保障房的特性使其不可能在装修、用材上有过高的追求，但是作为现代化城市的一分子，保障房的外立面应该时尚化，同时户型设计应该精益求精，提高功能使用率。在此要求下，珠江的“两限房”做出了80平米的小三居户型，3个房子均采光。这种对户型的苛刻要求反过来对珠江商品房的户型设计产生了积极的促进作用。黄韶海笑言：“将建设商品房心思去建设保障房，反而能提高商品房品质。”

　　通州楼市开始回归

　　除了保障房外，面对严厉楼市调控带来商品房市场低迷，珠江已经通过主动让利在局部地区探索出一条开发商、购房者与调控部门三方共赢的模式。

　　2009年房价曾经看齐市区的通州楼市，如今因为宏观调控的深化而不得不面临深度调整。而今年5月，珠江国际公馆1.58万元/平方米的定价在通州乃至整个北京楼市引起震动。

　　据悉，珠江国际公馆位于通州新城核心区，位于即将建设的6号线二期和S6、R1三轨道交会处，项目本身配套10万平方米国际一线品牌商业，涵盖4万平方米大型品牌购物中心。无论从自住还是投资，珠江国际公馆都具有鲜明的优势，为什么选择了超低价入市？

　　对此，黄韶海解释称，珠江国际公馆主力户型是77平米的小户型，目标客户群是刚性需求的购房者，对价格非常敏感，因此公司决定将该项目作为专门针对目前刚性需求购房者的一个“特价盘”。

　　“我们可以卖一万七八，市场完全可以接受，但是速度会慢很多。现在的定价，对购房者而言，性价比最高，同时还可以借此活跃通州市场气氛”。据了解，珠江国际公馆开盘至今已经卖出85%，在当前的通州市场创造了奇迹。“通州楼市已经开始回归。”黄韶海表示，目前通州合理价位应该在1.8万元/平方米到2万元/平方米合理区间。

　　商业地产是未来发展重点

　　从单纯的“盖房子到带动城市群带、中心城市区域内的市政配套成熟与经济发展，加之多元产业形成的丰富的社会资源和雄厚的资金实力支持，让珠江地产遥遥领先于其他开发商，走出了一条具有珠江特色的道路。

　　在产品结构中，珠江站在一个城市运营商的角度，愿意积极参与政府规划的城市建设，以综合体为代表的商业地产将成为珠江下一步的发展重点，珠江摩尔国际中心就是珠江地产在昌平斥资100亿打造的208万平方米的全球第二大城市综合体。经过三年的运营，其中的永旺国际商城已经成为城北重要商业中心，并于今年9月启动中国首家花园奥特莱斯、国际家具中心，后续仍在开发的还有七星级铂金酒店、河岸酒吧街、国际会展中心等。

　　黄韶海表示，如此大规模的高端商业配套，不但给高科技产业园区的居民生活带来便利，也为政府解决了交通压力，更大程度上为大中关村这个未来占据京城四分之一GDP的经济核心区的发展奠定了基础。

　　此外，珠江地产深耕通州新城多年，百万平方米的珠江国际城曾带给通州强烈的冲击，如今，珠江又在北关环岛西南角运作一个140万平方米高端综合体，涵盖豪宅、高端酒店、商务办公、休闲娱乐、医疗等模块，填补新城在综合体领域的空白。据黄韶海透露，“我们已经聘请了日本的顶级团队设计该项目，预计8月份就会设计完毕。”

　　下半年适机

　　再拿地

　　从2003年进京，至今，黄韶海已经北京度过了近9年。其间，以合生珠江系为首的粤派开发商对北京楼市产生了巨大的影响，但同时，北京发展速度也给黄韶海这样从广州过来的地产人留下深刻印象。

　　“我们刚来北京时，北京的地产水平跟广州差不多相差五六年，但此后北京市场发展的‘速率’远远超过了广州。”黄韶海举了精装修的例子。

　　1998年，广州已经开始出现精装修，直到2004年，北京才开始做精装修。但随着南派开发商北上，北京市场迅速适应了新的趋势，并且迎头赶上，形成了具有北京特色的精装修风格。“北方的产品在精细化服务上越来越到位，而我们作为南方企业，也在适应北京本土的文化气氛，将概念、理念和文化做足。”

　　同时，北京作为首都的大气与高度也让黄韶海感触颇深。“不同的视角高度，对个人成长的带动力是不一样的，这一点从北京团队出去的人特别有体会。”

　　12年，珠江在深入北京的同时，也被北京“同化”着。

　　作为“异地作战”的地产企业，北京珠江成功实现了企业特质与京城本土环境的创造性融合——每一次本土化适应的努力，都是一次超越自我的创新——珠江地产能在北京迅速立足并取得长足发展，正是得益于此。

　　当珠江在全国做大做强，在华北进军渤海湾的同时，珠江依然视北京市场为重中之重。在黄韶海的计划中，下半年的工作重点之一就是拿地。

　　“获取土地资源机会将在今年下半年出现。”黄韶海透露说，国家宏观政策的调整，正使地价处于一个较低的阶段，对于企业来说，此时出手拿地应该是个比较好的时机。“这将为珠江未来3至5年在北京发展奠定基础。”

　　黄韶海表示，珠江目前各个板块已经自我平衡，通过资源大联动获取资源分配资源，从而使得房地产业务可以轻装上阵，在环渤海经济圈崛起之下，珠江2011年初成立华北区域，目前已经在天津滨海新区宝坻区等拿下11块地，并参与大港工业园一级开发，未来还将进驻大连，“随着环渤海区域经济联动的加强，珠江在立足北京的同时，进入天津、大连等环渤海区域发展”。

　　（责任编辑：马常艳）

　　

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