每经记者 杨羚强 发自上海

　　编者按

　　 随着《每日经济新闻》价值地产调查报道的深入，越来越多曾经热炒如今冷却的“新城”进入我们视野。城市外延式扩张固然会带动周边区域的发展，但新城区成熟需要长期过程，而一些区域房价仅靠规划图纸已炒了上去。当投机型购房需求萎缩过后，“概念炒作”难以支撑畸高的房价。上海松江新城的尴尬，或许能引发目前大量涌向嘉定新城等区域的购房者深思，远期美景真能带来投资收益吗？

　　 铁狮门的尚浦领世开工、瑞安的虹桥天地开工、长江实业的嘉定地块也已开工，新鸿基的滨江凯旋门项目和苏州金鸡湖滨四季甚至计划今年下半年就会推出。上海因各类原因一直未开工的地块在有关部门协助之下，都已经实现了顺利开工。然而，位于松江大学城地铁站的松江客运中心销品茂工程，却整整停工8年。

　　 根据此前的报道，导致上述地块停工的原因较复杂，牵涉到土地使用性质以及土地出让金的支付情况。但《每日经济新闻》记者从周边中介了解的情况是，即使上述地块能顺利完成动工，商铺每平方米的年租金收益也很难超过3%，这或许才是导致项目停工8年后一直未开工的原因。

　　 然而，上述停工项目也从侧面反映了松江新城开发以来价格透支的情况。对此，汉宇房产研究部经理付伟认为，松江新城在轨道交通、大学城的预期被透支后，房价上涨落后于全市平均水平。如果仅依靠轨道交通和大学城概念，很难让松江新城在未来有更高的价格。

　　松江“最大茂”停工8年

　　 “总建筑面积为45万平方米的松江客运中心暨大型购物中心。周围大批居民整日盼其早日开工，从2003年停工至现在。里面牵扯到三湘股份，且三湘正准备借壳*ST商务上市。三湘二期门口的地块从拿地至今也有10年左右时间一直未开工。“详情可去松江大学城站即可看到，周围居民热切期望你们能去了解心声。”一位名为“赶新潮”的网友向《每日经济新闻》记者报料，称上海地铁九号线松江大学城客运中心的商业广场停工8年至今未复工。记者前往现场发现，上述地块确实处于停工状态。

　　 此前的资料显示，松江客运中心销品茂工程，总投资达18亿元，总建筑面积为45万平方米，其中地上建筑面积为38万平方米，地下为7万平方米。工程总占地150亩，主体建筑5至8层。地上的购物中心部分建筑面积为28万平方米，集大卖场、百货商店、美食中心、专卖店、娱乐、展示厅、影视城等功能于一体。按照规划，整个工程建设期为3年，预计到2005年底项目全部竣工。

　　 由于上述销品茂的购物规划面积在松江地区最大，当地业内人士曾把它称为“最大茂”。同时，由于它仅导入的城市公交线就有十六条，因此 《松江区商贸服务业发展和布局“十一五”规划》曾把它列为重点发展的轨道交通商业。

　　 拥有如此多的人流量，松江客运中心销品茂工程为何搁浅至今？对此，记者向报料人提及的上海三湘股份有限公司相关人士咨询。该人士回复，“对此事不太清楚。目前三湘股份并不持有该项目的股权。而报料人所提的三湘二期门口地块，应该与三湘无关。”

　　 然而，有媒体报道称，导致上述项目停摆的原因，是一系列经济纠纷和资金短缺。

　　 当地一位房地产业内人士却认为，上述报道所指的仅是表面原因。因为，几乎和松江客运中心同时拿地的三湘财富广场截至目前仍在施工，而项目的招商也仅仅只是完成。根据他的观点，导致项目停工背后的根本原因是当地楼盘开发价值透支情况过于严重，导致当地长年入住率偏低，进而影响松江地区商业的开发前景。否则，以上述地块的地理位置和发展前景，即使存在资金短缺和经济纠纷，早已被大开发商收购，根本不可能出现停摆情况。

　　租金回报偏低

　　 事实是否为上述房地产业内人士分析那样？对此，记者进行了调查。

　　 据21世纪不动产区域研究中心分析师罗寅申介绍，目前，松江大学城附近的商铺租金价格水平和租金回报率非常低，以当地租金最高的开元地中海为例，目前平均租金为6元/平方米/天，但售价高达6万～10万元/平方米，按租金回报计算仅为2.4%。而开元地中海已经“养铺”五年，才获得目前的租金水平。其他新建的商铺目前租赁价格仅在1.5～3元/平方米之间，有些甚至一度出租困难。

　　 此前一些机构统计显示，上海商铺的平均租金回报率在5％～6％间，一些高租金的项目每年的租金收益可达8%左右的水平。而上述商铺的租金回报远低于上海的平均水平。同时，据中原地产松江大学城的店经理介绍，目前整个松江大学城最欠缺的是商业设施。这直接影响附近楼盘销售的性价比。

　　 一方面是商业设施太少，影响了区域楼盘的销售性价比；另一方面低迷的租金回报显然是导致松江客运中心商业项目迟迟未能复工的原因之一，同时整个区域的低租金，也影响市场对当地最大商业项目的投资热情，导致项目停摆8年。

　　未来价值被提前透支

　　 汉宇房产研究部经理付伟认为，整个松江新城前期极低的入住率，是影响当地商业地产的“元凶”。

　　 根据他此前对松江新城地区楼市的观测，在2004年进入到开发建设高潮的松江新城地区，2007年以前入住率一直偏低，购买者中更多为投资客，而非自住客，一度导致松江新城成为空城。这种现象直到2007年，轨道交通九号线通车才逐渐终结。但目前，该区域的入住率仍然较低。据此前统计，当地新建楼盘一般的入住率仅为60％～70%，而且不少是出租给在校大学生，但这部分人群消费能力相对较弱。

　　 付伟认为，在入住率较低的情况下，松江大学城附近的商业地产开发变得比较艰难。以目前当地租金最高的开元地中海为例，经过几年运营才有目前的人气和租金价格。位置相对偏僻的西部地区，目前仍难以摆脱人气不旺的窘境。

　　 正是当地楼盘前期价值被过度透支，引发了松江新城最初五六年的商业低迷。事实上，在2003、2004年，松江新城地区的楼盘就以轨道交通和大学城的概念为卖点，炒作区域的房价。在2007年，大部分上海郊环外地区的楼盘还为每平方米五六千元时，松江新城已喊出万元以上的高房价。过度强调未来和预期，使上述地区吸引了更多投资者的关注。付伟介绍，在当时松江新城的投资者比例高于全市。

　　 但随着轨道交通9号线通车以及大学城的最终形成后，该区域没有了发展预期，房价也开始停滞。根据介绍，目前该地区的新楼售价在15000～16000元/平方米，涨幅落后于全市平均水平。

　　 付伟说，仅依靠轨道交通和大学城，松江新城很难有较大的价值提升，这还需要其他的规划支持和配套支持。但该区域在前期的开发过程中，远期的价值被提前透支，导致后续发展乏力，这给目前正在或者准备进入新城的开发商和购房者敲响了警钟。