每经记者 杨羚强 发自上海

　　编者按

　　　 因政策对别墅供地限制，别墅用地日益稀缺，不过开发商采用处理容积率的方法“人造别墅”；高铁项目还只是在规划图纸上，开发商就把高铁站附近的空地炒作成“商务区”；或开发商以各种新城概念，让近郊楼盘身价翻倍……那么，到底什么是真正的价值地产？

　　 本周《每日经济新闻》价值地产调查报道将目光转向了大户型公寓。上海北外滩的大户型公寓开盘后滞销，正说明大户型产品的“钱景”虽然诱人，但对开发商而言，“赶潮”开发大户型产品，并不一定能带来预期中的收益。而广州大运城楼盘炒作的失败，也反映了不少购房者已经变得更加理性。这些典型案例再次证明，唯有价值和价格相符的价值地产才能吸引购房者，价值地产也是房地产业开发的真正出路。

　　“随着保障房大面积的开发，不少开发商不得不转向开发高端住宅。在这样的背景下，大户型产品也变得越来越火热。”中国指数研究院副院长陈晟表示。

　　 大户型产品火热的背后，却潜藏危机。同策咨询机构的统计显示，上海200平方米以上的大户型住宅在今年2～6月份5个月间的总成交量仅与1月份的相当。

　　 而据 《每日经济新闻》记者了解，上海北外滩的一个楼盘虽然定价不高，但由于户型偏大，三年以来仅售出45套房源。“上述案例说明大户型产品滞销的原因也许并不仅仅是市场因素造成，产品本身的定位也有一定影响。”业内人士表示。

　　开盘三年未卖出一半房源

　　在上海滨江的高端楼盘中，位于北外滩的白金湾府邸价格相对较便宜。网上参考价显示，该楼盘每平方米的售价为6.88万元。据该公司的销售报价，部分低层区房源的售价为5万～10万元/平方米，只有高层区的房源才卖到10万元/平方米以上的高价。

　　 然后，同在上海滨江的尚海湾豪庭、世茂滨江5号楼及绿城华浙黄浦湾等楼盘的售价要比白金湾府邸高许多。不过，让人大跌眼镜的是，白金湾府邸并没有因为价格比其他滨江楼盘便宜而热销，该楼盘共计推出130多套房源，而三年中只出售了不到一半的房源。而同为在2008年开始销售的世茂滨江5号楼目前已出售了七成的房源，尚海湾豪庭等楼盘在最近两年一直位列上海高端住宅销售前三甲。对此，当地中介行业人士介绍，白金湾府邸的滞销原因是产品户型定位有问题。

　　 白金湾府邸的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，白金湾府邸最小的户型为240平方米。常规户型只有4种，分别为240平方米～360平方米，另外一种是上下两层的特殊户型。按照上述户型，目前白金湾府邸最便宜的房源售价高达1000万元以上。

　　 此外，中房信检测该楼盘的销售数据显示，白金湾府邸在2008年5月份开盘以来的房源成交均价集中在5万～8万元，其中成交最多的是240平方米和278平方米两种户型，总价高达1000万元以上。

　　 中原地产通州分行的副经理王建华认为，白金湾府邸卖得不好的主要原因是总价过高。21世纪不动产北外滩店分行副经理葛成林也有类似观点。他认为，“白金湾府邸的竞争对象虽然是上海的滨江楼盘，但能够吸引的群体是有意在北外滩置业的人群。上述人群接受的总价范围大部分为500万元。仅就白金湾府邸的单价而言，与周边楼盘相比并不贵。然而产品总价过高，超过了上述人群的购买能力。如果产品定位更精准，迅速卖房并非难事。”

　　 不过，白金湾府邸的开发商上海鹏欣集团相关负责人并不同意该观点，认为该楼盘卖得不错。

　　大户型产品开发趋热

　　 事实上，上海从2005年起刮起了一股大户型产品开发的热风。此前，上海最大的户型是180平方米左右的四房或复式。但从2005年开始，上海出现了一些大户型的豪宅产品后，开发热潮越来越热。

　　 同策咨询机构研究总监张宏伟表示，开发商热衷开发大户型的产品，是因为大户型产品在建造成本方面比建造中小户型更加节省，在销售阶段还可以获得更多的溢价收益。同时，该类户型既可享受别墅的平层居住空间，又可享受市中心的便利，所以受到市场的青睐。

　　 正因为上述因素，大户型产品不仅在上海等一线城市风行，更有大型房企不断将大户型产品向二三线市场延伸，杭州、长沙、石家庄、济南、乌鲁木齐等地区的市场都有类似产品在大量开发。对此，陈晟认为，“随着保障房的大面积开发，促使了开发商不得不转向开发高端住宅，这使大户型的产品变得越来越火热。”

　　 显然，市场的潜在需求和开发商追求高溢价，是导致开发商大量开发大户型产品的一大诱因。

　　开盘三年未收回投资？

　　 虽然，从表面上看大户型产品的“钱景”很是诱人，但对开发商而言，风险并不低。2005年4月13日，其他媒体曾报道，鹏欣集团收购白金湾府邸的前身——新外滩花苑三期的出价为11亿元。中房信统计的成交数据显示，目前白金湾府邸的住宅部分仅销售了9.83亿元。即使计算上商业部分的销售额，目前最多只获得12亿元的总销售额，该项目的投资或未完全回收。

　　 行业内人士表示，以大平层为代表的大户型产品，实际上存在比较明显的缺陷。由于大平层的占地面积较大，通常会影响整个项目的绿化率、采光和通风因素。除非开发商拥有较强的产品创新能力，可以克服这些缺点，否则将影响产品品质。

　　 一位上海高端项目营销总监也表示，“盲目开发大平层等大户型产品的负面效果已经显现。以近期推向市场的某近郊大平层产品为例，开盘已有数月但销售情况不佳，其中的原因是开发商不顾市场需求，盲目开发大户型产品。客户放弃了市中心的便利，到郊区花高价购买高端住宅，难道是为了住公寓吗？”

　　 张宏伟的统计数据也显示，大批量的大平层产品面世导致市中心高端物业市场存量大幅增加，库存量的增加使郊区与市中心的大平层产品竞争更加激烈。当前，郊区的一些大平层产品定价略显偏高，因此致使成交不理想。

　　 在这样的背景下，上海房地产业内已开始对大户型过热进行反思。嘉华集团将在下半年推向市场的嘉御庭项目位于上海传统市中心的建国西路。而开发商计划推出的最大房型不足200平方米。负责该项目的销售经理认为，产品户型的设计，必须结合项目的市场定位、采光、地块形态的特点，盲目追随潮流，开发大户型的做法并不可取。