周萃

　　记者周萃“今年到目前，我还没做过一单个人房贷业务。今年信贷额度紧张，个人购房贷款已经不是银行的业务推进重点。道理很简单，手里只有一块鸡肉，你说我是和鲍鱼煲在一起做成‘鲍鱼滑鸡粥’吃，还是做成‘宫保鸡丁’吃？。”谈到今年的银行个人房贷业务，某商业银行的基层个贷部工作人员告诉记者，就他工作的这个基层行来看，收缩力度确实较大。

　　该工作人员告诉记者，和“过山车”一样大起大落的楼市行情一样，商业银行个人房贷业务运营情况这几年也有非常明显的变化。2007年楼市最火爆的时候，消费者连夜排号购房，银行的个贷部工作员工也有过通宵达旦工作的经历。而进入2011年，在调控政策导致楼市低迷、银根紧缩等多重因素的叠加影响下，个别银行的个别基层网点，个贷部门的工作人员已经将主要精力转战到拉存款、卖理财产品、办信用卡等零售业务上面。

　　包括个人购房贷款在内的房地产贷款收缩其实并不是出现在个别银行个别地区的孤立现象。7月26日，央行披露的贷款投向统计报告显示，这其实是今年的普遍趋势。数据显示，2011年上半年新增人民币贷款4.17万亿中，投向房地产领域的贷款呈大幅下滑态势。央行统计口径下的房地产贷款，包括了房地产开发贷款、购房贷款和证券化的房地产贷款三大类。具体构成上，2011年上半年人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，不到2010年同期4423亿元的一半水平；新增购房贷款也由去年同期的9323亿降至今年5815亿元的水平。

　　房地产贷款增速持续回落，这既是商业银行主动进行战略调整的结果，更是宏观调控持续发力形成的结果。

　　2011年上半年，我国针对楼市调控出台了多项政策。1月26日，国务院召开常务会议，会议研究出台针对房地产市场的八条措施，新的国八条从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面，延续并全面强化此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。

　　1月27日晚，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。

　　在上海、重庆吹响征收房产税的号角之后，2月1日，上海又在全国率先祭出了商品房住宅限购这面大旗，随后，北京、天津、武汉、成都等全国各大城市纷纷出台限购令细则，以落实国务院新国八条楼市调控政策的实施。

　　在号称“史上最严厉”的房地产调控政策下,各地新建商品房销售面积开始萎缩。房地产市场面临政策多重打压，从银行贷款的安全性角度出发以及对未来楼市的不乐观预期，商业银行选择在短期内适度收缩房地产贷款业务。记者了解到，房地产开发贷款方面，多家银行今年确定了与去年贷款余额持平的业务目标。

　　“我们今年的房地产开发贷款基本不匹配新增贷款，只对存量贷款做调整。”某商业银行工作人员告诉记者。

　　除去对房地产调控政策不断加码的考量，今年货币政策回归常态、银根紧缩，导致商业银行在手中“粮票”不多的情况下，不得不选择收缩包括房地产贷款在内的许多信贷业务。今年上半年，央行共6次上调存款准备金率，银监会启动日均贷存比考核，商业银行资本充足率管理新规也将提高标准，银行面临“钱荒”，信贷门槛自然不断抬高。

　　“今年的房地产开发贷款，更体现‘优中选优’，‘强中选强’的准入标准。在‘名单制管理’的前提下，银行会优先选择那些销售周期短，资金回笼快的房地产商，‘好的地段好的项目’更容易进入银行的信贷视野。在北京，很多银行都把信贷目标集中到‘中关村’、‘CBD’的项目上。”上述银行工作人员告诉记者。

　　个人购房贷款方面，今年也出现了较为明显的变化。上半年部分城市常常传出商业银行暂停个人房贷业务或延长发放贷款时间的消息，其真实性虽有待考察，不过个人房贷收紧的事实由此可见一斑。前述商业银行个贷部工作人员告诉记者，由于银根紧缩，个人房贷已由之前的“肥肉”变为“鸡肋”。和去年相比，他们确实提升了购房贷款的门槛，贷款申请的不满足率有所提升，而且信贷审批过程中，更加看重借款人的资质。

　　房地产贷款增速的持续回落，是否会对商业银行在该方面的盈利产生影响？记者通过调查了解到，目前，房地产开发贷款的利率基本在基准利率的基础上上浮30%左右，个人购房贷款利率也较此前有较大程度的提高，通过“以价补量”的策略，房地产贷款的收益应该不会受到太大冲击。而且，通过将结构调整后的房地产信贷额度转移到其他利率上浮空间较大的经营性贷款，可以从总体上弥补银行在房地产贷款方面的利润减少。

　　房地产开发贷款风险权重为100%，这意味着，在当前资本金紧张的情况下，房地产开发贷款增速放缓有利于银行进行资本管理，而且在房地产调控的大背景下，有利于银行降低信贷风险。业内专家预期，未来受楼市调控的持续性影响，以及房地产贷款风险权重将从100%提高到150%的传言的影响，商业银行将在一段时期内保持谨慎介入房地产开发贷款的态度。

　　个人购房贷款方面，因为资本占用少、不良率低，从长期来看，仍将是银行大力拓展、首选的业务品种。不过，个人购房贷款增速的明显回落，可能意味着合理住房“刚需”受到挤压，个人购房贷款和百姓生活息息相关，不管是调控政策的影响或是银行战略调整的结果，都应当顾及普通购房者的合理需求。商业银行应当与有关部门一起，跳出自身利益的局限，共同认真解决问题，让合理“刚需”得到满足。