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开发商自爆毛利30%以上 早期玩空手套白狼

2011年08月01日 07:38 来源:中国经济网

  “8月1日,滨江集团就19岁了,要是把它看作一个人,现在正是精力旺盛的青年期,也即将迎来人生的关键转折期。” 作为杭城地产巨头之一,近日,杭州滨江房产集团股份有限公司召开座谈会,以“新形势下滨江集团如何谋发展、求突破”为主题,集团董事长戚金兴面向媒体,作了长达两个多小时的“激情演讲”。

  就在几天前,滨江集团(002244)刚刚公布了半年报,上半年滨江集团实现净利润1.5亿元,同比减少40.16%。净利润下滑原因何在?是否与楼市“限购令”有关?面对 “史上最严厉”的房产调控,政策、房价与民意陷入角力僵持的关键时期,房地产企业在想什么?现在是买房的好时机吗?

  戚金兴快人快语,一一给出答案。

   盈利能力全国第七 却做好“饿肚子”的准备

  “今年是形势比较特别的一年。”对于令许多房企“纠结不已”的调控政策,戚金兴给出了这样的评价。

  根据去年的年报,滨江集团以全年116亿元的销售额跻身“百亿”房企之列,并在自身发展历程中创造新的高峰。根据最新数据,目前国内地产界中,滨江排名31位,综合实力27位,盈利能力位列第7。同时,人均销售额达到5000万元,在国内房企中首屈一指。

  然而,随着号称“最严厉房产调控”政策的影响逐步显现,戚金兴也毫不讳言,即使今年下半年,地产界形势也“不会比想象中好”。

  据介绍,今年滨江集团全年营业额目标为100亿元,截至上半年实际达到45亿元,实现半年目标的90%。

  “虽然离计划完成目标还有一定距离,但其实,这个降幅还算比较小的。”戚金兴说。今年上半年,滨江集团上缴税收13.9亿元,在本土房企中位列第一。

  对于上半年的这波宏观调控政策,戚金兴表示,从时间上来看,这不仅是自2003年起的8年来时间上最早的(从1月份开始),也是迄今为止周期最长的,加上各种市场手段淋漓尽致地运用,充分表现了中央稳定房价的决心。同时,他分析,下半年调控不但会继续,区域和范围还会扩大,无论对企业、市场还是管理部门,都是一个考验。

  “不怕开句玩笑,现在房产界就像早上8点吃完早饭,之后一直到下午两点还没吃上中饭,不但中饭没得吃,现在连晚饭有没有得吃也不知道。当然对相当数量的房企来说,现在还撑得住,如今权当‘适度减肥’。等到晚饭也没得吃了,房地产企业才会真正觉得‘饿’了。”

  没有卖不出的房子 只有不合适的房价

  面对这种“看不清”的局面,滨江房产暂时放慢了脚步。“这个时候再往前冲就不理性了,滨江集团现在是保持速度。像飞机一样,过去是不断拉高,现在是保持平飞状态。”

  “平飞”的重要举措就是,滨江集团今年放缓了拿地的步伐。“过去我们销售的钱跟拿地的钱是一样的,今年我打算只拿(销售额的)一半出来拿地。”当然,这样做也需要底气,滨江集团目前的土地储备还有4000多亩,可开发建设面积400多万平方米。按现行价格,销售额能达到近800亿元。“如果保持去年销售量的话,能满足滨江未来5—6年的开发。”

  面对严厉调控,戚金兴表示,房企应该保持平常心,处理好股东、市场和客户关系,“市场好的时候,让股东多赚点,市场不好的时候,让客户多赚点”。

  尽管财报显示滨江集团上半年净利润同比有一定下降,但主要原因在于房企的周期性特点。“房地产企业的利润是以项目的竣工、销售和交付为准来统计的。滨江上半年没有竣工项目,所以利润同比下降了。但下半年公司有楼盘交付,利润比较可观,因此,全年度业绩同去年相比还算维持平稳。”

  在销售方面,戚金兴也有“杀手锏”。“如今,许多的新楼盘不敢开,怕房子卖不出去,更不知道怎么走。但我认为,没有卖不出去的房子,只有性价比不高、定价不合适的房子。这一点我们以前也有经验,一个楼盘,发现定价太高就下调,调到一定程度,突然就发现‘被抢光了’。”

  过去两年,滨江集团所有销售的楼盘,毛利基本保持在30%以上。用戚金兴的话说,房产企业的发展大多有相似的路径:“最早是空手套白狼,之后是以小博大,如今的形势下,大多是以大博小。但我们要做的是‘以小博小’。”

  据介绍,如今除了杭州这个主战场,滨江集团在省内二三线城市已有开发,省外二三线城市的项目也在积极洽谈中。他表示,关键是房企要结合不同的市场形势,制定合理的价格,“房企要有平常心,不能抓着所谓的‘暴利’不放。面对转折期、市场不好的时候,少赚一点、甚至亏一点,都是正常的。我是真心希望这次的调控能进行到底,这样才能引导整个市场走向健康,迎来下一个黄金发展期。”

  从坐头等舱降为商务舱

  面对下半年通胀、贷款紧缩等不利因素,戚金兴表示,滨江的做法是“两开源两节流”。

  “开源方面,一是抓销售,为资金平衡创造条件;二是依靠土地抵押、信托、股权质押、解禁、投资变现等方式融资(但目前这些手段都还没有用上)。资金紧张的企业,不管大、中、小,多半要亏损。困难也不分大小,关键看企业的资金链紧不紧。如果能保持企业资金健康稳定平衡,房产企业还是安全的。”

  在节流方面,戚金兴以自己在集团内的一句名言概括:“可用可不用的钱,暂时不用;一定要用的,可以小用。”

  今年上半年,滨江集团不仅暂缓了开发、合作、并购,戚金兴个人也“身先士卒”。“之前我去美国,坐的是头等舱。但现在要节流,若坐经济舱50岁的身体倒时差又吃不消,就用个折中的办法,坐商务舱,也不错。”

  但放缓脚步也好,“开源节流”也好,戚金兴表示,如今采取的谨慎策略只是暂时的,并不代表自己对地产业前景的不看好。在他看来,中国的城市化进程正是房地产企业的机遇所在。据悉,今年滨江集团共有28个房产项目,其中24个商品房项目,4个代建项目(包括两个保障性住房项目),都在浙江省。

  戚金兴认为,中国人对房子有一种情结。“2008年,美国的房子销售困难,但旧金山、纽约、洛杉矶和夏威夷这四个地方的房产销售量反而上去了。一问,都是华人在买房。连我妈妈都一直在说要给我买套房。我说,‘你给我买房干吗?我有的是房子。’但她说,‘你不要,我就留给孙子’。”

  跨界试水制药和房地产基金

  与此同时,今年4月,戚金兴与美方团队合作,出资成立了世方药业有限公司,这家位于滨江高新区的医药公司,很快引起了多方关注。

  这是否是滨江集团迈出“多元化”的第一步?

  戚金兴表示,投资医药企业,主要是基于社会责任和企业未来发展的多重考虑。“未来10年,我认为是生物医药、新能源产业的黄金时期。”

  据介绍,目前世方医药的研究方向包括传染病(肺结核、乙肝等)、糖尿病和各种癌症。“目前我们已经有两种新药,包括传染病和糖尿病,已经和省内多家医院和科研院所展开接洽,进行临床一期、二期的合作。最后我们的目标是争取3年,保证5年,能够研发一到两种新药。”

  上周,滨江集团宣布成立集团旗下的首只地产基金。对戚金兴来说,19年前从建筑业进入房产界,如今进入金融PE,挑战不小。据介绍,这只房产基金首期募集规模是10亿元,滨江集团出资4亿元,上海一家私募出资4亿元,其他兄弟同行企业出资2亿元。“目前国内最大的房产基金在40亿元左右,我们的计划是今年募集20至50亿元,后年实现100亿元以上的资金规模。”

  戚金兴表示,“现在是发展房地产基金最好的时期,因为现在市场疲软,房地产企业最缺钱。我们这只基金不会投滨江自己的项目,会寻找别的投资项目。一方面是帮兄弟单位管理闲置资金,另一方面,如果发现因资金紧张而陷入困境的楼盘,我们可以接过来做,让实力不行的企业平稳退出。从某种意义上来说,这个基金可以帮助房地产业实现‘软着陆’。”

  ■花絮

  希望70岁以后

  2/3时间用来休假

  访谈结束后的闲聊中,记者发现有一位年轻人安静地坐在一边,既不是记者,也不像滨江集团的员工。

  “这是我儿子,在美国读研究生。”戚金兴主动介绍说, “以前有个记者问了我一个问题,对儿子接班问题怎么看。我说,我不想让他再干房地产业,他应该自由飞翔。”

  不过,自由飞翔也是“有方向的”。“我会告诉他,这个方向是墙,你不要撞上去,那个方向有网,你也要小心,这个方向是安全的,你就自由地飞,做你想做的事。”

  从儿子说到了家庭,戚金兴说,他经常提醒自己的高管,每周一定要抽出至少一天时间来陪家人。“我跟他们说,家人是最重要的,你们不要只顾了工作。另外,也不要忘记锻炼身体,这对自己最重要。”

  戚金兴坦言,19年前刚创业时,什么都要亲力亲为,真的很忙,现在集团做大了,反倒变空闲了。于是,他每个月抽出一周的时间出门走走,顺带考察。“现在,我把1/3的时间用在房产上,1/3的时间处理药业公司和资本投资,剩下1/3时间休假。等过了60岁,希望能一半时间工作,一半时间休假。71岁以后倒过来,2/3时间休假,1/3时间工作。”

  (责任编辑:符仲明)

  

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