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住房体制可探索“三轨制”

2011年08月01日 10:05 来源:中国经济网

  一段时期以来,对房地产业的调控以遏制投机、投资为主要方向,但只能在一定时期内抑制房价的上涨速度,不可能从根本上把房价降下来。一旦“限购”等措施稍有放松,投机、投资立刻卷土重来。因此,治本之策是增加住房供应,但只增加保障房的供应和商品房的供应,仍然解决不了中等收入人群的问题。根本的解决办法,是把自住性需求与投资投机需求切割开,各自走不同的供应渠道,为此必须进一步改革住房制度。针对现在流行的住房“双轨制”的说法,我提出应实行“三轨制”。所谓“三轨”,就是在完全市场轨和完全保障轨之外,再加一个半市场半保障轨。

  邓小平在上世纪80年代提出,解决中国的城市住房问题,要走“民建公助”的路子,这其实就是半市场半保障,而且国外有很多经验可借鉴。我认为,比较好的形式是发展以合作社为主体的住宅合作经济。同时,合作社应是政府提供一定保障的对象,比较便于规范。住宅合作经济,在国际上有近200年的历史,有成熟的经验和管理规范,对解决民众的住房问题,发挥着重要作用。例如,德国的居民住房,约30%是由合作社提供的。欧洲其他国家、美国、日本等,住宅合作社也都有相当程度的发展。而笼统的所谓合作建房,则很难规范,不宜提倡。

  在我国,住宅合作社如作为非营利经济组织,将有广阔的发展前景。政府对合作社的扶持(即保障)方法,可采用土地供应、税收优惠、资金支持等。因为避免了开发商从中获取利润,房价可以控制在成本价格区间。符合条件的社员,拥有房屋的居住权、继承权,但没有完全的所有权,不能上市买卖,也就不会产生投机炒作引起的房价大起大落。住宅合作社将有广泛的适应性,收入高一些的人,可以参与建档次高一些的房子,收入低的则可参与建档次低一些的房子。住宅合作经济如能蓬勃发展,可以大大增加住房的有效需求和有效供给,充分发挥建筑业的支柱产业作用。

  三轨并举,将彻底打破开发商的自然垄断,但并不妨碍富人对住房的投资、投机活动。当然,由于相当数量的中等收入人群的资金撤出商品房领域,投资、投机活动会受到一定抑制,有利于保持房地产业的弹性与活力。

  现在的住房保障体系,政府包得太多,弊端也多。一是财政包袱重,可能产生政府信用危机。二是不利于转变政府职能,许多地方为建保障房或公租房而成立的机构,既是政府部门,又是企业或事业单位。既负责融资,又负责建设,还负责经营和管理。既储备土地,又有房产。结果是权力不断扩大,不利于廉政建设,不符合市场经济的要求。三是公租房的准入、退出等的管理事务繁琐、复杂,势必要求扩大公务员或准公务员队伍,不利于精兵简政。而且会把矛盾都集中到政府身上,不利于社会和谐。

  发展住宅合作经济,则没有这些弊端。建房资金由合作社筹集,主要来源于社员,财政不背包袱。合作社有理事会、监事会、社员大会或社员代表大会以及法人代表,分别履行职责,负责房屋建设、分配和日常管理等。政府则主要当“裁判员”,依据有关法律、政策、章程,对合作社进行监督,并采取必要的扶持和调控措施。随着住宅合作经济的成熟与发展,符合自住需求的住房供应会大大增加,有效缓解供需矛盾。合作社内部的监督制约机制,可以有效保障住房的质量和标准。

  最后应当指出,在没有住宅合作经济的情况下,政府建公租房,还是必要的,可以解决一部分人的住房困难。比之“单轨制”,“双轨制”是个很大思路调整和进步,对此不宜简单地加以否定。(作者系中国土地学会副理事长)

  -黄小虎

  (责任编辑:何欣)

  

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