独家代理模式：能否还二手房市场“清白”
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-05 00:00 来源: 中华工商时报
作者: ■见习记者刘可
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数据显示，日前北京、上海、广州等一线城市，二手房交易量已超过新建商品住宅。在飞速增长的交易量下，二手房市场的鱼龙混杂也一直被业界所诟病。此次北京以海淀区为试点推出存量房交易服务平台，正是为了规范二手房市场，探索一种能够保障各方利益的普及模式。
据悉，存量房交易服务平台最大特点之一便是房源的独家代理模式，这种模式对业主、代理机构及买家形成一种法律上的约束和保障，从而有序地规范了市场秩序。
官方态度：时机成熟全市推行
“我们在2007年、2008年的时候就先后出台了关于存量房交易资金结算、资金账户管理规定和推行整个存量房网上签约等措施。”北京市房屋权属登记事务中心主任秦剑表示。
近年来，随着存量房市场的膨胀，重建市场秩序成了焦点。据媒体披露，存量房市场虚假信息恶性竞争扰乱了市场，交易资金纠纷时有出现。据有关部门负责人介绍，北京市住建委从2009年开始，便进行了北京市存量房交易服务平台的调研工作，经过和相关部门、中介机构、专家学者及大众百姓的充分座谈交流后，住建委会同中国银行营业管理部以及北京财政局，联合出台了第276号文件。存量房交易平台便是基于276号文件，最终确定实施的。
有关部门负责人表示，“平台完全可以满足试点初期二手房交易服务需求，并将于时机成熟时在全市推行。”
“我们会定期进行小结和总结，包括资金监管系统，整个系统的完善，希望通过共同的努力，尽快让存量房交易服务平台在全市推行。”秦剑表示。
中介机构：既是保障也是挑战
“存量房平台推出之前，中介机构无法知道业主登记的房屋产权状况是否清晰。”据北京市中介协会秘书处李俊良介绍，在存量房平台推出之前，中介机构代理业务房屋时，无法知道业主登记的房屋是否抵押、查封或限制权利。常常是在交易进行中甚至交易结束后才会发现各种问题，极易产生买、卖双方和中介间的纠纷。而通过存量房交易服务平台提供的房源核验服务，既保证了房源的真实性，也明确了产权的属性。其中包括中介在门店里挂牌的信息，也必须含有房源编号，最大程度地避免了虚假信息，非常透明。
“存量房平台实行的是独家代理，也就是说，一套房屋，一个业主，只能委托一家经纪机构进行核验和代理销售。”李俊良介绍，这对代理机构是新挑战，只有注重信誉，提高服务质量，才能取得业主的信任。
购房人：资金有了保障
家住海淀区清华南门附近的茹秀华对存量房交易平台的出台十分支持。她曾经挂靠在北京某家排名还算靠前的中介机构买过一套90年代的老房，结果在付款环节搞得相当不愉快。
“定金、首付、尾款，我不知道签了多少协议和条规，那边迟迟不能交房。最后逼得我找了律师出面，才发现这家中介居然挪用了我的资金！”茹秀华非常气愤，“最后民事调解才完事，我从此不信中介了。”
专业人士表示，二手房交易中，纠纷频率出现最高的就是资金。一些不正规机构的恶意挪用资金现象，给二手房交易带来了很大的安全隐患。
“我有套房子去年就想卖了，因不信任中介，信息渠道少，一直没遇到合适买家。今年存量房交易平台一推出，我就上网登记了，我没找代理是个人出售。”茹秀华说，“如果房子没找到合适的买家，可能会考虑找独家代理，这个平台既然是政府做的，资金安全肯定能保证。”
“平台增加了存量房资金监管功能。交易过程中的资金安全是有技术保障的。”海淀区房屋管理局副局长吴红蓉介绍，存量房资金监管提供的全过程均为免费，除了不收服务费外，如果交易中间产生利息，也会随监管资金一起划转。
据了解，存量房的资金监管目前是以房管局名义在北京市的四家监管银行开设账户。监管流程为：买卖双方达成协议后，购房人将资金打入银行账户，交易过户时必须确认是否足额到账，到账后做过户登记，登记之后再给监管银行一个指令，这样监管银行才会自动将监管资金划转出去。
记者从首都之窗点击链接进入存量房交易服务平台后，首先看到的是一个查询模块，查询内容包括房子的户型、区位、面积等。记者观察到，在查询和核验模块上，增添了“核验编号”选项。有了这个唯一的编号，无论中介还是买卖双方，都能在第一时间获得房源的真实情况和代理情况。如果最终协议达成，买卖双方意见一致，开始交易过户。如果是自行成交可直接和房主联系，也就是传统流程中的实质性看房和洽谈过程。如果是通过经纪机构成交，则需先和其网签合同与资金监管协议。网签是卖方、买方和海淀区房屋管理局三方共同完成。三方协议签订之后，会生成一个监管账户的子账号作识别账号，这样，买方就可以按合同约定的金额去银行打款，确认正确无误后完成过户交易，过户完后资金划到卖方账户，自此，整个交易完成。
