房产市场难关到了？

　　小户型开始滞销一二手房价格倒挂购房主战场转移

　　限购令确实发挥了巨大的威力。在郑州市场上，此前一直俏销的小户型现在已经转为滞销，部分二手房贵过新房，一些房产开发商的销售速度也降低了。现在已经有更多的人去周边的市场买房。在业内人士看来，下半年，这种趋势将更加明显。

　　□东方今报首席记者 李凌实习生郭晓阳/文记者 邱琦/图

　　●小户型的尴尬

　　调查 租吧赔钱卖吧没人要

　　昨日，在郑汴路上的一家售楼中心，置业顾问武小姐介绍，自己一天能谈成两三套商品房，其中小户型很少，一个月成交只有四五套。“去年，小户型还是很畅销的。”

　　她介绍，小户型现在出租已经不划算了。新乡市的盖先生2009年年底在郑州市花园路上的一个楼盘花了200多万元买了4套小户型，仅贷款就有140万元，随着银行加息，4套房子每个月3000元的房租根本不够利息，“卖也不好卖，还不如在新乡买套房子挣钱多”。

　　而在中州大道与金水路交叉口附近的一个楼盘，售楼员则明确表示，现在小户型一个月也卖不了一套。郑州清华园房地产开发有限公司副总经理师凯伦表示，国家对房地产行业的种种调控，影响最大的就是小户型，“随着限购进入‘深水区’，郑州的小户型正在遭受前所未有的冷遇。”

　　武小姐介绍，现在小户型有需求，但是需求不大，“谁还买它？白占一个购房名额，卖不掉的话还积压在手里”。

　　观察 投资客抛弃小户型

　　河南王牌企划有限公司的调查显示，购买小户型的，投资者占70%，自住的不到30%，投资客的离去，使小户型黯然失色。

　　“现在，银行收缩银根，购买小户型大多需要全款，即使银行贷款也要50%～60%的首付，这些钱足够一套100平方米的房子的首付了，所以不少人都选择购买三居室或者两居室。”河南王牌企划有限公司董事长上官同君介绍。

　　上官同君表示，以前的小户型有豪宅化或高端化的倾向，价格很高，真正的刚性需求用户买不起。现在，开发商应该转变思路，开发出符合他们消费水平的小户型产品。

　　●昂贵的二手房

　　调查 旧房比新房还贵

　　家住金水区的张女士想买套二手房，但她中意的二手房都比新房的价格还贵。“我相中了晨旭路上的一套房子，房主说每平方米少7100元不卖。而那家刚开盘的新房价格还是6000元，其他几个地方也是这样的情况。我真搞不懂，为啥新房卖得比老房子还便宜。”张女士挺无奈。

　　21世纪不动产的业务员刘先生介绍，现在，确实有不少地方的新房比二手房便宜，“位置好的、特别是附近有名校的‘学区房’，每平方米价格能高出2000元。”

　　观察 价格倒挂是调控显威

　　一手房一直是二手房的标杆，为何会出现二手房价高于新房的现象呢？

　　在师凯伦看来，限购令的强力实施使得很多非本地的刚需人群无法在短时间内买到合适的房子，特别是银根紧缩对楼市的影响日益突出，“一部分购房者持币观望，一些开发商推出了各种打折优惠的促销活动来减轻资金压力，虽然郑州还没有公开降价的房子，但实际上已经在降价。”

　　“二手房的房主是个人，他们不着急卖房，所以不愿意降价。”郑州大学房地产研究中心主任杜书云表示，一二手房价格倒挂是一种不正常的现象，“说明市场调控已经显现出了威力，这种现象会持续一段时间。”

　　●购房主战场转移

　　调查 买房人瞄上郑州周边

　　“我一直在留意，比如文化路上的一个楼盘，价格一直在跌，前年刚开盘时是每平方米11000元，去年是每平方米1万元，现在出台了优惠措施，每平方米已经低于1万元了。”郑州的王女士介绍，最近一到双休日，自己就和同事一起，到原阳、新乡、许昌等地看房子。

　　“我现在在新乡看的房子，最好的房子每平方米价格也不到4000元。”她表示，“快速通道一开通，从郑州到新乡只要半个小时，比在郑州市区内还快，这些地方的居住环境不错，到时房价肯定会往上涨”。

　　在郑州，和王女士有同样想法的人不在少数。购买主战场的转移，使得周边县市区的房产市场火爆起来。

　　原阳一家置业公司的董事长徐先生介绍，与以往相比，销控表上来自郑州的购房者的比例正在逐步上升，这些买房者，以投资、度假和养老为主。

　　观察 房企推广重心转移

　　相比郑州，目前一些省辖市的房价处于一个相对较低的水平。

　　限购令使得购房者的视线转移到未限购地区，不少眼疾手快的开发商自然也加紧调整推盘重心。昨天，记者采访到郑州几家在郑州之外未受限地区建有项目的开发商，得到的几乎是差不多的答复：在郑州的项目顺应政策调整慢慢卖，最近，公司先把推广重心放到“好卖房”的县市去。

　　【声音】下半年是一个难关

　　在杜书云看来，上述现象的发生，都是与国家一系列的调控政策特别是限购令的发威有关：消费者观望心理加剧，价格下降预期增加；银行收缩银根让开发商资金压力日增，销售策略调整。

　　今年7月底，中原区的一个楼盘，特惠房源均价为6450元/平方米，较之前的定价低了355元/平方米。附近的一家开发商，每平方米定价也比预约登记时低了500元。航海路上一家房企的销售总监介绍，今年7月份仅成交了8套，而去年销量最少的一个月还卖了36套。

　　河南通利地产推广部主管宋磊认为：“下半年对开发商来说，是一个很大的考验。”

　　上官同君介绍，现在，郑州房产市场开发速度下降，销售回落，“7月份的销售面积比去年同期低了1/3以上。在中部六省的省会城市中，郑州以0.99%的环比跌幅位列第一，样本均价为每平方米6822元。”

　　郑州市住宅与房地产业协会7月份的调查显示：升龙今年的销售目标是80亿元，但上半年仅完成了21.49亿元的销售额。正商地产今年的销售目标是100个亿，但上半年的销售额仅11亿元。

　　而以44亿元销售额排名第一的建业是限购令下最大的受益者。“因为其销售额绝大部分来自非限购区的地市项目。”郑州大地产广告总监侯先生介绍。

　　“下半年，房产调控的效果将更加明显：金融调控政策的叠加效应影响，不仅直接导致开发商贷款压力加大，还会更进一步影响到购房者的信心，限制部分购买能力。”上官同君也表示，因此，下半年对开发商来说是一个难关。