上半年销售大幅增长 万科中海下半年去货率或放缓

唐韶葵 李励斯

　　日前，万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司向外公报今年中期业绩情况。报告显示，今年上半年两家房地产巨头销售业绩十分可观，销售额均有大幅度增加，增长幅度高达7成以上。

　　然而，对下半年市场情况，两大房企仍表现谨慎乐观：行业面临内忧外患，房地产资金整体收紧。目前房地产开发资金来源中，其中内外资是红色的部分可以忽略不计，国内开发贷款最近一年多的时间内是持久下降，今年到二季度的资金占比降到了17%，这是2006年以来的最低水平，同时看与去年同期的类比，前6个月国内贷款降到了6.8%，这接近2007年以来的低点，仅仅比2008年底略高一点点。

　　郁亮称美元降级对中国房地产的影响要问奥巴马

　　万科的中期业绩报告显示，上半年实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元人民币（除注明外，下同），同比分别增长76.7%和78.6%，净利润达到29.8亿元，同比增长5.9%。

　　今天万科举行中期报告业绩媒体见面会，万科董事会秘书谭华杰向媒体表示，取得这样成绩的主要原因与产品结构有较大的关系。因为在市场开始出现调整的时候，首先是投资性的购房和相对高端的房子受影响更大。而万科从2009年开始，每年144平米以下房子的占比超过了85%，今年上半年达到了87%。这些中小户型的客户主要是首次置业或首次换房的群体，他们受限购的影响比较小。另外万科的装修房占比比较高，对于投资性住房来说买下装修房不划算，所以装修房更受到自住购房者的欢迎，现在市场上自住购买者是最大的购买力，所以万科受到市场的影响稍微小一些。

　　算上新进入的芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市，万科在全国已布点50个城市市场。前七个月新增房地产开发项目22个，对应万科权益规划建筑面积约423万平方米。在深圳、武汉、太原参与旧城改造项目4个，对应万科权益规划建筑面积约161万平方米。根据中报披露数据计算，万科新增的非旧改和旧改项目平均土地购置成本约为2500元/平方米，低于去年的地价水平。

　　在调控之下，相比于很多房企资金链收紧的窘况，万科的资金状况尚算良好。万科中报显示，受益于此前的谨慎投资策略以及优于市场整体的销售情况，公司的资金实力进一步增强。期末，公司持有货币资金407.8亿元，相比一季度末提高9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元。公司剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%，继续保持在较低的水平。

　　至于资金链紧张对房地产行业的影响，万科总裁郁亮分析，行业的经营压力、竞争性比以前更大。但该行业的企业主体是小发展商，他们应付压力的策略非常简单——冬眠，比如停止买地、减少和延迟开工，最后一步才把项目、甚至公司出售。所以他觉得不一定有大量的企业倒闭或出现并购潮。但万科保持未来形势比较严峻的看法，相信资金紧张的状况将持续下去。

　　手头上拿着407亿的现金，郁亮坦言现在货币环境趋紧，拿着钱总有好处。不但为企业资金状况增加安全系数，还有利于寻找新的机会。在他看来，银根不断收紧，有更多钱会更合适，现在少花钱，等待未来好时机到来时再作投资。

　　有记者问道：美元的降级对中国房市有什么影响，如果货币政策微调，是否意味着地产商可以松一口气，在外部的调整变化之下，公司如何应对？郁亮回答：“这个问题要问奥巴马。对于万科来说，现在的天气很怪，要么不下雨，要么下很大，要么刮风刮很大，原来以为台风在江苏、浙江登陆，结果跑到辽宁了。”

　　中海净利润上升66 .7% 盈利能力强于万科

　　中海在严峻的市场环境下获得了比万科更为突出的销售成绩。中期业绩显示，中海上半年房地产业务销售总额为港币522.3亿元，一破以往记录，同比增加85.9%。对应销售面积为307万平方米，同比上升38.2%。内地地产物业销售总额为港币501.1亿元，同比增长78.5%，销售面积则为306万平方米，同比增长37.5%。报告认为，集团上半年业绩表现理想主要归结于内地房地产的利润增长，内地地产占营业额96.4%，占经营溢利78.6%，毛利率则升至42.9%.

　　期内，中国内地16个城市共有21个项目竣工，竣工项目的开发面积约为142万平方米，可售面积约为113万平方米。竣工项目截止6月底已出售近80%，对应销售金额达港币143.9亿元，对应已销售面积约为90万平方米。

　　上半年，中海集团于内地11个城市新增12块土地，可开发面积约为677.5万平方米，再加上中海宏洋在国内4个城市新增4块合计面积为98.5万平方米的土地，现于内地新增的土地储备达到776万平方米。此外，集团也于香港新增2块土地，直至6月底，集团土地储备约为3260万平方米。

　　财政方面，集团于香港筹组了一笔5年期的62亿元俱乐部贷款，并于国内新签了30亿元的人民币贷款。主要由于上半年支付较多的土地费用，集团于2011年6月30日的净借贷比率从去年底得22.8%上升至38.5%，由于去年年底新增一笔十年期5.5%10亿美元债券以及国内贷款息率上升，整体财务费用比去年同期增加35%至港币6.9亿元。上半年的借贷成本约为3.3%，可能是行业内最低水平。

　　与销售面积略有下降不同，上半年中海地产的净利润上升了66 .7%，达到港币50 .7亿元，这一数据远超前一天公布中报业绩的万科。万科的中报显示，万科今年上半年实现净利润28.1亿元，同比增长11.4%，这也意味着在盈利能力上，中海继续压制老大万科，稳坐第一的位置。

　　下半年大房企去货率或放缓

　　万科集团总裁郁亮在中期业绩媒体见面会承认，万科认为下半年的市场机会更好一些，上半年期间有意少量买地，并将会持续关注市场可能出现的机会。对于谨慎拿地的策略会否影响下两年业绩的疑虑，郁亮显得比较乐观，“我们两年左右的用地需求是足够的，所以万科在这方面可攻可守”。

　　而目前万科在整体融资环境趋紧的情况仍保持的稳健财务状况，不但有利于它在市场调整期保持经营安全，也为把握土地市场可能出现的机会创造了良好的条件。

　　由于全年竣工集中于第四季度，上半年万科结算资源较为有限，但随着第四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。上半年末万科的已售未结资源规模再创纪录，达到1022万平方米，对应合同金额合计约1187亿元，为未来的业绩增长打下了坚实基础。

　　万科谭华杰在中期业绩媒体见面会时宣称“下半年我们对市场转变、市场调整的长期性有比较谨慎的心态、比较冷静的心态，万科会以确保经营安全为底线，同时努力保持增长。

　　至于土储约为3620万平方米的中海在增储方面和万科不谋而合。根据中期业绩报告，表中海表示将“充分考虑市场变化，销售和财务资源状况去伺机以低成本适度加大土地储备”。同时，由于中国大陆次季经济增长回落至9.5%，预期下半年经济增长速度将持续放缓，年内宏观政策可能有微调但不会有重大改变。下半年房地产成交量有可能进一步收缩，流动性也收紧。集团对内地房地产的中长期发展维持乐观的看法，但不会盲目乐观，将密切关注经济形势和调控政策的变化，及时有效应对。

　　面对更为复杂的市场环境，中海仍维持全年不低于630万平方米销售面积以及700万平方米竣工面积的目标。总的来说，还有较多的预售尚未入账。

　　尽管上半年销售增幅优势明显，但业内人士认为万科、中海下半年或会放缓去货率，为明年未知的市场调控作应对准备。以万科为例，上半年万科竣工面积107万平方米，仅占全年计划竣工面积729万平方米的14.7%。受此影响，上半年万科结算面积138.3万平方米，比去年同期下降8.1%；结算收入191.7亿元，比去年同期上升16.5%，增长幅度远低于销售增长。

　　对此谭华杰解释，近年来万科产品中装修房比例大幅提升，使得施工周期拉长，竣工滞后于销售的情况更为明显。受到春节前后建筑劳务工流动日趋频繁的影响，今年万科的竣工主要集中在第四季度，上半年结算资源不多。